不動産の売却を検討する上で、よくある質問についてまとめました。全て基礎的な内容ですので該当する場合は確認しておきましょう
6.1 不動産を売却しても残債(ローン)が残る場合のケースについて
不動産を売却しても残債以上の価格で売れないケースは非常に多く、実際に売却を依頼する前に残債をどうするか方向性を決めておく必要があります。買い手が決まり、売買契約してからでは遅すぎます。
事前に残債の額を確認し、売買がスムースにいくように道筋を立てておきましょう。
最近ではネット上の専用サイトやアプリから、住宅ローンの残高が確認出来るようになっている金融機関も多くなってきました。
例えば・・・
残債が1,000万円で、売却金額が500万円であれば、足りない500万円を支払わなければ抵当権の抹消が出来ず、つまりは不動産の売却が出来ない、という事になります。
土地と建物はワンセットとし、当然共同担保の関係になるのが通常ですが、それ以外にも私道や、共有道路、共有不動産にも共同担保の設定がされる事が多いです。
近年、一般住宅購入のため金融機関から融資を受ける際は指定された「保証会社」に加入する事が融資条件となっているケースがほとんどです。そのため、融資を受けるために土地・建物のワンセット以外に複数の不動産を担保(抵当権)設定する「共同担保」を設定する事は少なくなりました。
しかし、個人事業主であった場合や、資産性の高い不動産を所有している場合等、「共同担保」が設定されている場合もあります。事前に共同担保の有無も念のため確認しておきましょう。
土地、もしくは建物の全部事項証明書(登記簿謄本)に記載があるかないかで簡単にチェックが可能です。
参考に土地の全部事項証明書(登記簿謄本)を見てみましょう。赤字で囲んだ部分が「共同担保」欄です。

全部事項証明書(登記簿謄本)は法務局で誰でも簡単に取得出来ます。
当窓口では、詳細を別記事にまとめていますので、気になる方は以下の記事をご覧下さい。
6.2 不動産売却で万が一、建物や土地に不具合があった場合は?
不動産は売る方も買う方も大変なイベントごとですので、万が一の事も考慮しなければなりません。買う側としては保証がしっかりあった方が良いのは当たり前ですが、売る側から見たらどうでしょう。経験の浅い不動産会社に売却を依頼しトラブルになるケースはよく聞く話です。
現在の宅地建物取引業法を見ていくと契約不適合責任を負うかどうかをしっかりと売買契約書に記載をしなければなりません。よって、あいまいに口頭で「問題があったら言ってね」等どあいまいに済ませる事は出来ません。
これは非常に大事な事ですがそもそも不具合があった場合の「契約不適合責任」は、売主が必ず負わなければならない責任ではなく、売主・買主が合意をすれば、契約不適合責任を負わない契約も可能です。
例えば・・・
築5年の戸建て建物を売却するとして、建物が新しいのだから万が一にも不具合が出る事はないだろう。
と、売る側は以下の①か②を選択が出来ます。
①万が一にでも不具合が無いだろうから、3カ月間の期間は契約不適合責任を負う契約を行い、買う側に安心して相場価格(もしくはそれ以上)で購入してもらおう。
②万が一にでも不具合が出ないとしても、契約不適合責任を負わない(無し)契約を行い1%もリスクを負わずに、その条件を納得した人にだけ購入してもらおう。
契約不適合の期間は、売主・買主の双方が合意をすればよいので、期間を1カ月にしたり2カ月にしたりすることも可能です。ちょっとだけ不安だから初期不具合だけを負担する意味で1カ月にしよう、とそんな事も可能です。
この辺をどう決めていくかの判断が不動産売却のプロ、専門家でないとアドバイスが難しい事はお判りいただけるのではないでしょうか。
不動産売却はいかに高く売却出来るかと言う金額だけの問題ではありません。トラブルなく不動産売却を成功させるため、どこに不動産売却を依頼するか慎重に選定しましょう。
そんな契約不適合責任についても当窓口では詳細を記事化していますので宜しければ併せてご覧下さい。
6.3 不動産売却にあたり事前診断(インスペクション)はすべき?
現在法律上、事前診断(インスペクション)を行ったかどうかを不動産売買契約時に行う重要事項説明において買主に知らせなければなりません。しかし「事前診断そのもの」を行わなければならないと言う法律上の義務はありません。
買う側としては、この事前診断により問題が明確化された方が安心ですが、費用もかかる事から診断を行っているケースはまだ少ないのが実態です。行うか、行わないか等を含めて事前診断の詳細についても記事化していますので気になる方はご覧くださいね。
中古の戸建ての売買の額は仙台市であれば通常1500万円~3000万円程度ですが、例えば取引額が土地・建物合わせても500万円に届かないような物件の場合は、通常は目に見えて建物は劣化しているでしょうから、あえて事前診断を「売主」が行う必要もなさそうに思います。
逆に高額な物件はどうでしょう。
売主としては、自分の所有物件がまず間違いの無い物件である事をしっかりと証明した方がさらに高額で売却が出来る可能性が高まります。
例えば、築10年くらいで建築時にしっかりとした住宅メーカーが建てた住宅の場合等、買主の不安を払拭し、しっかりと相場価格(もしくはそれ以上)で購入してもらうためにも「売主」が事前診断を行った方が良い結果に結びやすい、という事もあるでしょう。
と言う風にケースバイケースである事が多く、この判断を一般が方が行うのは難しいでしょう。まずはこんな不動産さんの売却を考えている、とご相談ください。お電話やネット上のやり取りだけでも完結できますのでお気軽にご連絡下さい。
詳細については別途記事化していますので、ご覧になってみてください。
不動産業界内でも統一されていなかった、いわゆる事故物件等の心理的瑕疵について国土交通省によるガイドラインが発表されています。
当窓口でも度々相談をお受けしておりますが、
ケースによってはいわゆる「事故物件」に該当しないケースも多くあります。逆に思いのほか問題が根深いケースもありました。
例えば
向精神薬の過剰摂取による死亡した例で、単なる誤飲による死亡であったとしても、報道を含めて回り近所全てが自死だと思っていた場合はどうなるでしょうか。
例えば、
自死のあった場所がマンションの共用部(例えば屋上)であった場合はどうなるでしょうか。
例えば、
自死があったものの、所有者が3回変わり既に10年の期間が経過している場合はどうでしょうか。
例えば、
自死した建物を壊して土地として売る場合で大きな土地であったため3つに分けて販売をする場合、建物が乗っていなかった土地上を販売する場合、告知義務はあるでしょうか。
多くのご相談をお受けしております。お気軽に悩まずにご相談下さい。
そんな告知義務についてもガイドラインが設定されました。気になる方は上記記事から詳細をご確認頂けます。
よくある質問がこの「固定資産税評価額」とは何かと言う事です。
毎年固定資産税の納税通知書が役所から届きますが、よく見ると固定資産税評価額の記載があります。この額を元に固定資産税が決まってくる訳ですが、この額は不動産を売却する際の売買金額の指標になりえるでしょうか。
仙台市の場合、以下のような通知書面が封書で基本的に登記上の名義人宛に毎年4月~5月の間に届きます。相続の登記をせずとも税務署では独自に調査を行い推定相続人(相続人と推測される人)にも通知書を発送しています。
固定資産税の課税対象は、登記されているか否かの区別はありませんので、土地上に建物と思われるものがあれば課税の対象になり、この通知書により納税をする必要があります。
(個人情報保護の観点から一部塗りつぶししています)
中身は以下のような感じになっています。土地と建物が分かれて表記されます。慣れないと見方わかりにすが、この不動産に関しては
「土地が 57,768円(固定資産税相当額)と24,758円(都市計画税相当額)」
と
建物の71,632(固定資産税相当額) 15,349円(都市計画税相当額)
の合計で169、507円です。実際の納税額は100円未満切り捨てをしますので納付する税額は169,500円となります。
(個人情報保護の観点から一部塗りつぶししています)
いざ不動産売却となると、不動産会社からこの納税通知書の提示を求められる場合がほとんどだと思いますが、納税はしたけど、この通知書を廃棄してしまった場合や、何処に置いたか分からなくなるケースが非常に多いです。
そんな時は、各区役所で同様の情報が記載されている「固定資産課税台帳登録事項証明書」が取得出来ます。
委任状があれば代理人が取得出来ますので、面倒なら不動産屋さんに委任をしましょう。
仙台市の場合は300円の手数料でこんな書面を取得が出来ます。
(個人情報保護の観点から一部塗りつぶししています)
特定の人が持っている不動産を一覧で確認したい場合、「名寄帳(なよせちょう)」を取得する事になります。名寄帳は固定資産税を課税するために市区町村が作成している固定資産税課税台帳を所有者ごとにまとめたもののことで「同一市区町村内」の不動産がまとめられています
下の画像は「宮城県名取市」で取得した名寄帳です。
あれこれ見て頂きましたが、不動産売却時の調査は不動産売却の専門家に依頼するのが一番です。まずはお気軽にご相談下さい。
固定資産税評価額については別途詳しく記事化もしていますのでそちらもご覧ください。
不動産建物は新築時から年数が経過する事により、その価値は下がっていきます。それに併せて固定資産税評価額は年数に応じて金額が下がっていきます。
実際には固定資産税の税額においては、土地・家屋について、3年に1回、「評価替え」を行い、価格の変化を反映しています。例えば直近では、令和3年度が評価替え年度でした。
では、不動産売却をする場合、その売却時点での建物の価値はどう変化しているでしょうか。詳細については不動産会社にお聞きになるのが1番ですが、概算を知っておくことも重要です。当窓口では詳しく記事化していますので、そちらもご覧下さい。
不要な不動産をいつか売却しようと思っているうちにその当人が認知症などになってしまい、判断能力が十分でなくなってしまった、なんて事は実際にはよくある話です。
本人に代わって売却する事は可能ですが、手続きは非常に大変です。まずはお気軽にご相談下さい。詳しくは詳細記事をご覧下さい。
成年後見人制度を利用して、実際に不動産売却を行うには時間も手間も非常にかかります。
1年程度の時間がかかる可能性があります。
誰が成年後見人になり、どういった利害関係にあるのか。
という事も大事な要素ですが、費用もだいぶかかります。
と言う訳でよっぽどの事情がある場合のみこういった場合のみお手続きをオススメします。また、非常に時間のかかる事から、実際に問題に直面する前の事前相談、事前調査を強くお勧め致します。
まずはお気軽にご相談下さい。
国際化社会の現代ですから、海外在住の方が日本の不動産を相続する、なんてことも増えてきました。お手続きは複雑で面倒ですが、当窓口でも実際に売買のお手伝いを行っています。まずはお気軽にご相談下さいね。
実際にこんなお悩み、疑問を全て解決してきました。
□もう年々も実際に不動産を見ていない状態なので、売れるか不安
□海外在住だとそもそも「印鑑」使わないし、「印鑑証明書」ってないけど?
□お金のやり取りが不安。特に海外送金についてどうしたら良いか!
□日本にいる代理人に一切を任せたい!
□高齢になってきたので、日本に帰って手続きを行うのも大変!
こういった複雑な案件は開業間もない不動産会社さんだと取り扱った事がないため、当窓口のように情報をオープンにして多くの案件を扱っている会社さんにまずは相談をしましょう。
不動産の相続登記義務化の施工が令和6年4月1日と迫ってきました。「いずれ不動産を売却するから」と相続登記をしなかった方も今後は義務化がされますが、これには罰則規定もあります。相続された方、今後相続される方は必見の事項です。詳細は以下の記事をご覧下さい。
相続税を支払わなければならないような相続が発生しない方は、不動産会社や、司法書士による連携で大体の相続や登記の手続きは完結します。慌てて無駄な出費をしないように事前にあれこれチェックしておきましょう。
6.10 不動産を複数所有していて、名義がどうなっているのか把握できない場合(共有持ち分等も不明)
ご自身が購入した不動産がいくつあるか、共有名義がどうなっているのか忘れる方は少ないですが、相続などにより不動産を取得された方は、不動産の相続をしたものの共有分までは把握していない事がよくあります。
また、ご高齢になり何十年も前に取得した不動産について記憶があいまいな場合があります。
そんなときに役所で取得出来るのが「固定資産(土地・家屋)課税台帳兼名寄帳」です。通常「名寄帳」と省略して呼称しますが、名称については(市町村長により異なる場合があります)
所有不動産についてはこんな疑問をお持ちになられる方も多いでしょう。
【毎年来ている固定資産税納税通知書を見れば保有不動産がわかるのでは?】
単独で保有している不動産については納税通知書に記載があります。
複数人で共有している不動産はどうでしょうか。
通常は代表者に対してのみ、納税通知がされます。
代表的な共有不動産と言えば「道路」です。例えば指定道路の場合はその成り立ちからしてすでに共有物です。
こういった道路の場合、税額はゼロの事が多いので売買が絡まないなら何も気にする事はないのですが、こういった共有道路が絡んでいる場合の売買をする場合は注意です。
最近はあまりないようですが、売買の際に「売買し忘れ」る事が実際にあります。気づかないままずっと保有しているなんてケースもあります。
そんな時は「名寄帳」を取得しましょう。当該者が所有している共有持ち分を含め全ての所有不動産がわかります。
このような手間のかかる不動産の調査ですが、売却の依頼を受けた当窓口のような不動産会社であれば基本的に全て無料でお調べ致します。
正式な媒介契約を締結するまでの単なる相談の段階でも無料でお調べ致しますので安心です。
まずはお気軽にご相談を。
仙台市内を中心に不動産売却専門不動産会社として実店舗を構えてご相談を広くお受けしているのが、当窓口「仙台の不動産そうだん窓口」です。不動産売却を成功させるにはまずは相談から。
7.1 「仙台の不動産そうだん窓口」が選ばれる理由
□宮城県出身者多数在籍!スタッフ全員が地域の事をよく知っています。
大手不動産業者さんの場合、宮城県出身者が一人もいなかったなんてケースも良くある話ですが、当窓口は地域密着で運営、代表者は宮城県気仙沼出身、青葉区育ち、現在は泉区在住です。日々多くのご相談を承っております。
□残置物処理や、庭木の処理も全てお任せ
いざ売却を決断しても、残置物が多く話が進まない、こんな話がよくありますが、当窓口では残置部の処理も徹底サポート。専門の業者と連携し庭木の処理や、大型家具、家電、ゴミの処理のお手伝いを致します。
□あらゆる情報を集め、最先端のデータベースを用いてお客様にとってのベストを提案
日々蓄積されるデータを正確に分析し、確かな目で大切な不動産の最適を一緒に模索します。情報過多になりがちな現代社会ですが、必要な情報は全て開示し納得の不動産売却を完全サポートします。
□確かな分析力を基に、プロ中のプロが個体差を見極めます。
不動産の正確な査定には経験が必要です。データだけではその地域性や個体差は見極められません。この道のプロフェッショナルが不動産売却のサポートを万全の態勢で行います。
□徹底的現場主義。すぐに行動しすぐに提案。スピード感を重視します。
せっかく思い切って不動産の相談をしたのに、全然動いてくれなかった。そんな話をよく耳にします。当窓口では、スピーディーに行動し、多くのお話をお客様からお聞かせ頂き、ご要望ご希望をたくさんお聞きします。
□情報をオープンにしていますので、安心し取引が出来ます。
地域、地域によって不動産の価値はかわるもの。当窓口はそんな地域一つ一つの不動産情報を出来るだけ多くたくさんの情報を皆様と共有しております。情報をお客様にオープンにしているからこそ、安心してお取引が完了できます。不当に安く、不当に高く、そんな取引にはなりえません。
実際に「仙台市青葉区上杉」に店舗を構え運営しているのが、「仙台の不動産そうだん窓口」です。
地元密着・仙台市を中心とした不動産売却を中心に一般のお客様からのご相談をお受けし、実際にお取引のお手伝いをしているのが『仙台の不動産そうだん窓口』です。運営しているのは宅地建物取引業免許を持ち、不動産取引を多数行っている「株式会社ランドプロデュース」であり、日々お客様の大切な不動産のご相談業務を承っております。
『不動産を賢くお得に売却!』を成功させるには非常に専門性の高い知識と長年培ってきた経験・ノウハウが必要です。不動産は地域とは切っても切れない非常に地域性の高いものです。仙台や宮城の不動産事情に詳しくない人間がどうやって、不動産の正しい価値を測れるでしょうか。
当窓口・当社では地域の皆様と共に歩み、築いた信頼関係を守りながら不動産の売買・仲介・斡旋及び賃貸の運営管理を行っております。
地元密着の会社ですので、お客様お一人お一人のご要望にあった細かいコンサルタント・アドバイスが可能です。 とにかく、その地域性を一番理解している事。当窓口では不動産売却を成功させるために徹底的に現場を大事にします。
小さな物件でも大きな物件でもやることは同じです。全ての取引を同じ熱量で行います。
近年では特に「空き家」「空き地」の不動産売買にも力を入れております。
他にもビル・テナントの管理やアパート・マンションの管理、最近では貸倉庫&貸バイクボックスの管理も増えており、合計700戸以上の管理を行っております。
不動産売却に係る税制については税理士・会計士など専門家のご紹介や、トラブルのある不動産については、弁護士・司法書士・土地家屋調査士・行政書士などトラブルや相談の程度によって適正な専門家を紹介します。 ご相談は全て無料です。
査定を含めてお持ちの不動産売却の調査についても無料で行います。当社は正式なご依頼受託までは一切の金員は発生致しません。
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仙台市の不動産売却だけではなく仙台市近郊エリア(富谷市、大和町、塩釜市、多賀城市、利府町、名取市、岩沼市)の不動産売却もご相談ください。
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7.3 お客様の声(当窓口がお手伝いをして不動産を売却された方)
当窓口では実際に不動産売却されたリアルな生のお声をいくつか掲載しております。すぐに売却が出来た方、時間がかかった方、思ったよりも楽に売却が出来た方、想像以上に大変だった方などなど実例をご紹介していますので併せてご覧下さい。
【一例のご紹介】[仙台市泉区で実際に土地を売却されたT様のお声]
現在の住まいでリフォームをしたいと思い、まとまったお金が必要になった際に相談をしました。無理かなと思いましたが希望の金額で土地の不動産売却をして頂き感謝。また自宅の売却の際には相談してみたい。担当営業者さんに密に連絡をしてもらえたので安心でした。
【一例のご紹介】[仙台市太白区で実際に戸建てを売却されたW様のお声]
口コミを見て不動産売却の相談なら安心して任せられるとの事で相談に行ったのがきっかけでした。高く売れる時期なので思い切って値段付けてみましょう、と言われ半信半疑で売却活動を開始しました。結果的に5カ月ほど不動産売却に時間がかかりましたが、当初より少しだけ値引きして決めて頂きました。買い替えのため、高く売れれば売れるほどウレシイ状態でしたが、ちゃんと希望を聞いてくれたので助かりました。買い替えの方の物件探しも相談に乗って頂いたので、ワンストップで色々と手続きをして頂きましたし、段取りが良かったので基本お任せで大丈夫でした。
【一例のご紹介】[仙台市青葉区で実際にマンションを売却されたK様のお声]
この度は不安なくお取引をお任せできました。また希望の条件で売却していただきありがとうございました。家族間で当初の想定していた金額よりも実売価格が高い事など、色々とアドバイスを頂き、リフォームなしでそのまま売却出来たのが一番良かったです。不動産売却は色々と手間がかかるし大変かな、と思ってましたが全てお任せ出来たので、簡単で手間はほとんどかかりませんでした。
【一例のご紹介】[宮城県多賀城市で実際に土地を売却されたF様のお声]
相続をしたものの売却に色々と厄介な事があり大変な思いをしておりましたが、相談してよかったです。安心して全てをお任せしました。
その他お客様のお声については以下のリンクからご覧下さい。
7.4 不動産売却の対応エリア
※その他地域もお気軽にご相談下さい。
筆者プロフィール || 笠原 紀久夫
 | 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数
宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。
※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に! ― 写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」― |