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不動産売却時に必ずチェックすべき項目！チェックポイントまとめ
2023-11-05
不動産の売買において契約後、そして物件の引渡し後に『契約不適合責任』を負わないよう多くのチェックすべきポイントが多くあります。ご自身でもチェック出来るようにポイントを項目ごとに『まとめ』ましたので確認していきましょう。専門的でわかりにくい項目もありますのでその場合はまずはお気軽にご相談下さい。
【契約不適合責任とは】
売買や請負の目的物が契約の内容に適合しない場合、売主や請負人は、買主や注文者に対して、履行の追完、代金の減額、損害賠償などの責任を負う事を言います。
個人から個人への不動産売買の場合、契約不適合責任の期間は契約により変更が出来ます。
この責任は、買主や注文者に不利益が生じた場合に、その救済措置として設けられているものです。
当窓口では不動産売却時の基礎知識、税金や仲介売買などについても以下の通りまとめて記事化していますので併せてご覧下さい。
目次
- 1. [土地] 売却でチェックすべてポイントについて
-
- 1.1 ライフラインに問題点がないか | 水道・ガス
- 1.2 外構、フェンスが越境していないか | 越境物
- 1.3 様々な越境 空中越境 地中越境のケース | 電線 電柱など
- 1.4 境界について | 境界杭 境界標 取決め事
- 1.5 事件・事故・火災・トラブルなど | 告知事項
- 1.6 接道している道路について | 公道 私道 指定道路
- 1.7 道路後退 セットバックについて | 狭あい道路など
- 1.8 共有道路 について | 持ち分が無い場合要注意
- 1.9 擁壁 ブロック塀について | 高低差のある土地の場合
- 1.10 地目について | 雑種地、山林、田など
- 1.11 農地の売買について | 許可が下りないケースも
- 1.12 外壁後退距離について | 隣地との距離
- 1.13 測量について | 確定測量 現況測量など
- 1.14 建ぺい率 擁壁率ついて | 建物のサイズ制限
- 1.15 登記上の問題について | 抵当権や地上権など
- 1.16 地中埋設物、残置物、その他井戸や祠 | 重要告知事項
- 2. [建物] 売却でチェックすべきポイントについて
-
- 2.1 建築時の図面一式 | 平面図 立面図 など
- 2.2 名義人の確認 | 土地と建物で名義が違う場合
- 2.3 住宅診断について | インスペクション
- 2.4 アスベストの検査について | アスベスト処理について
- 2.5 法定耐用年数とは | 建物の種類・構造、表記について
- 2.6 建築確認申請書や完了検査について | 建築時提出書類一式
- 2.7 未登記建物 | 改めて登記が必要になる場合も
- 2.8 増築された建物の場合 | 申請を行っているかいないか
- 2.9 建物の構造的問題やシロアリなど | 重要な告知事項
- 2.10 各設備の故障や不具合 | 給湯器やエアコン他
- 2.11 傾きがある住宅 | 少しでも感じたら
- 3. 法令や条例、地域性などのチェックポイントについて
- 4. マンションや、投資物件の場合のチェックポイント
- 5. 不動産売却時の流れや、必要書類のチェックポイントまとめ
- 6. 仙台の不動産そうだん窓口について
- 7. 本記事について
1. [土地] の売却でチェックすべてポイントについて
土地売却の１番大きなポイントは『土地の状態を把握する』事です。まずはこのポイントを抑え土地売却を成功させましょう。
1.1 ライフラインに問題点がないか | 水道・ガス
ライフラインとは、上水道、下水道や都市ガス、電気などの生活に欠かせないインフラです。その配管が宅地内にどのように埋設されているかは、非常に重要なポイントです。
具体的には、以下の3つの点に注意が必要です。
□配管の起点はどこなのか？
□配管の所有者は誰なのか？
□接道道路の種類は何か？
配管の起点は、接道道路から直接引き込まれているのか、隣接地を通って引き込まれているのかによって異なります。
配管の所有者は、公共事業者なのか、私設管や共有管を利用する個人や団体なのかによって異なります。
また、接道道路の種類によっても、配管の維持・管理の責任者が異なる場合があります。
不動産の売却を検討する際には、これらの点を必ず確認しておきましょう。
ちなみに、非常に大事な点ですので、売却の依頼を受けた不動産会社は特に慎重にこの辺の事情を調査します。とはいえ、水漏れがある（あった）事や、管に問題がある事など、所有者本人でないと分からない事が非常に多くあります。必ずご相談下さい。
【ライフラインの配管と所有者】
ライフラインの配管は、その所有者によって大きく異なります。
□公共事業者が所有する「公設管」
□個人や団体が所有する「私設管」
□複数の者が共有する「共有管」
これらの配管は、それぞれにメリットとデメリットがあります。
公設管は、維持・管理が公共事業者に委託されているため、利用者は負担を抑えることができます。しかし、配管の老朽化や破損などのトラブルが発生した場合、利用者の生活に大きな影響を与える可能性があります。
私設管は、利用者が所有・管理するため、維持・管理費用は利用者自身が負担する必要があります。しかし、配管の状態を常に把握できるため、トラブルの早期発見・対応が可能です。
共有管は、複数の者が共有するため、維持・管理費用を分担することができます。しかし、配管の所有者同士のトラブルが発生する可能性があるというデメリットがあります。
『まとめ』
物件の売買において1番多く、トラブルになりやすいのが「水回り」のトラブルです。少しでも思い当たる事があれば必ず相談をして下さい。
水道やガス管は配管の種類によって、維持・管理の責任者や費用が異なります。トラブルに巻き込まれないよう細心の注意をしましょう。
1.2 外構、フェンスが越境していないか | 越境物
越境とは、土地の境界を越えて隣地に侵入することをいいます。
具体的には、以下のようなものが越境物に該当します。
□住宅屋根の軒先
□敷地回りの擁壁やブロック塀
□植物の枝先
□電線
越境物は、隣地の所有権を侵害する可能性があるため、トラブルに発展する可能性があります。
越境物を防ぐためには、境界を明確にしておくことが重要です。また、越境物が発生した場合は、速やかに隣地所有者と話し合い、解決策を検討する必要があります。
『まとめ』
売却予定の土地や戸建ての周りをぐるっと回ってみて、越境している箇所がないかを慎重に確認しましょう。ブロックが少し斜めになっていないか、フェンスが少し動いていないか。カーポートが隣の土地までかかっていないか。などなどご自身で確認出来る事が多くあります。
もし越境が確認された場合、隣地所有者と書面を交わすのが一般的です。相談している不動産会社のアドバイスに従い必ず解決しましょう。
1.3 様々な越境 空中越境 地中越境のケース | 電線 電柱 基礎
越境物は、隣地の所有権を侵害する可能性があるため、トラブルに発展する可能性があります。越境物を防ぐためには、境界を明確にしておくことが重要です。また、越境物が発生した場合は、速やかに関係者と話し合い、解決策を検討する必要があります。
【空中越境】
空中越境とは、電線や電柱、テレビアンテナなどが、隣地の上空を越えることを指します。空中越境物は、隣地の所有権を侵害する可能性があるため、トラブルに発展する可能性があります。
空中越境物が発生した場合、以下のようなケースが考えられます。
□隣地所有者が、越境物によって日照権や採光権を侵害された場合、越境物の撤去や移設を求める可能性があります。
□越境物が、隣地の建物や樹木に接触した場合、損害賠償を請求される可能性があります。
空中越境物を防ぐためには、境界を明確にしておくことが重要です。また、越境物が発生した場合は、速やかに隣地所有者と話し合い、解決策を検討する必要があります。
【地中越境】
地中越境とは、水道管やガス管、下水管などが、隣地の地中を越えることを指します。地中越境物は、隣地の所有権を侵害する可能性があるため、トラブルに発展する可能性があります。
地中越境物が発生した場合、以下のようなケースが考えられます。
□隣地所有者が、越境物によって地下埋設物に損傷を与えた場合、損害賠償を請求される可能性があります。
□越境物が、隣地の建物の基礎工事に支障をきたした場合、工事費用の負担を求められる可能性があります。
地中越境物を防ぐためには、境界を明確にしておくことが重要です。また、越境物が発生した場合は、速やかに隣地所有者と話し合い、解決策を検討する必要があります。
【電線や電柱、基礎の越境】
電線や電柱、基礎は、生活に欠かせないインフラです。しかし、それらが隣地に越境している場合、トラブルに発展する可能性があります。
電線や電柱の越境は、空中越境の一種です。電線や電柱が、隣地の建物や樹木に接触した場合、損害賠償を請求される可能性があります。また、電線や電柱の維持・管理に伴う、騒音や振動などの被害が発生する可能性もあります。
基礎の越境は、地中越境の一種です。基礎が、隣地の建物の基礎工事に支障をきたした場合、工事費用の負担を求められる可能性があります。また、基礎の漏水や陥没などの被害が発生する可能性もあります。
『まとめ』
電線や電柱、基礎の越境を防ぐためには、境界を明確にしておくことが重要です。また、越境物が発生した場合は、速やかに電力会社や基礎工事業者などの関係者と話し合い、解決策を検討する必要があります。大きな問題になる前に・・まずはお気軽にご相談下さい。
1.4 境界について | 境界杭 境界標 取決め事
境界杭にはさまざまな種類があり、それぞれに特徴があります。
しかし、境界杭の種類や設置されている場所、施工のやり方などによっては、境界杭の経年劣化や損傷、紛失などのトラブルが発生するケースも少なくありません。
境界杭は、土地の境界を示す重要な役割を果たすものです。そのため、トラブルを防止するためには、境界杭の種類や設置場所、施工方法などを十分に検討し、適切な方法で設置することが重要です。
以下、杭の種類について一緒に確認していきましょう。
【コンクリート杭】
永続性があり、境界を示すのに最もよく使用される境界標がコンクリート杭です。
コンクリート杭には、十字型や矢印型など、さまざまな種類があります。杭の種類によって、境界点は杭の中央や角、へりなどになります。
【石杭】
御影石や花崗岩などの天然石でできた境界杭は、見た目が美しく、堅牢で、最も永続性があります。
中心にくぼみがある石杭は、くぼみが境界となることが一般的です。
【プラスチック杭】
加工が容易で、さまざまな形状のものがあります。
軽量で設置が容易ですが、コンクリート杭や石杭のような永続性はありません。
【金属標・金属プレート】
真鍮、ステンレス、アルミなどの金属でできたプレート状の標識です。
アンカーピンで固定することもできますが、一般的には貼り付けられています。
矢印の金属プレートは、矢印の先端が境界となります。
【金属鋲】
金属製の境界標で、コンクリートやブロックの側壁などにドリルで穴をあけ、打ち込むことで固定します。道路内の金属鋲は、色が見えにくい場合があるため、注意が必要です。
【木杭】
サイズはさまざまですが、1〜2年程度で腐食するため、耐久性に欠けます。
一般的には、仮杭や逃げ杭として使用されるケースが多いです。
『まとめ』
境界杭が不明な箇所がある場合には、売主は買主との合意に基づいて、境界杭の復元または測量などを行う必要があります。また古い土地の場合隣地との「取決め書」がある場合がありますので、何か思い当たる事があれば探しておきましょう。
境界杭の復元とは、既存の境界杭を再設置することです。測量とは、境界を定めるため、土地の形状や地積などを測定することです。
境界杭の復元や測量には、費用や手間がかかるため、売主と買主でよく話し合って、適切な方法を検討する必要があります。
なお、境界杭の明示義務を怠った場合、売主は買主に対して損害賠償責任を負う可能性があります。
具体的には、買主が境界トラブルに巻き込まれた場合に、売主がその損害を賠償することになります。
そのため、売主は境界杭の明示義務を十分に認識し、適切な対応を行うことが重要です。
境界杭の復元か確定測量が必要かは、土地家屋調査士の判断によって異なります。復元か測量かによって費用は大きく異なるため、ご負担いただく費用は、境界杭の復元本数などによっても変わってまいります。
1.5 事件・事故・火災・トラブルなど | 告知事項
不動産売却の告知事項とは？
不動産売却の際には、売主は買主に物件の瑕疵（かし）を告知する義務があります。瑕疵とは、物件の価値や安全性に影響を及ぼす欠陥や不具合のことです。当窓口「仙台の不動産そうだん窓口」でも近年多くのご相談をお承りしております。ご自身だけで悩まず専門家にまずはご相談下さい。
告知事項には、以下のようなものが含まれます。
□建物の構造や設備に関する欠陥
□土地の権利関係に関する問題
□事件・事故・火災などの過去のトラブル
【事件・事故・火災などの過去のトラブルは告知事項に該当する？】
事件・事故・火災などの過去のトラブルは、心理的瑕疵に該当します。心理的瑕疵とは、物件の価値や安全性に直接的な影響を及ぼすわけではないものの、買主の心理的な不安や不快感を引き起こすような瑕疵のことです。
例えば、以下のような事例は心理的瑕疵に該当すると考えられます。
□物件内で自殺や殺人などの事件が起こった場合
□物件内で火災や漏水などの事故が起こった場合
□物件の近隣で犯罪や騒音などのトラブルが起こった場合
【事件・事故・火災などの過去のトラブルを告知しなかった場合のリスク】
事件・事故・火災などの過去のトラブルを告知しなかった場合、買主は以下のようなリスクを負うことになります。
□買主が物件の購入を拒否する
□買主が物件の購入後に瑕疵を理由に損害賠償請求をする
【事件・事故・火災などの過去のトラブルを告知する方法】
事件・事故・火災などの過去のトラブルを告知する方法は、以下の通りです。
□不動産売買契約書に告知事項として記載する
□買主に直接告知する
不動産売買契約書に告知事項として記載する場合は、具体的な事実を記載するようにしましょう。また、買主に直接告知する場合は、書面で残しておくと良いでしょう。
『まとめ』
不動産売却の際には、事件・事故・火災などの過去のトラブルも告知事項に該当する可能性があります。告知しなかった場合、買主とのトラブルに発展する可能性もあるため、必ず告知するようにしましょう。
まずは、お気軽にご相談下さい。
1.6 接道している道路について | 公道 私道 指定道路
宅地の接道状況は、大きく分けて4つの種類があります。
【道路に接道している】
最も一般的で、建築基準法上も問題ありません。
【通路に接道している】
道路に接続している通路であれば、建築基準法上は問題ありませんが、通行権の確保が必要です。
【他の宅地に接道している】
【その宅地の所有者と通行権の協定を結ぶ必要があります。
【未接道となっている】
【この場合建築基準法上、接道義務を満たしていないため、建物を建築することはできません。
道路にはいくつか種類がありますので確認しましょう。
【第42条第1項1号道路】
国や地方公共団体が管理する道路であり、公共の用に供されています。そのため「公道」と呼ばれています。この道路は幅員が4メートル以上であることが原則です。ただし、幅員が4メートル未満でも、建築基準法で道路とみなされる道路もあります。
【第42条第1項5号道路(位置指定道路)】
不動産開発業者が造成地内に造る幅員4m以上の道路です。位置指定道路図に道路幅員等が記載されています。所有者は開発業者または接道宅地の所有者です。私道の一種です。
【第42条第2項道路(二項道路、みなし道路)】
42条2項道路とは、幅員が4メートル未満の道路で、建築基準法が適用された際に既に建築物が立ち並んでいたことを理由に、特定行政庁の指定を受けて、建築基準法上の道路とみなされる道路です。公道、私道の別は問いません。
『まとめ』
”接道”は建物を建築する上で非常に大事な構成要素です。不動産売却する上でも、不動産会社が一番最初に調査するのがこの道路の問題です。私道である場合、長年の歴史が少なからず存在するものです。覚書や合意書、許可証などが交わされている事も珍しくありません。
1.7 道路後退 セットバックについて | メリットデメリット
建築基準法では、建物を建築される際に、建築基準法上の道路（道幅が4m以上の道路に2m以上）接していない土地には、住宅を建築することはできないと定められております。
よって道路の幅員を確保出来ない場合、道路後退（セットバック）する事により幅員を確保する場合があります。
【セットバック】
セットバックとは、道路の幅員を4メートル確保するために、敷地の一部を後退させることです。
【道路狭隘協議】
道路狭隘協議とはセットバックを実施するために、道路に接道する宅地の所有者全員の同意を得ることです。
【道路幅員とセットバック】
道路の幅員は4メートル以上である必要があります。そのため、道路中心線から2メートルのラインまでを道路とするため、セットバックが必要となる場合があります。
【道路後退のメリット・デメリット】
道路後退を行うことにより、以下のメリットがあります。
□消防車や救急車などの緊急車両の進入が容易になる
□通行の安全性が向上する
□道路の整備がしやすくなる
一方、デメリットとして、以下の点が挙げられます。
□敷地面積が減少する
□建築物の建築が制限される
『まとめ』
道路後退（セットバック）は、道路の幅員を4メートル以上確保するために必要な措置です。道路後退を行う場合には、メリットとデメリットを十分に検討した上で、慎重に判断する必要があります。
1.8 共有道路 について | 持ち分が無い場合要注意
道路に接道している土地を購入する際は、道路の持分を確認しましょう。持分を持っていないと、道路の修繕や維持管理に費用を負担する義務が生じますし、道路を勝手に掘削することもできません。
【共有道路の場合の注意点】
道路が共有である場合も、道路の持分を確認する必要があります。持分を持っている宅地の所有者全員の合意が必要な場合があります。
【トラブルを未然に防ぐ】
道路の持分を確認することで、トラブルを未然に防ぐことができます。道路の持分や所有者を確認し、事前にトラブルのリスクを理解しておきましょう。
【42条1項5号道路、2項道路の場合】
42条1項5号道路（位置指定道路）や2項道路（みなし道路）の場合、道路の所有者は原則として、道路に接道する宅地の所有者全員です。そのため、上下水道などの工事を行う場合などには、道路の所有者全員の承諾が必要となる場合があります。
実務上、所有者全員の承諾を得る事は困難である場合が多いので、要件は緩和されています。
【未接道の場合】
道路を確保するための交渉が難航し、裁判となるケースもあります。また、隣地所有者から持ち分を譲り受ける場合、高額な請求が発生するケースもあります。
【間口とは】
【間口の重要性】
間口とは、敷地が道路に接している幅のことです。間口が広いほど、建築物の建て替えや増築などの可能性が高まります。
【最低2mの間口が必要な理由】
建築基準法では、建築物を建築する際に、道路に接している部分の幅が最低2m以上必要とされています。そのため、間口が2m未満の敷地では、将来的な建築物の建て替えや増築が困難になる可能性があります。
【間口を広くする方法】
間口を広くするには、隣地との境界線を移動させる必要があります。しかし、隣地所有者の同意が必要になるため、難しい場合があります。
『まとめ』
間口は、将来的な建築物の建て替えや増築の可能性に大きく影響します。売却の際もマイナスになる事を考慮し売却活動をする事が大切です。
1.9 擁壁 ブロック塀について | 高低差のある土地の場合
高低差のある土地を売却する場合、擁壁の再構築が必要になる可能性を検討する必要があります。擁壁の再構築にかかる費用は、高さによって大きく異なるため、事前に見積もりを取っておくことが大切です。
【高さ2m未満の場合高さが2m未満の場合】
擁壁工事の費用は、1mあたり10万円程度から20万円程度が目安となります。
【高さ2m以上の場合高さが2m以上の場合】
擁壁工事の費用は、1mあたり20万円程度から30万円程度が目安となります。また、2m以上の擁壁を構築する場合は、構造計算が必要になるため、さらに費用がかさむ可能性があります。
例えば・・・
擁壁の長さは10メートル程度の長さが多いので、つまり 20万円×10メートル＝200万円です。
『擁壁の種類についてのまとめ』
【RC造擁壁】
コンクリート擁壁は、鉄筋の有無によって無筋コンクリート擁壁と鉄筋コンクリート擁壁に大きく分けられます。
無筋コンクリート擁壁は、鉄筋を使用しないため、施工が簡単で費用が安いのが特徴です。しかし、強度が低いため、背面の土圧が小さい場合に使用されます。
鉄筋コンクリート擁壁は、鉄筋を使用することで強度を高めることができます。そのため、背面の土圧が大きい場合に使用されます。
また、コンクリート擁壁は、構造によってもさまざまな種類があります。
□逆T形擁壁：背面の土圧を底版と背面の壁面で支える構造です。
□L形擁壁：底版と背面の壁面で支える構造ですが、逆T形擁壁よりも背面の壁面が長いのが特徴です。
□逆L形擁壁：背面の土圧を底版と側面の壁面で支える構造です。
□重量式擁壁：重量によって背面の土圧を支える構造です。
□もたれ式擁壁：地山にもたれかかるようにコンクリートを打設して支える構造です。
これらの構造は、立地条件や費用に合わせて選択されます。
コンクリート擁壁は、背面の土圧によって水が溜まりやすくなるため、水抜き穴の設置が必須です。水抜き穴は、背面の土圧を軽減し、擁壁の耐久性を向上させる効果があります。
【間知ブロック擁壁】
間知ブロック擁壁は、ブロックを積み上げて設置する擁壁です。住宅地や河川、護岸など、さまざまな場所で使用され、高さ5m程度までの擁壁を設置することができます。
間知ブロック擁壁の特徴は、以下のとおりです。
□施工が容易で費用が安い
□デザインや色のバリエーションが豊富
□耐久性が高い
□敷地有効面積の減少というデメリットもあります。
間知ブロック擁壁は、ブロックを斜めに積み上げる構造であるため、後方に向かって敷地面積が減少します。そのため、擁壁を設置する際には、敷地有効面積の減少を考慮する必要があります。具体的には、擁壁の幅や高さ、ブロックの種類などによって、敷地有効面積の減少率は異なります。
また、擁壁の構造を工夫することで、敷地有効面積の減少を抑えることも可能です。
例えば、擁壁の下部を斜めにカットしたり、擁壁の側面に斜めの壁を設置したりすることで、敷地有効面積の減少を抑えることができます。
このように、間知ブロック擁壁は、さまざまなメリットとデメリットがある擁壁です。
【大谷石積み擁壁と空石積み擁壁】
大谷石積み擁壁は、1950～1960年代に多く作られた、大谷石で作られた擁壁です。
大谷石は、軽くて加工がしやすい反面、風化や劣化に弱いという特徴があります。そのため、大谷石積み擁壁は、風化や劣化によって、表面が剥がれ落ちたり、ひび割れが生じたりすることが多くあります。
また、大谷石積み擁壁は、現行の擁壁基準を満たしていないものが多くあります。
そのため、大谷石積み擁壁は、安全性を保つために、建て替えなどの対策が必要とされています。
空石積み擁壁は、石やコンクリートブロックを積み上げただけの簡素な擁壁です。
仙台市内でも古い団地では多く見られますが、通常は造園用など高低差の少ない場所に設置されることが多いのですが、仙台市内では高低差の多い団地内でも多く見られます、景観性やコストの面で優れています。しかし、空石積み擁壁は、”現行の建築基準を満たしていない”ため、構造上の強度が弱く危険です。
具体的には、以下のような危険性があります。
□地震や台風などの外力によって崩壊する可能性がある
□背面の土圧によって石やコンクリートブロックが崩れる可能性がある
□石やコンクリートブロックが落下して人に当たる可能性
再構築としては、コンクリート擁壁や間知ブロック擁壁などの、現行基準を満たした擁壁に建て替えることになります。空石積み擁壁を所有している方は、定期的に点検を行い、危険性がある場合は、速やかに対策または再構築を行うなど、不動産売却時には非常にマイナスポイントとなります。
【二段擁壁】
二段擁壁の危険性と対策
二段擁壁とは、2種類の構造が違う擁壁で形成された擁壁です。
例えば、一段目はコンクリート擁壁で、二段目はブロック擁壁というように、構造が異なる擁壁を組み合わせて設置されます。
二段擁壁は、見た目が美しく、コストを抑えることができるというメリットがあります。
しかし、”現行の建築基準を満たしていない””ため、構造上の問題があります。
具体的には、以下のようなものが挙げられます。
□構造が異なる擁壁の連結部が弱い
□地震や台風などの外力によって崩壊する可能性がある
□背面の土圧によって擁壁が傾く可能性がある
そのため、二段擁壁は、宅地造成等規制法上は違法となり、対策または再構築を行う必要があります。
二段擁壁を所有している方は、定期的に点検を行い、危険性がある場合は、速やかに対策または再構築を行うことが重要であり、不動産売却時には大きなマイナスポイントです。
『まとめ』
一般の方の場合、大きな地震等無い限り点検をする事も無いのが実情かと思います。とはいえ不動産売却を検討されている方にとって非常に大切な問題です。
また、自身が所有している宅地でなくとも、「隣地の擁壁の状態が悪いため、自身の宅地の評価が下がる」事はよくある事です。
専門家でないと分からない事も多いのでまずはお気軽にご相談下さい。
1.10 地目について | 雑種地、山林、田など
いざ、売却を決めても「宅地」以外の地目のケースがよくあります。住宅が建っているから「宅地」とは限りません。仙台であれば「仙台法務局」にて確認する事も容易です。
【地目を確認する】
土地を売却する際には、まず地目を確認する必要があります。地目は、土地の用途や利用形態を表すものです。地目が宅地であれば、そのまま売却することができますが、農地であれば、宅地に転用する手続きが必要になります。
（買主が不動産会社のようなプロの場合、地目が農地のままので売買も可能です）
【土地の現況を確認する】
現況を確認することも重要です。現況とは、土地の現在の状態のことです。雑種地には、建物や工作物が建っている場合や、雑草やゴミが放置されている場合などがあります。このような場合には、買主が購入を躊躇する可能性があります。農地、山林、田、道路用地、など地目は複数あります。
【周辺環境を確認する】
雑種地の周辺環境も確認しておきましょう。周辺環境とは、土地の周辺の状況のことです。騒音や振動、悪臭などの影響を受けている場合や、治安が悪い地域にある場合などは、買主が購入を敬遠する可能性があります。
【売却価格を適切に設定する】
売却価格は、土地の立地や面積、周辺環境などの条件によって異なります。売却価格を適切に設定するためには、不動産鑑定士に依頼して鑑定評価を受けることも検討すべきですが、高額な土地取引になる事が想定される場合のみ、不動産鑑定士に依頼すべきです。不動産鑑定料は安くなく、20万円～50万円ほどが最低価格です。
『まとめ』
郊外地の場合、地目が現況と一致しない事はよくある事です。大きなトラブルになる前に、まずは不動産会社に相談をしましょう。
1.11 農地の売買について | 許可が下りないケースも
一口に農地の売買と言っても、ケースによって手続きが変わりますし、その農地転用の許可が下りない場合もあります。一般の方にはその手続きは難しい事ばかりなので、まずは不動産会社に相談する事をオススメします。
【市街化区域の農地売買】
市街化区域は、都市計画法によって定められた区域区分のひとつで、すでに市街地を形成している地域や、おおむね10年以内に優先的に市街化を図るべき地域を指します。
市街化区域にある農地は、宅地に転用するための手続きが簡易です。農業委員会に転用届を提出するだけで、農地転用許可を受けることができます。
ただし、転用届を提出する前に、以下の点に注意が必要です。
□農地転用に必要な条件を満たしているか
□転用後、土地利用計画に問題がないか
また、転用届を提出しても、必ず許可がもらえるとは限りません。以下の場合には、許可がもらえない可能性があります。
■農業振興地域の区域内にある農地
■生産緑地の区域内にある農地
■環境保全上特に配慮が必要な地域にある農地
【市街化調整区域の農地の場合】
市街化調整区域は、都市計画法によって定められた区域区分のひとつで、市街化を抑制すべき地域を指します。
市街化調整区域にある農地は、原則として宅地に転用することはできません。ただし、以下の条件を満たす場合に限り、農業委員会の許可を得て、宅地に転用することができます。
□転用後の土地利用が適切であること
□転用後の土地利用が周辺地域の環境や景観に悪影響を与えないこと
□転用後の土地利用が地域の防災や安全に支障を及ぼさないこと
また、転用届を提出しても、必ず許可がもらえるとは限りません。市街化区域の場合と同様に以下の場合には、許可がもらえない可能性があります。
■農業振興地域の区域内にある農地
■生産緑地の区域内にある農地
■環境保全上特に配慮が必要な地域にある農地
【未線引き区域の農地売買】
未線引き区域は、都市計画法によって定められた区域区分のひとつで、市街化区域と市街化調整区域に区分されていない地域を指します。
未線引き区域にある農地は、原則として農地法の届出と許可のみで、宅地に転用することができます。
ただし、以下の条件を満たす場合に限り、農業委員会の許可が不要となります。
□転用後の土地利用が農業振興地域の整備に関する法律第2条第3項に規定する農業振興地域に指定されている地域内にある農地
□農地の区域区分に関する法律第2条第1項に規定する生産緑地の区域内にある農地
また、転用届を提出しても、必ず許可がもらえるとは限りません。以下の場合には、許可がもらえない可能性があります。
■環境保全上特に配慮が必要な地域にある農地
『まとめ』
農地を売買する際には、ご紹介したように手間がかかるケースが多いので専門家に相談する事が必要です。スムースに売買が進められるように、予め準備を進めておきましょう。
1.12 外壁後退距離について | 隣地との距離
外壁後退距離とは、都市計画において指定される第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域において、建物の外壁と敷地境界線までの距離を一定以上保たなければならない制限のことをいいます。
（上記用途以外にも民法の規定により外壁後退義務があり、境界線から50cm以上話して建物を建築しなければなりません。）
この制限は、低層住宅の良好な住環境を守るために設けられています。外壁後退距離を満たしていないと、隣地との距離が狭くなり、日照や採光などの問題が発生する可能性があるためです。
【外壁後退距離の違反】
外壁後退距離を満たしていない建物は、違法建築物として扱われます。違法建築物は、建築基準法に基づく建築確認を受けていない、または建築基準法に違反して建築された建物を指します。
違法建築物は、建築基準法に基づく指導や命令の対象となります。また、違法建築物が原因で火災や災害が発生した場合、損害賠償の責任を負う可能性があります。
【外壁後退距離の違反と住宅ローン】
外壁後退距離を満たしていない住宅は、住宅ローンの融資を受けることができない可能性があります。住宅ローンを提供する金融機関は、融資対象となる物件について、建築基準法の遵守状況を審査する義務があります。
そのため、外壁後退距離を満たしていない住宅は、違法建築物として扱われる可能性があるため、住宅ローンの融資を受けることができない可能性があります。
『まとめ』
外壁後退距離は、低層住宅の良好な住環境を守るために設けられた制限です。外壁後退距離を満たしていないと、違法建築物として扱われ、住宅ローンの融資を受けることができない可能性があります。
外壁後退距離を満たすためには、建築確認申請時に、外壁後退距離の確保を図る設計を行う必要があります。また、増改築や物置の設置などを行う際も、外壁後退距離を満たしていることを確認するようにしましょう。
1.13 測量について | 確定測量 現況測量 など
測量と一口に言っても種類や費用が異なります。また、不動産を売却する上で非常に大事な測量ですが、必ずしも測量を行う必要はありません。
例えば、こんな場合は測量が必要ありません。
□売主、買主 双方が合意した場合
□過去に測量している場合
□明確に境界杭（標）がある場合
などです。
とはいえ、ケースによって異なりますのでまずは不動産会社に相談をオススメします。
【確定測量とは】
確定測量は、土地の境界を明確にするための測量です。
土地の境界は、登記簿に記載されているものですが、実際には境界標が設置されていなかったり、境界標が倒れていたりしている場合があります。
このような場合には、確定測量を行って土地の境界を明確にする必要があります。確定測量は、土地の所有者と隣接地の所有者の立ち会いのもと、測量士が行います。
測量士は、境界標の位置や状態を確認した上で、境界確定図を作成し、所有者双方の合意を得ます。確定測量を行うことで、土地の境界が明確になり、売却に伴うトラブルを防止することができます。
現況測量よりも日数も費用もかかります。
（一般的な宅地の場合の費用の目安30～50万円）
【現況測量とは】
現況測量は、土地の現況を把握するための測量です。
土地の現況とは、土地の形状や面積、地盤の状態、建物や工作物の有無などを指します。現況測量は、土地の売却価格を適切に設定するために必要です。
現況を把握することで、土地の価値を正しく評価することができます。現況測量は、測量士が行います。測量士は、土地の形状や面積を測定し、建物や工作物の有無を調査した上で、現況図を作成し、売主に提出します。
（一般的な宅地の場合の費用の目安10～20万円）
『まとめ』
確定測量と現況測量は、不動産売却を成功させるために重要な手続きです。これらの測量を適切に行うことで、スムーズな売却とトラブルの防止につながります。
1.14 建ぺい率 擁壁率ついて | 建物のサイズ制限
建蔽率と容積率は、土地の利用に関する制限である都市計画法に基づく用途地域ごとに定められた数値です。
【建蔽率とは】
敷地面積に対する建築面積の割合のことで、簡単に言えば「土地と建物を真上から眺めたときに、土地に対して建物が占めていい割合」となります。
建蔽率は、都市計画法第5条第1項に規定されており、用途地域ごとに定められています。例えば、住宅地である第一種低層住居専用地域の建蔽率は60％、第二種低層住居専用地域の建蔽率は50％となっています。
建蔽率は、土地の採光や通風、日照などの環境を保全するために定められています。また、都市の景観を守るためにも重要な役割を果たしています。
【容積率とは】
敷地面積に対する総延床面積の割合のことで、簡単に言えば「土地の割合に対して建物全体の床面積がどれくらいになるか」という考え方です。
容積率は、都市計画法第5条第2項に規定されており、用途地域ごとに定められています。例えば、住宅地である第一種低層住居専用地域の容積率は200％、第二種低層住居専用地域の容積率は150％となっています。
容積率は、土地の有効利用を促進するために定められています。また、都市の密集化を抑制するためにも重要な役割を果たしています。
【建蔽率と容積率の緩和】
建蔽率と容積率は、一定の条件を満たした場合に緩和される場合があります。例えば、以下の条件を満たす場合は、建蔽率と容積率を緩和することができます。
□防災上必要な建築物
□道路や公園などの公共施設
□歴史的景観を維持するために必要な建築物
□一定の基準を満たした低層住宅
【建蔽率と容積率の確認方法】
建蔽率と容積率は、市区町村の都市計画課などで確認することができます。また、国土交通省のウェブサイトでも確認することができます。
『まとめ』
建蔽率と容積率は、土地の利用に関する重要な制限です。これらの数値を理解しておくことで、土地の有効活用や都市の健全な発展に貢献することができます。なによりも土地を有効に活用出来れば、土地の価値はおのずと上がります。不動産売却の際に高値での売却に期待が出来ると言う事ですね。
1.15 登記上の問題について | 抵当権や地上権など
不動産売却をするにあたり、抵当権や地上権などの権利が設定されている場合、売却の前にこれらの権利を消滅させる（もしくは問題を解消する）必要があります。
【抵当権】
抵当権とは、債権の担保として、債務者の財産（不動産や動産など）に設定される権利です。抵当権が設定されている不動産を売却する場合、抵当権の担保する債務を完済するか、抵当権の抹消に同意を得る必要があります。
抵当権の抹消には、抵当権者（債権者）の同意が必要となります。抵当権者の同意が得られない場合、抵当権を消滅させるためには、裁判所の許可を得る必要があります。
【地上権】
地上権とは、他人の土地の上に一定の目的のために一定の権利を有する権利です。地上権が設定されている土地を売却する場合、地上権者の同意を得る必要があります。
地上権者の同意が得られない場合、地上権を消滅させるためには、地上権者の地上権を買い取るか、地上権者が土地の使用を継続できるようにする方法（例えば、道路や駐車場などの用途に変更するなど）を検討する必要があります。
【その他の権利】
抵当権や地上権以外にも、不動産にさまざまな権利が設定されている場合があります。例えば、賃借権、地役権、留置権などです。
これらの権利が設定されている不動産を売却する場合も、権利者の同意を得る必要があります。
『まとめ』
不動産売却を検討している場合は、不動産の登記簿謄本を取得して、抵当権や地上権などの権利の有無を確認しましょう。水道管や下水管を通すために設定されるケースが多いです。また、不動産会社に相談して、権利の消滅や買主への説明などの対応を依頼することも検討しましょう。
1.16 地中埋設物、残置物、その他井戸や祠 | 重要告知事項
地中埋設物、残置物、その他井戸や祠がある場合は告知事項として情報を開示しなければなりません。
土地売却においては、地中に埋設物が存在する可能性があるため、売主様は注意が必要です。埋設物には、排水管や浄化槽、古い基礎、アスファルト片、コンクリートガラ、建物の基礎、廊下、陶器片、煉瓦造り構造物、洗面室、浴室、井戸、居室等の構造物、煉瓦、瓦、木くず、タイル、杭、スラグ、アセチレンボンベ、鉄屑、建築廃材、ビニール片、臭気土、腐食土など、ありとあらゆるものがあります。
もし、売買後に埋設物が発見された場合、基本的に売主様は、その撤去費用を負担することになります。そのため、土地売却を検討されている方で、思い当たることがある場合は、事前に地中埋設物の調査を実施し、埋設物の有無や種類を把握しておきましょう。
埋設物があっても、買主様の建物建築に支障を及ぼさない場合や、買主様が土地を購入する際に認識していた場合は、瑕疵担保責任を問われず、撤去費用の負担を免れる可能性があります。また、売買契約時に、埋設物に関する特約を定めることで、撤去費用の負担を買主様に転嫁することも可能です。
【敷地内に井戸や祠がある場合】
井戸や祠がある場合、中古住宅の売却であっても撤去の有無や費用負担について事前に確認しておくことが重要です。土地や戸建てとして売却する場合に撤去が必要な場合は、撤去費用やお祓い費用が売主側の負担になるケースが多いためです。また、買主側で撤去を希望する場合もあります。そのため、売却前に、井戸や祠の有無を確認し、撤去の有無や費用負担について、買主と事前に取り決めておくようにしましょう。
『まとめ』
これら残置物、地中埋設部物の処理には多額の費用がかかる事もありますが、一般的なコンクリート片等であれば数十万円で収まる事が多いです。
バレないだろうと、告知をせずに売却をあとあとトラブルになるケースはよく聞く話です。まずはお気軽に専門の不動産会社に相談しましょう。
2. [建物（戸建て）] の売却でチェックすべてポイントについて
戸建て建物売却の大きなポイントは『現在の状況や図面の有無などを正確に把握』する事です。まずはこのポイントを抑え戸建て建物売却を成功させましょう。
2.1 建築時の図面一式 | 平面図 立面図 など
建築時には、建物の構造や配置、外観などを示す図面を作成する必要があります。これらの図面をまとめて「建築時の図面一式」と呼びます。
建築時の図面一式には、以下のようなものがあります。
【平面図】
平面図は、建物の床面を水平方向から見た図です。建物の配置や部屋の位置、大きさ、ドアや窓の位置などが示されています。
【立面図】
立面図は、建物の外観を正面、側面、背面から見た図です。建物の高さや幅、奥行き、外壁の形状などが示されています。
【断面図】
断面図は、建物の内部を水平方向や垂直方向から見た図です。建物の構造や階高、天井高などが示されています。
【配置図】
配置図は、建物が敷地内にどのように配置されているかを示す図です。建物の位置や敷地内の道路や駐車場などの位置などが示されています。
【外構図】
外構図は、建物とその周辺の環境を示す図です。道路や駐車場、庭などの配置や形状などが示されています。
これらの図面は、建築基準法や都市計画法などの法律に基づいて作成する必要があります。また、建築業者や設計事務所が作成するほか、建築主が作成することも可能です。
『まとめ』
建築時の図面一式は、建築の計画や施工、検査、維持管理などにおいて重要な役割を果たします。中古の戸建てを売却する場合、買主さんがリフォームする時にも図面があれば、売却に有利に働きます。多くの方が紛失されていて、図面が見当たらないという方も多いですが、多くの図面は役所など公的機関にも存在しません。何とか探し出して高価売却を成功させましょう。
2.2 名義人の確認 | 土地と建物で名義が違う場合
先祖代々からの土地の場合などに多く見られるのがこの土地と建物の名義が違いケースです。売買に支障はないものの、ケースによっては取引に時間がかかったり手間が多くかかる場合もありますので、事前に確認しておきましょう。
【名義人の同意を得る】
土地と建物で名義人が違う場合、売買契約を締結するためには、両名義人の同意が必要です。土地の名義人の同意を得ずに土地を売買した場合、土地の所有権は買主に移転しません。また、建物の名義人の同意を得ずに建物を売買した場合、建物の所有権は買主に移転しません。
【所有権移転登記を行う】
土地と建物で名義人が違う場合、売買契約を締結しただけでは、土地の所有権や建物の所有権は買主に移転しません。所有権を買主に移転するためには、所有権移転登記を行う必要があります。所有権移転登記には、両名義人の同意が必要です。
【抵当権やその他の権利の有無を確認する】
土地や建物に抵当権やその他の権利が設定されている場合、買主はこれらの権利を承継することになります。そのため、売買契約を締結する前に、抵当権やその他の権利の有無を確認する必要があります。共同担保目録の確認も忘れないようにしましょう。
【売却代金の支払い方法を確認する】
土地と建物で名義人が違う場合、売買代金の支払い方法についても注意が必要です。土地の名義人から売買代金を受け取った後、建物の名義人に売買代金を支払う、または、両名義人からまとめて売買代金を受け取るなどの対応が必要になる場合があります。
『まとめ』
具体的には、以下の点に注意しましょう。
□売買契約書に、土地と建物の名義人が異なる旨を明記する
□売買契約書に、両名義人の同意を得ていることを明記する
□所有権移転登記の申請書に、両名義人の署名または押印をもらう
□抵当権やその他の権利の有無を調査して、売買契約書に記載する
□売買代金の支払い方法について、両名義人と合意する
土地と建物で名義人が違う場合、売買契約を締結する前に、これらの注意点を十分に確認しておきましょう。
少しでも不安な方はまずは当窓口のような不動産売却の専門不動産会社に相談しましょう。
2.3 住宅診断について | インスペクション
近年法制度が変わり、住宅（戸建て）の売買を行う際に「住宅診断」を行った住宅か行っていない住宅かを告知しなくてはならなくなりました。
ポイントとしては「住宅診断」は必ずしも行う必要はない、と言う事です。とはいえ、購入する側としては、住宅診断がされている場合は安心でしょう。
しっかりと住宅診断を行い、「住宅に問題ないからしっかりと高値で買ってください」と胸を張って言う事も出来るでしょう。
【住宅診断「インスペクション」について】
インスペクションとは、住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が、建物の劣化や不具合の状況について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に（原則目視）に検査するものです。
新築入居時やリフォーム実施時にも行われますが、近年注目されているのは、既存（中古）住宅の売買時に行うインスペクションです。
なぜなら、中古住宅は新築と異なり、経年劣化や不具合が発生している可能性があり、買主はそれを把握した上で購入判断をしたいと考えるためです。
インスペクションは任意であり、費用もかかるため、売主が実施に同意しないケースもあります。
そのため、買主は、インスペクションを希望する場合は、売主に実施を交渉する必要があります。
具体的には、以下のような点に注意しましょう。
□インスペクションを実施するタイミングは、売買契約締結前に行うのが一般的です。
□インスペクションの実施費用は、相談し買主が負担するのが一般的です。
□インスペクションの結果は、売買契約書に記載しておきましょう。
『まとめ』
インスペクションを実施することで、買主は、建物の状態を客観的に把握し、安心して中古住宅を購入することができます。
また、売主も、建物の状態を把握し、買主に適切な情報を提供することで、トラブルを回避することができます。
このように、インスペクションは、中古住宅の売買において、双方にとって有益な制度です。
なお、インスペクションの実施には、一定の知識や経験が必要です。そのため、信頼できるインスペクション会社に依頼するようにしましょう。
2.4 アスベストの検査について | アスベスト処理について
一般住宅のアスベストの検査は4万円～6万円程度が一般的です。近年法制度が変わり、厳しい罰則が設けられておりますので、該当している建物の場合、適切な検査が必要です。
【アスベストの概要】
アスベストの使用に関する法改正は、1975年（昭和50年）に始まりました。このときの改正では、アスベスト含有率が5％を超える吹き付け作業のみが禁止されました。
その後、1995年（平成7年）の改正で、アスベスト含有率が1％を超える吹き付け作業も禁止されました。さらに、2004年（平成16年）と2006年（平成18年）の改正で、アスベスト含有率が0.1％を超えるすべてのアスベスト製品の使用が禁止されました。
アスベストは断熱性能が高く、耐火性にも優れているため、以前の建物には多く使用されていました。屋根や外壁材、断熱材などにアスベストが含有されている場合が多く、また、吹き付け工事が行われていた場合もあります。
このように、アスベストの使用に関する法改正は、段階的に厳格化されてきました。しかし、アスベストは長い間使用されていたため、現在でも多くの建物にアスベストが残存しています。
【アスベストが含有建物の解体費用の目安】
石綿（アスベスト）は、天然に産する繊維状の鉱物で、断熱性や耐火性に優れていることから、建材や工業製品などに広く使用されてきました。しかし、石綿は吸入すると肺がんなどの健康被害を引き起こす可能性があるため、1975年（昭和50年）以降、使用が制限されています。
石綿は、非常に細い繊維であるため、飛散しやすく、吸入すると肺に付着して蓄積されます。蓄積された石綿繊維は、徐々に炎症を起こし、肺がんや中皮腫などの発症につながります。
アスベストの撤去は、専門の業者が行う必要があります。アスベストが飛散しないように、防護服やマスクなどの保護具を着用し、適切な手順で作業が行われます。
アスベストの撤去費用は、建物の規模やアスベストの量によって異なりますが、一般的に解体費用の2倍程度かかると言われています。例えば、47坪の建物の解体費用が300～350万円の場合、アスベストの撤去費用は約600～700万円となります。
アスベストは、長年にわたって使用されてきたため、現在でも多くの建物に残存しています。アスベストが含まれている建物を解体する際は、必ず専門の業者に依頼し、安全に撤去を行うようにしましょう。
『まとめ』
アスベスト検査の結果、アスベストが含まれていることが判明した場合は、専門の業者に依頼して、安全に撤去を行う必要があります。
アスベスト検査は、アスベストの健康被害を防止するために重要なものです。アスベストが含まれている可能性がある建物を解体する際は、必ずアスベスト検査を行いましょう。
2.5 法定耐用年数とは | 建物の種類・構造、表記について
建物の法定耐用年数は、構造や種類によって異なり、22年から60年と幅広く定められています。
【法定耐用年数とは】
建物の減価償却の計算に用いられる期間であり、建物が実際に使用に耐えうる期間とは異なります。そのため、法定耐用年数が経過したからといって、建物の価値がゼロになるわけではありません。
しかし、中古住宅などの建物の査定を行う場合は、法定耐用年数表や、観察減価法などが用いられることが多いです。
【法定耐用年数表とは】
減価償却の対象となる固定資産の耐用年数を定めた表です。
固定資産は、その使用により価値が減少していくことから、その減少分を毎期費用として計上する減価償却を行う必要があります。減価償却の対象となる固定資産は、その種類や使用状況によって耐用年数が変わってきます。
法定耐用年数表は、これらの耐用年数を定めたもので、国税庁が定めています。
法定耐用年数表は、以下の3種類に分けられます。
□建物用法定耐用年数表
□機械・装置用法定耐用年数表
□器具・備品用法定耐用年数表
建物用法定耐用年数表は、建物の種類ごとに耐用年数を定めたものです。機械・装置用法定耐用年数表は、機械や装置の種類ごとに耐用年数を定めたものです。器具・備品用法定耐用年数表は、器具や備品の種類ごとに耐用年数を定めたものです。
法定耐用年数は、固定資産の減価償却を行う際に、その耐用年数を算定する際に用いられます。
【観察減価法とは】
建物の外観や内部の状態、周辺環境などを調査して、建物の価値を減らす要因を直接評価する方法です。
『まとめ』
法定耐用年数はあくまでも目安であり、建物の査定では、建物の実際の状態や周辺環境などを考慮して、適切な耐用年数を判断する必要がありますが、専門家でないと判断出来ない多くの要素がありますので、まずはお気軽にご相談下さい。
2.6 建築確認申請書や完了検査について | 建築時提出書類一式
建物を建築する際に役所に提出する書類がいくつかありますが、この「建築確認申請書」もその一つです。役所には申請書は通常保管されていますが、建築図面一式全てが保管されている訳ではありません。不動産の売却を検討されている方はまず、この建築時提出書類一式を用意しましょう（探しましょう）
【建物の完了検査とは】
建物の完了検査は、建築基準法で定められた、新たに建てられた建物が受けることを義務付けられている検査です。
完了検査の目的は、建築確認申請によって法令を遵守して設計された建物が、実際に図面通りに施工されているかどうかを確認することです。
『まとめ』
完了検査を受けていない建物は、法令に適合していない可能性があり、安全性や耐久性に問題がある可能性があります。
昔は完了検査を受けていなくても登記が出来たり、融資を受けられていたため、市場には完了検査を受けていない中古住宅が数多くあります。
中古住宅を売却する上で完了検査を受けているかどうかは高値での売却を成功させるための非常に大事な要素です。
2.7 未登記建物 | 改めて登記が必要になる場合も
不動産を売却する際には、建物が登記されているかどうかを確認する必要があります。建物が登記されていない場合、売却にどのような問題が生じるのでしょうか。
【問題点1：買い手が見つかりにくい】
未登記建物は、法的に所有権が明確にされていないため、買い手が見つかりにくい傾向があります。特に、住宅ローンを利用する場合は、未登記建物は担保として認められないため、買い手は限られてしまいます。
【問題点2：売却価格が下がる】
買い手が見つかりにくいため、未登記建物の売却価格は、登記済みの建物に比べて下がる傾向があります。これは、買い手が追加の費用をかけて登記手続きを行う必要があるためです。
【問題点3：トラブルのリスクが高まる】
未登記建物は、所有権や権利関係が曖昧なため、トラブルのリスクが高まります。例えば、売買後に建物に問題が見つかった場合、売主と買主の間で責任の所在が争われる可能性があります。
【未登記建物を売却する場合の対策】
未登記建物を売却する場合は、以下の対策を検討しましょう。
□登記手続きを行う
最も確実な方法は、登記手続きを行うことです。登記手続きには、費用と手間がかかりますが、買い手が見つかりやすく、売却価格も高めることができます。費用としては一般住宅程度のサイズであれば10万円程度が多いです。
□解体して更地にする
未登記建物を解体して更地にすれば、建物に関する権利関係の問題は解消されます。ただし、解体費用がかかるため、売却による利益が減る可能性があります。
例えば、基礎がしっかりある倉庫などについても未登記のままではトラブルに発展します。買い手を探すにあたり、登記した方が良いのか、解体した方が良いのか専門家のアドバイスを聞きましょう。
（倉庫をそのままほしい人も当然居ます）
□買取業者に依頼する
未登記建物を専門に買い取る業者に依頼する方法もあります。買い取ってくれる業者が見つかりやすく、登記手続きやトラブルのリスクを回避することができます。
『まとめ』
宮城県内でも郊外地にいけばいくほどこういった未登記建物が多く存在します。当窓口でも多くのご相談をお受けしております。
不動産を売却する際には、建物が登記されているかどうかを確認することが重要です。未登記建物の場合は、売却にさまざまな問題が生じる可能性があるため、注意が必要です。
2.8 増築された建物の場合 | 申請を行っているかいないか
中古住宅の増築部分は、登記されていないことが多いです。
「なぜでしょう」
増築部分を登記するには、土地家屋調査士に依頼して、増築部分の面積を測定し、増築した建築会社から工事の証明をもらう必要がありますが通常10万円以上の費用がかかるため、登記をしない訳です。
増築により、問題を抱えてしまう住宅も多くあります。
増築部分を登記した際に、建蔽率や容積率を超えたり、外壁後退距離を満たさなくなったりするケースがよくあります。いわゆる違法建築となる訳です。
そのような場合でも住宅の売却は当然可能ですが、購入者は住宅ローンの審査に通らない可能性があります。住宅ローンを利用できない場合は、現金で購入するしかありません。
つまり、買える人が限られてしまう、という事で高値での売却が望めなくなります。
『まとめ』
増築には、倉庫などの付属建物の増築（新築）も含まれます。
いざ、不動産を売却しようにも未登記の倉庫などがある場合、購入希望者がローン契約を銀行と結べなくなる可能性があります。
ちょっと増築しただけだから大丈夫でしょう、と個人で判断せずに専門家に相談する事が重要です。
2.9 建物の構造的問題やシロアリなど | 重要な告知事項
【建物の構造的な問題とは】
傾きや歪み、雨漏り、シロアリ、屋根、外壁や基礎の劣化や損傷などがあります。これらの問題が発生した場合、売主様は修理費用だけでなく、建物の価値が下がるなどの損失を被る可能性があります。
具体的な事例としては、以下のようなものが挙げられます。
□地盤沈下による建物の傾き
□地震や台風による建物の歪み
□雨漏りによる建物の腐食
□シロアリによる建物の損傷
□屋根の老朽化による雨漏り
□外壁のひび割れや塗装の剥がれ
□基礎のひび割れや劣化
これらの問題は、建物の安全性や耐久性に影響を及ぼす可能性があるため、早期に発見して対策を行うことが重要です。
特にシロアリや腐食菌による被害は、建物の構造的な問題の原因となります。シロアリは、木材を食い荒らして建物の強度を低下させます。腐食菌は、鉄やコンクリートなどの材料を腐食させて、建物の強度を低下させます。
『まとめ』
建物の構造的な問題を防ぐためには、定期的な点検とメンテナンスを行うことが重要ですが、なかなかそこまで手が回らないものです。あまりメンテナンスをしたことのない方も、あまり手を入れていない、と正直に申告しましょう。
2.10 各設備の故障や不具合 | 給湯器やエアコン他
中古戸建売買における売主様のリスクの１つに、建物に付帯されている設備の不具合等の問題があげられます。
【 建物に付帯されている設備の不具合等問題』
建物に付帯されている設備には、給排水設備、電気設備、ガス設備、換気設備、エアコンなどがあります。これらの設備が故障や不具合を起こした場合、売主様は修理費用を負担することになります。
具体的な事例としては、以下のようなものが挙げられます。
□給排水設備の故障による水漏れ
□電気設備の故障による停電
□ガス設備の故障によるガス漏れ
□換気設備の故障によるカビやダニの発生
□エアコンの故障による冷暖房の効きが悪い
『まとめ』
告知事項を漏らした場合、買主様から損害賠償を請求される可能性があります。そのため、売買契約時に告知事項を正確に把握し、漏れなく記載することが重要です。
なお、上記の説明に加えて、以下の点についても補足します。
□告知事項の記載は、売買契約書に記載するのが一般的です。
□告知事項の記載は、売主様が責任を持って行います。
□告知事項に虚偽の記載があった場合、売主様は買主様から損害賠償を請求される可能性があります。
□中古戸建売買においては、売主様が売却前に十分な調査を行い、リスクを回避することが重要です。
2.11 傾きがある住宅 | 少しでも感じたら
中古住宅の売却時に、建物の傾きが1000分の6以上ある箇所がある場合、売主は買主に告知する必要があります。
告知義務違反は、契約不適合責任の対象となり、買主は売主に対して修理費用や損害賠償を請求することができます。
1000分の6以上と言われてもわからないと思いますが、「もしかして傾いている？」と少し感じるレベルが1000分の6以上の傾きです（個人差によりますが）
床の傾きは、水平器などで簡易的に調べることもできますが、後々トラブルになる可能性が高いため、レーザーレベルなどを使って正確に測定することをおすすめします。
『まとめ』
具体的には、以下の点に注意が必要です。
□傾きの測定は、レーザーレベルなどを使って正確に行う。
□ベッドやタンス、家具などの家具や荷物がある場合は、必ず退けて測定を行う。
□測定結果は、記録として残しておく。
中古住宅を売却する際には、建物の傾きについても十分に注意し、告知義務を果たすようにしましょう。
後から責任を追及される場合もありますから要注意です。
3. 法令や条例、地域性などのチェックポイントについて
不動産の所在する地域によって法令や条例その他売却に関する規制は違います。道路を挟んで全然違う建築計画を求められているケースも多くあります。
不動産を売却する上で、価格の上下に大きく影響する事項も含まれていますので事前に確認しておきましょう。
3.1 都市計画、用途地域について | 売却額に影響
ご所有の土地のエリアの都市計画、用途地域をご存じですか？
意外と皆様わからないものです。しかし閑静な住宅街に急に大型スーパーが出店しない大きな理由の一つは、都市計画や用途地域による制限があるためです。
【都市計画とは】
都市計画とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備、市街地開発に関する計画です。、都市の将来あるべき姿を想定し、そのために必要な規制、誘導、整備を行い、都市を適正に発展させようとする方法や手段です。
【用途地域とは】
都市の機能を分類し、秩序ある市街地を形成するために定められた区域です。用途地域ごとに、建てられる建物の種類や大きさ、容積率などの建築規制が定められており、その結果、地域ごとに異なる住み心地や暮らしが生まれます。
【調整区域とは】
市街化調整区域とは、都市の無秩序な拡大を防ぎ、自然環境や農地を保全するために定められた区域です。住宅や商業施設などの市街化を抑制する目的で、原則として建物を建てることができません。
『まとめ』
その土地がどの用途地域に指定されているかによって、売却価格や買い手層が大きく変わる可能性があります。
また、都市計画によって、土地の将来の価値も左右されます。例えば、都市計画で駅前広場や公園などの都市施設の整備が計画されている土地であれば、将来的に土地の価値が上がる可能性があります。
そのため、不動産を売却する際には、その土地が将来どのような都市計画の対象となる可能性があるかを把握しておくことも重要です。
不動産を売却する際には、都市計画や用途地域を正しく理解し、売却価格や買い手層を判断することが重要です。
3.2 各ハザードマップについて | 洪水、津波など
不動産を売却する際には、その物件が災害のリスクがあるエリアに指定されていないかを確認することが重要です。
東日本大震災では、津波や洪水だけでなく、土砂災害や液状化などの被害を受けた住宅地も多くありました。そのため、不動産を売却する際には、その物件がこうした災害のリスクがあるエリアに指定されていないかを確認する必要があります。
災害のリスクがあるエリアは、各自治体によってハザードマップとして公開されています。ハザードマップには、津波浸水想定区域、洪水浸水想定区域、土砂災害警戒区域、液状化警戒区域などの情報が表示されています。
不動産を売却する際には、売却予定物件の場所・エリアが、これらのハザードマップによって何らかのエリアに指定されていないかを確認する必要があります。
具体的には、以下の点に注意が必要です。
□津波浸水想定区域内に指定されている場合、津波による浸水被害のリスクがあります。
□洪水浸水想定区域内に指定されている場合、洪水による浸水被害のリスクがあります。
□土砂災害警戒区域内に指定されている場合、土砂災害による被害のリスクがあります。
□液状化警戒区域内に指定されている場合、液状化による被害のリスクがあります。
これらのエリアに指定されている場合、不動産の売却価格が低くなる可能性があります。また、買い手層も限られる可能性があります。
『まとめ』
近年では、自然災害が多く発生している事から、不動産を売買する上でも災害のリスクについて告知義務をしなければなりません。
当然ながらリスクのある土地であれば「不動産売却」価格が低下する傾向にあるのは当然の事です。ご自身の土地がどういったリスクのある土地なのかを把握する事も不動産売却をうまく成功させるための大事な要素の一つです。
3.3 急傾斜地危険崩壊地域 | 建築に制限がある場合も
急傾斜地崩壊危険区域とは、急傾斜地の崩壊による災害を防ぐために、都道府県知事が指定する区域です。
急傾斜地崩壊危険区域の指定を要する土地は、以下の①及び②の条件を満たす区域です。
① 傾斜度が30度以上で、高さが5メートル以上である急傾斜地
② 崩壊により危害が生ずるおそれのある人家が5戸以上ある急傾斜地
『まとめ』
急傾斜地崩壊危険区域に指定されている場合、不動産の売却価格が低くなる可能性があります。また、買い手層も限られる可能性があります。
とはいえ、宮城県、特に仙台市は平坦な土地が少ないのが特徴です。探してみるとあちらこちらで急傾斜地です。不安な方はまずはお気軽にご相談下さい。
3.4 崖条例 | 建築が出来ない場合も
崖条例とは、がけに面した敷地で、がけから一定の距離内に建物を建築する場合に、安全を確保するために設けられる条例です。
【崖条例に指定されている土地】
崖条例の対象となった場合、以下のような確認が必要です。
□がけに擁壁が組まれているか
□擁壁がある場合、その擁壁の状態はどうか
□擁壁がない場合や、擁壁の状態が悪い場合は、擁壁工事が必要になる可能性があります。
□地山の場合は、防護壁が必要になる場合もあります。
『まとめ』
擁壁工事や防護壁の費用は、状況によって大きく異なります。数十万円程度から、1,000万円以上かかるケースもあります。
この工事費用が莫大な費用になるため、放置されている土地が多くあります。仙台市内にもあちこち見られますが、崩落などの危険が生じそうな土地もあります。そういった土地の場合売却金額が低くなりがちですが、まずは専門家にご相談をオススメします。
3.5 瑕疵の告知事項について | 事故物件など
不動産売買においては、売主は買主に対し、売買物件に瑕疵（欠陥）があることを告知する義務があります。瑕疵とは、買主の契約の意思決定を左右しかねない重大なものであり、具体的には「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的瑕疵」の4つに分類されます。
【心理的瑕疵とは】
心理的瑕疵とは、不動産で事故や事件が発生したことにより、買主が嫌悪感や不安を感じる可能性がある場合の瑕疵です。具体的には、以下のようなものが該当します。
□殺人事件や自殺などの不審死
□火災や爆発
□土砂災害や洪水などの自然災害
□工場やゴミ処理場などの近隣施設
心理的瑕疵は、目に見えない瑕疵であるため、売主が把握していないケースも少なくありません。しかし、買主が知らなかったとしても、心理的瑕疵が存在したことで、買主が売買契約を解除したり、損害賠償を請求したりする可能性があります。
そのため、売主は、売買物件で事故や事件が発生したことを、知っている限りすべて告知する必要があります。また、売主が知らなかった場合でも、買主が知っていた可能性があれば、告知義務を負う可能性があります。
【環境的瑕疵とは】
環境的瑕疵とは、不動産の周辺環境に問題がある場合の瑕疵です。具体的には、以下のようなものが該当します。
□騒音や振動
□悪臭や排気ガス
□ゴミの不法投棄
□犯罪の多発
環境的瑕疵は、買主が生活する上で不快感や不安を感じる可能性があります。そのため、売主は、売買物件の周辺環境に問題があることを、知っている限りすべて告知する必要があります。
【告知義務の違反による責任】
売主が告知義務を怠った場合、買主は、契約不適合責任を請求することができます。契約不適合責任とは、売買物件が契約の内容に適合しなかった場合に、売主が買主に対して負う責任です。
契約不適合責任を負った売主は、買主の損害を賠償する義務があります。損害には、物件の修繕費、売買代金の返還、慰謝料などがあります。
また、告知義務の違反が故意または過失に該当する場合は、売主は、買主に対して不法行為に基づく損害賠償責任も負う可能性があります。
『まとめ』
売買物件の告知義務は、売主にとって重要な義務です。告知義務を怠った場合、買主から損害賠償を請求される可能性があります。そのため、売主は、売買物件に瑕疵がないか、慎重に調査し、知っている限りの情報をすべて告知するようにしましょう。
具体的には、以下の点に注意して告知事項を整理するとよいでしょう。
□瑕疵の種類と内容
□瑕疵が発生した時期と原因
□瑕疵の程度と影響
また、告知事項は、重要事項説明書に記載して買主に説明する必要があります。重要事項説明書は、宅地建物取引業者が売買契約を締結する際に、買主に対して説明する書面です。重要事項説明書には、告知事項のほかにも、売買契約に関する重要な事項が記載されています。
売主は、告知事項をしっかりと把握し、重要事項説明書に正確に記載するようにしましょう。
4. マンションや、投資物件の場合のチェックポイント
マンションを売却する際は、「マンションは建て替えや改装が難しい」という点を踏まえ、購入者の視点に立って考えることが重要です。また近年、高層マンションの固定資産税の高騰が懸念されるなど、ランニングコストを重視する傾向が高まっています。
□立地や周辺環境の魅力をアピール
□耐震性や管理体制の充実をしっかり説明
□ランニングコストの低さをしっかり表示する
これらの点を踏まえて、マンションの売却活動を進めることで、より良い結果が得られる可能性が高まります。
4.1 マンション売却時の重要ポイント
マンション売却の際には、管理費や修繕積立金などのランニングコストが非常に重要になります。これらのコストは、住宅ローンの他に毎月ご負担いただく必要があり、買主様がご購入をご検討される際の要点の一つとなります。
管理費や修繕費が高いために、売却金額が希望より下がったというケースが非常に多くあります。
【売却のタイミングを計る】
マンションの売却価格は、市場の動向によって変動します。そのため、売却のタイミングを計ることは、売却成功の第一歩と言えます。
マンションの売却相場は、不動産会社に査定を依頼することで確認することができます。また、国土交通省の「不動産価格情報システム」でも、マンションの売却相場を調べることができます。
【適切な売り出し価格を設定】
売り出し価格は、売却の成否を左右する重要な要素です。売り出し価格が高すぎると、売れ残りリスクが高まり、売り出し価格を下げざるを得なくなる可能性があります。
一方、売り出し価格が低すぎると、損失を被る可能性があります。そのため、適切な売り出し価格を設定することが重要です。
【売却活動を積極的に行う】
マンションの売却を成功させるためには、売却活動を積極的に行ってくれる不動産会社の選定が大事です。不動産売却の専門不動産会社に依頼する事も大事な点です。
【瑕疵の告知を忘れない】
マンションには、瑕疵（欠陥）がある場合があります。売主は、瑕疵があることを知っている場合は、必ず買主に告知する必要があります。
瑕疵の告知を怠った場合、買主から損害賠償を請求される可能性があります。
『まとめ』
マンション売却時の重要点とは実は簡単で、購入される方の気持ちを少しだけ考える事です。また、不動産売却に慣れている不動産会社に依頼する事が非常に大事です。賃貸不動産ばかりを多く扱っている不動産会も多くあります。まずはお気軽にご相談下さい。
4.2 管理費・修繕費 | その他ランニング費用
前項4-1に記載したように、マンションのランニングコストはマンションを売却する上で非常に大事な要素です。
マンションの管理費・修繕積立金は、定期的に値上げされる可能性がありますがしっかりと把握しているでしょうか。値上げの理由としては、以下のようなものが挙げられますが、事前に確認しておくことが重要です。
□建物の老朽化に伴う修繕費用の増加
□管理業務の委託料の増加
□共用設備の更新費用の増加
管理費・修繕積立金の値上げは、買主様にとっては、毎月のランニングコストの増加につながるため、気になるポイントの一つです。
そのため、売却を検討しているマンションの管理組合が、今後どのような修繕計画を立てているのかを把握しておくことが大切です。具体的には、以下の点に注意しましょう。
□長期修繕計画を確認する
□総会議事録を確認する
□管理組合の担当者に直接確認する
これらの情報から、今後の管理費・修繕積立金の値上げの可能性を判断し、売り出し価格を設定するようにしましょう。
また、管理費・修繕積立金の値上げを理由に、買主様が購入を検討しなくなる可能性もあるため、値上げのリスクを事前に説明しておくことが重要です。
『まとめ』
正確な情報を購入希望者に伝える事が非常に大切です。不動産の売却を決めたらわかる範囲で調べておきましょう。
□管理費・修繕積立金の金額
□過去5年間の値上げの推移
□長期修繕計画
□今後の修繕予定
これらの情報を明確に伝えることで、買主様が納得した上で購入を検討できるようになります。
4.3 駐車場の空きの有無 | 引継ぎ問題
マンションの駐車場は、空きがない場合が多く、また、継承も難しいことから、買主様が車を所有する場合は、近隣の月極駐車場を探す必要があります。そのため、駐車場が空いていないマンションは、売却しにくくなる可能性があります。
具体的には、以下の理由が挙げられます。
【車を所有する居住者が多い】
近年、クルマ離れが進んでいるとはいえ、依然として車を所有する居住者が多いマンションは少なくありません。特に、ファミリー層や高齢者層は、車を所有するニーズが高い傾向にあります。
【駐車場需要と供給のバランスが崩れている】
マンションの駐車場は、住戸数に対して必ずしも100％確保されているわけではありません。そのため、駐車場需要と供給のバランスが崩れ、空きがない場合が多くなっています。
【駐車場継承が難しい】
マンションの駐車場は、基本的には使用者本人またはその家族しか継承できません。そのため、退去時に駐車場を解約しなければならない場合、買主様は近隣の月極駐車場を探す必要があります。
月極駐車場の料金は、マンションの駐車場料金よりも高額になる場合が多いため、買主様の負担が大きくなります。また、月極駐車場は、契約期間が満了すると再契約が必要になるため、買主様の将来的な生活設計にも影響を与える可能性があります。
『まとめ』
もし、敷地外に別途月極駐車場を借りられている場合は、慌てて解約を進めない場合も多いです。駐車場が空いていないマンションは、それほど売却しにくいのです。
上手く高値で売却するためにはあれこれノウハウ、テクニックがあります。まずはご相談下さいませ。
4.4 ペットの飼育が可能か | 条件など
マンションのペット飼育可物件をご売却される場合、ペット飼育規定の確認は必須です。
ペット飼育規定は、マンションによってさまざまです。例えば、
□新たに入居される方や、新たにペットを飼育されたい方は不可」
□ペット飼育は現在飼われているペットのみで、2匹目は不可」
□ペットを飼育する際には、ペット料金の負担が必要」
などがあります。また、ペットの種類やサイズ、飼育方法についても、取り決めがある場合があります。
ペット飼育規定を確認することで、ペットを飼育したい買主様からの問い合わせや、ペット飼育中の入居者からのトラブルを防ぐことができます。
『まとめ』
具体的には、以下の点に注意が必要です。
□ペット飼育が可能な種類やサイズ
□飼育頭数
□飼育方法
□ペット料金
また、ペット飼育規定は、管理規約や使用細則に記載されています。必ず、売却物件の管理組合に確認するようにしましょう。
4.5 近隣トラブルの有無 | 告知しないとトラブルに
マンションは、複数の所有者や居住者が共同生活を送る建物です。そのため、トラブルが発生するリスクが常に存在します。
個別のお部屋だけでなく、マンション全体で、騒音やゴミの放置などのトラブルが発生している場合もあります。
このようなトラブルは、マンションの価値を下げる要因となるため、売却の際には必ず買主に告知する必要があります。
具体的には、以下の点に注意が必要です。
□隣人トラブルの有無
□マンション全体でのトラブルの有無
□トラブルの原因や内容
□トラブルの解決状況
『まとめ』
知っていて告知しなければ、告知義務違反となるケースがあり、最悪損害賠償請求を受ける可能性もあります。トラブルが発生した場合は、速やかに解決に努める必要があります。トラブルが長引くと、買主の不安を煽り、売却が難しくなる可能性があります。
少しでも思い当たることがあれば、必ず不動産会社に相談しましょう。
5. 不動産売却時の流れや、必要書類のチェックポイントまとめ
不動産売却は、多岐にわたる手続きや必要書類が必要です。事前に確認しておくことで、いざというときに慌てずに済みます。また、ない書類については、必ずしも必要ではないものもありますので、あまり神経質になる必要はありません。不動産売却を成功させるために、まずは落ち着いて準備を進めましょう。
5.1 不動産売却のおおまかな流れまとめ
① 売却相場を調べる
不動産の売却相場を調べることは、不動産売却の第一歩です。相場を把握することで、売却価格を適切に設定することができます。
相場を調べる際には、以下の方法があります。
□不動産情報サイトや不動産会社に掲載されている売り出し中の物件の価格を調べる
□過去の売却事例を調べる
□不動産会社に査定を依頼する
□不動産情報サイトや不動産会社に掲載されている売り出し中の物件の価格を調べる
不動産情報サイトや不動産会社に掲載されている売り出し中の物件の価格は、比較的簡単に調べることができます。ただし、あくまでも売り出し価格であり、実際に売却される価格とは異なる場合があります。
【過去の売却事例を調べる】
過去の売却事例を調べることで、より正確な相場を把握することができます。過去の売却事例は、不動産情報サイトや不動産会社のホームページなどで公開されています。
【不動産会社に査定を依頼する】
不動産会社に査定を依頼することで、専門家の意見を参考にして相場を把握することができます。複数の不動産会社に査定を依頼することで、相場感をより正確に把握することができます。
【当窓口のブログでも売却事例は確認出来ます】
当窓口のブログでは、仙台市内の売却事例を多数公開しており、随時更新しています。ぜひご活用ください。
② 査定を依頼する（どこに依頼する？）
査定を依頼する際には、以下のポイントを押さえましょう。
□複数の不動産会社に査定を依頼する
□査定金額だけでなく、担当者の対応や説明も重視する
□査定結果を比較して、信頼できる不動産会社を選ぶ
□色々な情報をご自身で調べてみて自分に合う不動産会社を選定しましょう。
不動産会社を選ぶ際には、以下の情報を参考にしましょう。
□実績
□対応
□説明
□料金
また、不動産会社と直接会って話をしてみることも大切です。実際に会って話をすることで、担当者の人柄や対応を直接感じることができます。
たくさんの情報を発信している不動産会社が望ましいです。
不動産会社が積極的に情報を発信していることは、業界や不動産に関する知識が豊富であることを示しています。また、売却に関する最新情報やノウハウを入手できる可能性もあります。
③不動産会社による査定（不動産査定とは？）
不動産査定とは、不動産の価値を評価するプロセスです。査定によって、不動産の適正な売却価格を把握することができます。
査定には、以下の2つの種類があります。
【簡易査定】
簡易査定は、不動産の所在地、土地面積、建物面積、築年数などの基本情報から、概算の査定金額を算出するものです。簡易査定は、不動産売却の検討段階で、売却相場を把握するために利用されます。
【詳細査定】
詳細査定は、簡易査定に加えて、物件の状態や周辺環境なども考慮して、より精度の高い査定金額を算出するものです。詳細査定は、不動産の売却を本格的に検討している場合に利用されます。
簡易査定か詳細査定かを事前に決めておくとスムースです。
簡易査定は、不動産会社に電話やメールで依頼することができます。詳細査定は、不動産会社を訪問して、物件の現地調査を行う必要があります。
実際にすぐに売却を検討している場合等は詳細に査定金額を出してもらいましょう。
詳細査定では、不動産会社が物件の現地調査を行い、以下の項目を評価します。
□土地の形状や地盤
□建物の構造や築年数
□設備の状態
□周辺環境
詳細査定によって算出された査定金額は、売却価格を決定する際の重要な判断材料となります。
参考程度の査定なら簡易査定で十分です。
簡易査定では、不動産会社が物件の基本情報のみで査定金額を算出します。そのため、詳細査定ほど精度は高くありませんが、売却相場を把握する目的であれば十分です。
④販売価格の決定（売り出し価格をどうする？）
売り出し価格は、査定金額を参考にしながら、売主の希望や売却時期などを考慮して決定します。
まずはいくらで売りたいのかが一番大事！
売り出し価格は、売主の希望を第一に考えましょう。売主が納得できる価格で売り出すことが一番大切です。
査定金額を参考にあれこれ検討して納得の金額で売り出しましょう。
査定金額は、売り出し価格を決定する際の重要な判断材料です。しかし、査定金額はあくまでも目安であり、最終的な売り出し価格は売主が決定します。
売り出し価格を決定する際には、以下のポイントを押さえましょう。
□売却希望価格と査定金額のギャップを検討する
売却希望価格と査定金額に大きなギャップがある場合は、売り出し価格を調整する必要があります。売却希望価格を下げることで、早く売却できる可能性が高まります。
□売却時期を検討する
売却時期によって、売り出し価格を調整する必要があります。売却時期が好ましい場合は、売り出し価格を高めに設定してもよいでしょう。
□競合物件の状況を検討する
周辺エリアで、同じような条件の物件が売りに出されている場合は、その売り出し価格を参考にしましょう。
売り出し価格を慎重に検討することで、納得のいく売却を実現することができます。
⑤媒介契約を結ぼう（媒介契約には種類がある）
媒介契約は、不動産会社に売却を依頼する際に結ぶ契約です。媒介契約には、以下の3種類があります。
【一般媒介契約】
一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。不動産会社が売却を成功させた場合、売主は、売却価格の3%+6万円の仲介手数料を支払います。
【専任媒介契約】
専任媒介契約は、1社にのみ売却を依頼できる契約です。不動産会社が売却を成功させた場合、売主は、売却価格の3%+6万円の仲介手数料を支払います。
【専属専任媒介契約】
専属専任媒介契約は、1社にのみ売却を依頼できる契約で、売主が自分で買主を見つけた場合でも、その不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。不動産会社が売却を成功させた場合、売主は、売却価格の3%+6万円の仲介手数料を支払います。
1社のみに依頼したい場合は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を結びましょう。2社以上の依頼したい場合は「一般媒介契約」を結びましょう。何が違うのか、正しく理解して媒介契約を締結しましょう。
媒介契約の種類によって、売主が支払う仲介手数料の金額や、売主が自分で買主を見つけた場合の取り扱いなどが異なります。そのため、売却の希望や状況に合わせて、適切な媒介契約を結ぶことが大切です。
⑥【売却活動】（すぐに内覧希望者が現れるかも！？）
不動産会社と媒介契約を結ぶと、不動産会社が売却活動を開始します。売却活動には、以下のようなものがあります。
□インターネットへの物件掲載
□チラシやポスターの配布
□不動産業者間取引ネットワークへの登録
□内覧の対応
インターネットや、独自の販売ルートにより不動産会社の売却活動がスタートします。購入検討者による内覧の対応などがありますので事前によく打ち合わせをし準備しておきましょう。
内覧は、買主が実際に物件を見学する機会です。内覧の際には、物件の状態や周辺環境などをしっかりと説明できるようにしておきましょう。また、買主からの質問にも丁寧に答えられるように準備しておきましょう。
以下に、内覧の際に準備しておくとよいことをまとめます。
□物件の状態を把握しておく
□周辺環境を把握しておく
□物件のセールスポイントを整理しておく
□質問に答えられるようにしておく
□内覧をスムーズに進めることで、売却の成約に近づくことができます。
⑦売買契約の締結（必要書類等の準備をお忘れなく！）
売買契約は、売主と買主が合意した内容に基づいて、不動産の売買を約束する契約です。売買契約を締結するには、以下の書類が必要です。
□売買契約書
□重要事項説明書
□住宅ローン利用申込書（買主が住宅ローンを利用する場合に限る）
□印鑑証明書
□住民票
□戸籍謄本
□登記事項証明書
□固定資産税評価証明書
【売買契約を締結する際には、以下のポイントに注意しましょう。】
売買価格や手付金の額、引渡しの時期、瑕疵担保責任などの内容を、十分に確認してから契約を締結しましょう。
売買契約書は、売主と買主の双方で署名捺印をする必要があります。
購入希望者からまずは「申込書」を受領し、契約に向けて十分に検討しましょう。
買主から申込書が提出されたら、売主は、申込書の内容を十分に検討する必要があります。申込書の内容に問題がなければ、売主は、買主に対して売買契約の締結を承諾する旨の通知（承諾通知）を送付します。
手付金の額や引渡しの時期など詳細を決めたら売買契約を結びます。
売買契約の締結時には、売買価格や手付金の額、引渡しの時期などの詳細を決める必要があります。また、売買契約書に署名捺印する際には、売主と買主の双方で、売買契約書の内容を十分に確認してから署名捺印するようにしましょう。
必要書類の準備も進めます。
売買契約を締結するためには、上記の書類が必要です。必要書類は、売主と買主の双方で準備する必要があります。
⑧決済引渡し（売買完了）
決済引渡しとは、売主から買主に物件を引き渡し、買主から売主に売買代金の全額を支払う手続きのことです。
決済引渡しは、売主と買主の双方が立ち会って行う必要があります。決済引渡しが完了すると、不動産の所有権が売主から買主に移転します。
物件の引渡しと同時に売買代金の全てを受領し、取引が完了します。
決済引渡しの際には、売主は、買主から売買代金の全額を支払ってもらいます。売買代金の支払い方法は、現金、銀行振込、手形など、売主と買主の間で合意した方法で行います。
税金の申告が必要な場合や各種手続きがある場合もあるのでご注意下さい！
不動産の売却には、不動産取得税や印紙税などの税金の申告が必要な場合があります。また、固定資産税の納税義務者も、売主から買主に移ります。
不動産の売却を検討している方は、これらの点にも注意するようにしましょう。
『まとめ』
不動産の売却は、複雑で手続きが多いため、専門家のアドバイスを受けることが大切です。当窓口のような相談窓口では、不動産売却の流れやポイントをわかりやすく説明しています。また、売却活動のサポートや、不動産会社との交渉代行など、さまざまなサービスを提供しています。不動産の売却を検討している方は、ぜひ当窓口にご相談ください。
5.2 不動産売却の際の契約時必要書類のまとめ | 契約前必要書類
不動産売却契約を成立させるためにはいつか必要書類がありますので事前に確認しておきましょう。
□購入時のパンフレット
□住宅ローンの償還表
□登記済権利証もしくは登記識別情報
□土地測量図・境界確認書
□固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書
□物件の図面・設備の仕様書
□建築確認済証および検査済証
□建築設計図書・工事記録書
□登記簿謄本もしくは登記事項証明書
□マンションの管理規約・使用細則
□耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
「それぞれの書類の役割」
「購入時のパンフレット】
物件の構造や築年数、設備の詳細など、物件に関する情報が記載されているので、スムーズな査定に役立ちます。
【住宅ローンの償還表】
住宅ローンが残っている場合は、いくら残っているのかを把握するために必要な書類です。抵当権が残っているとそのままでは売却できないため、残高は重要です。
【登記済権利証もしくは登記識別情報】
物件の所有権を証明する書類です。紛失した場合は、再発行できませんので別の方法により権利を証明する事になります。
【土地測量図・境界確認書】
土地の面積や境界線の位置などについて記載されている書類です。特に境界線があいまいだと隣人トラブルになるおそれがあります。
【固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書】
固定資産税と移転登記時の登録免許税を計算するときに必要な書類です。納税通知書が手元にない場合は、不動産が所在するエリアの役所で取得できます。
【物件の図面・設備の仕様書】
物件の間取りや設備の状況についてわかる書類です。設備の仕様書には設備の品番や材質などの記載があります。
【建築確認済証および検査済証】
一戸建ての建築確認や検査を行った際に発行される書類です。物件の安全性を確認するために必要です。
【建築設計図書・工事記録書】
物件の設計や工事の内容を確認できる書類です。リフォームやリノベーションをおこなう際に役立ちます。
【登記簿謄本もしくは登記事項証明書】
物件の所有権や抵当権などの登記情報を確認できる書類です。
【マンションの管理規約・使用細則】
マンションの生活ルールや規則などが記載されている書類です。
【耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書】
昭和56年6月1日以前に建てられた旧耐震基準の中古物件を売買する際に、耐震診断を受けている報告書とアスベスト使用の調査を受けている場合の報告書が必要です。
『まとめ』
地域や物件の状況によって必要な書類は異なる場合もあります。相続が絡む場合や、マンションを売却する場合などには、上記以外の書類が必要になる場合があります。
また、書類を紛失しているケースもよくあります。代替えが効くものとそうでないものもありますので、まずはお気軽にご相談下さい。
不動産売却を検討している方は、事前に不動産会社に相談して、必要な書類を確認しておきましょう。
5.3 不動産売却の際の決済時必要書類まとめ | 引渡し
不動産売却の決済とは、売主と買主が売買代金の支払いと所有権移転の登記を行い、物件の引渡しを行うことです。決済には、以下の書類が必要です。
□本人確認書類
□銀行口座の通帳
□印鑑証明書（実印も）
□住民票（住所を変更している場合）
□住宅ローンの償還表（ローン残高がある場合）
□物件のカギや、パンフレット等買主に渡すべきもの一式
【本人確認書類】
売主の身分を証明する書類です。運転免許証やパスポートなど、顔写真付きの証明書を用意しましょう。マイナンバーをお持ちの方も多いと思います。顔写真付きの証明書がない場合は、運転経歴証明書や保険証などの組み合わせで代用できる場合があります。
【銀行口座の通帳】
売買代金の支払いは、一般的には銀行振り込みで行います。売主の銀行口座の通帳を用意しましょう。
【印鑑証明書（実印も）】
登記に押印する実印の印鑑証明書を用意しましょう。印鑑は印影確認を行い、間違いなく印鑑証明書の印鑑なのかの確認を強くおススメします。
【住民票（住所を変更している場合）】
売買契約締結後に住所を変更している場合は、新しい住民票を用意しましょう。
複数回住所を変更している場合、履歴の確認出来る附表が必要になります。
【住宅ローンの償還表（ローン残高がある場合）】
住宅ローンの残高がある場合は、住宅ローンの償還表を用意しましょう。
【物件のカギや、パンフレット等買主に渡すべきもの一式】
物件のカギや、パンフレットなど、買主に渡すべきものを用意しましょう。
『まとめ』
不動産売却の決済時には、上記の書類を用意する必要があります。種類が多く不安な方は、不動産会社のサポートを受けながら、一つずつ丁寧に確認しましょう。
6. 仙台の不動産そうだん窓口について
当窓口は、仙台市及びその近郊の不動産売却とに特化した専門の相談窓口です。当窓口には、不動産業界で長年活躍してきたプロフェッショナルが在籍しており、お客様の不動産売却に関するあらゆるご相談に、丁寧にお応えいたします。
不動産売却は、人生の中でも大きなイベントです。そのため、不安や疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。当窓口では、お客様の不安や疑問を少しずつ解消しながら、お客様の大切な不動産を同じ目線で大切に想い、プロのアドバイスを行います。
当窓口の特徴は、以下のとおりです。
□不動産業界で長年活躍してきたプロフェッショナルが在籍
□お客様の不動産売却・賃貸に関するあらゆるご相談に対応
□お客様の不安や疑問を丁寧に解消
□お客様の大切な不動産を同じ目線で大切に想う
当窓口は、お客様の不動産売却・賃貸を成功に導くために、全力でサポートいたします。ぜひ、お気軽にご相談ください。
6.1 「仙台の不動産そうだん窓口」が選ばれる理由
□宮城県出身者多数在籍！スタッフ全員が地域の事をよく知っています。
大手不動産業者さんの場合、宮城県出身者が一人もいなかったなんてケースも良くある話ですが、当窓口は地域密着で運営、代表者は宮城県気仙沼出身、青葉区育ち、現在は泉区在住です。日々多くのご相談を承っております。
□残置物処理や、庭木の処理も全てお任せ
いざ売却を決断しても、残置物が多く話が進まない、こんな話がよくありますが、当窓口では残置部の処理も徹底サポート。専門の業者と連携し庭木の処理や、大型家具、家電、ゴミの処理のお手伝いを致します。
□あらゆる情報を集め、最先端のデータベースを用いてお客様にとってのベストを提案
日々蓄積されるデータを正確に分析し、確かな目で大切な不動産の最適を一緒に模索します。情報過多になりがちな現代社会ですが、必要な情報は全て開示し納得の不動産売却を完全サポートします。
□確かな分析力を基に、プロ中のプロが個体差を見極めます。
不動産の正確な査定には経験が必要です。データだけではその地域性や個体差は見極められません。この道のプロフェッショナルが不動産売却のサポートを万全の態勢で行います。
□徹底的現場主義。すぐに行動しすぐに提案。スピード感を重視します。
せっかく思い切って不動産の相談をしたのに、全然動いてくれなかった。そんな話をよく耳にします。当窓口では、スピーディーに行動し、多くのお話をお客様からお聞かせ頂き、ご要望ご希望をたくさんお聞きします。
□情報をオープンにしていますので、安心し取引が出来ます。
地域、地域によって不動産の価値はかわるもの。当窓口はそんな地域一つ一つの不動産情報を出来るだけ多くたくさんの情報を皆様と共有しております。情報をお客様にオープンにしているからこそ、安心してお取引が完了できます。不当に安く、不当に高く、そんな取引にはなりえません。
6.2 仙台の不動産そうだん窓口の事業内容
実際に「仙台市青葉区上杉」に店舗を構え運営しているのが、「仙台の不動産そうだん窓口」です。
地元密着・仙台市を中心とした不動産売却を中心に一般のお客様からのご相談をお受けし、実際にお取引のお手伝いをしているのが『仙台の不動産そうだん窓口』です。運営しているのは宅地建物取引業免許を持ち、不動産取引を多数行っている「株式会社ランドプロデュース」であり、日々お客様の大切な不動産のご相談業務を承っております。
『不動産を賢くお得に売却！』を成功させるには非常に専門性の高い知識と長年培ってきた経験・ノウハウが必要です。不動産は地域とは切っても切れない非常に地域性の高いものです。仙台や宮城の不動産事情に詳しくない人間がどうやって、不動産の正しい価値を測れるでしょうか。
当窓口・当社では地域の皆様と共に歩み、築いた信頼関係を守りながら不動産の売買・仲介・斡旋及び賃貸の運営管理を行っております。
地元密着の会社ですので、お客様お一人お一人のご要望にあった細かいコンサルタント・アドバイスが可能です。 とにかく、その地域性を一番理解している事。当窓口では不動産売却を成功させるために徹底的に現場を大事にします。
小さな物件でも大きな物件でもやることは同じです。全ての取引を同じ熱量で行います。
近年では特に「空き家」「空き地」の不動産売買にも力を入れております。
他にもビル・テナントの管理やアパート・マンションの管理、最近では貸倉庫＆貸バイクボックスの管理も増えており、合計700戸以上の管理を行っております。
不動産売却に係る税制については税理士・会計士など専門家のご紹介や、トラブルのある不動産については、弁護士・司法書士・土地家屋調査士・行政書士などトラブルや相談の程度によって適正な専門家を紹介します。 ご相談は全て無料です。
査定を含めてお持ちの不動産売却の調査についても無料で行います。当社は正式なご依頼受託までは一切の金員は発生致しません。
仙台市の不動産売却 なら || 仙台の不動産そうだん窓口 || 【運営：株式会社ランドプロデュース】にお任せ下さい！
賢く・お得に不動産売却を成功させよう！
仙台市の不動産売却だけではなく仙台市近郊エリア(富谷市、大和町、塩釜市、多賀城市、利府町、名取市、岩沼市)の不動産売却もご相談ください。
＼お気軽にご相談ください！／
6.3 お客様の声(当窓口がお手伝いをして不動産を売却された方）
当窓口では実際に不動産売却されたリアルな生のお声をいくつか掲載しております。すぐに売却が出来た方、時間がかかった方、思ったよりも楽に売却が出来た方、想像以上に大変だった方などなど実例をご紹介していますので併せてご覧下さい。
【一例のご紹介】[仙台市泉区で実際に土地を売却されたT様のお声]
現在の住まいでリフォームをしたいと思い、まとまったお金が必要になった際に相談をしました。無理かなと思いましたが希望の金額で土地の不動産売却をして頂き感謝。また自宅の売却の際には相談してみたい。担当営業者さんに密に連絡をしてもらえたので安心でした。
【一例のご紹介】[仙台市太白区で実際に戸建てを売却されたW様のお声]
口コミを見て不動産売却の相談なら安心して任せられるとの事で相談に行ったのがきっかけでした。高く売れる時期なので思い切って値段付けてみましょう、と言われ半信半疑で売却活動を開始しました。結果的に5カ月ほど不動産売却に時間がかかりましたが、当初より少しだけ値引きして決めて頂きました。買い替えのため、高く売れれば売れるほどウレシイ状態でしたが、ちゃんと希望を聞いてくれたので助かりました。買い替えの方の物件探しも相談に乗って頂いたので、ワンストップで色々と手続きをして頂きましたし、段取りが良かったので基本お任せで大丈夫でした。
【一例のご紹介】[仙台市青葉区で実際にマンションを売却されたK様のお声]
この度は不安なくお取引をお任せできました。また希望の条件で売却していただきありがとうございました。家族間で当初の想定していた金額よりも実売価格が高い事など、色々とアドバイスを頂き、リフォームなしでそのまま売却出来たのが一番良かったです。不動産売却は色々と手間がかかるし大変かな、と思ってましたが全てお任せ出来たので、簡単で手間はほとんどかかりませんでした。
【一例のご紹介】[宮城県多賀城市で実際に土地を売却されたF様のお声]
相続をしたものの売却に色々と厄介な事があり大変な思いをしておりましたが、相談してよかったです。安心して全てをお任せしました。
7. 本記事の筆者について
筆者プロフィール || 笠原 紀久夫
 | 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ 写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」 |
