疑問解決 いざと言う時に悩まない!? 媒介契約の選択にベストチョイスはある?




「媒介契約」と言うワードがピンと来なさ過ぎて、いざ不動産業者に説明されるまでノープランで、あたふたとどうしたらいいのか分からず理解しないまま何となく媒介契約を結ぶ方が多くおられます。

媒介契約を結んだ後に、当窓口にご相談にお越しになられるお客様もいますが、よくよく聞いたら「専任媒介契約」を結んでおられており、当窓口には実際に売却のお手伝いについては出来ない事がよくあります。

でも買う人を探す事は出来るので全く意味がない訳ではありません。

さぁ、よくわからない話になってきましたね。

漫画・ドラマで話題になった「正直不動産」の影響で「専任媒介契約」は悪!と言う印象をお持ちの方は多いですが、難しいワードはあえて使わずわかりやすく媒介契約についての説明から始めましょう。



まずはそもそもの話から。
媒介契約とは、「不動産を買いたい、もしくは売りたい」、と言う方と「依頼を受ける不動産業者」との間で交わされるいわゆる『仲介の契約』の事です。不動産を買取する不動産業者は多くいますが”直接”そういった業者と取引をする場合は『媒介契約』はありません。

そして・・・
複数の不動産業者に対し依頼をするのが『一般媒介契約』 一社にのみ依頼する場合は『専任媒介契約』です。

他に・・
専属専任媒介、と言うのもありますがこれは、ご自身で買う方を見つけた場合も、必ず仲介として依頼しなければならないという縛りの強い契約ですが、統計上の選択率は5~10%ほどと低いので今回は説明は省略します。(あまり検討しなくて良いです)


実は不動産を「相場で売却する事」はそう難しい話ではありません。
難しいのは【相場よりも価格を高く、より良い条件で不動産を売却する】これが難しい事なのです。『高望みはしないから、3カ月くらいの期間で相場くらいの値段で不動産が売れたらいいな』とお思いの方は、悩むだけ時間の無駄で、情報をオープンにしている当窓口のような不動産会社に相談すればOKです。当窓口はあえて専任媒介契約を結びません。全ての情報をお出ししご相談のうえで価格を決めますが、もう少し高く売れそうと思ったら他の不動産業者さんに重ねてご依頼して頂いて大丈夫です。

さて、
不動産の売却において不動産会社に支払う仲介手数料はいわゆる「成功報酬制」です。つまり、売買が制約となりお金のやり取りをし最後まで引渡しを行った場合のみに、報酬を支払う義務が生じます。

その上で「高値でさらに良い条件で売るために媒介契約をどうしたら良いか」を考えてみましょう。

【より早く、高く売るためには一般媒介でたくさんの不動産会社に依頼したほうが良い】と言う記事をたまに見かけます。しかし、成功報酬である以上、一度に何社にも依頼をしても「依頼を受ける側」としては1円にもならない可能性が高ければ熱心に取り組む事はないでしょう。

『でも、何社にも声をかけた方がたくさんの人に知ってもらえるのでは?』

確かに、その要素がまったく無い訳ではないですが、そもそもこの制度がスタートした際には、現代のようなIT社会は想定されておりませんでした。足とその人脈だけによって不動産を買う人、売る人を探す時代は当の昔に終わっています。いまだ物件の抱え込みを行う業者はまだおりますが、依頼を受けた不動産業者は何らかのネットを通じて広告宣伝を行うのが一般的になってきました。例え100社に売却の依頼をしても、ネットを通じて広告掲載するのは同じです。そして当窓口のようにほとんどのまともな不動産会社はメジャーな広告媒体(アットホームやスーモ、ホームズ等)を複数社利用しておりますので、ネットの活用を図り、認知度を高めると言う意味では、1社に依頼しても100社に依頼しても同じです。(でも当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社さんでないとダメですよ)

『でも大手なら、自社でのホームぺージ等でも紹介してくれるし・・・』

しかしどうでしょう。ラーメン屋さんや雑貨屋さん、小売業者さんと違って不動産会社はなかなかリピーターや、ファンは付かないものです。「一般の不動産購入希望者」は大手のホームページでは「物件探し」はしません。単に信頼度を図るための指標として見るだけです。



『何が何でも専任媒介を結びたい!』と言う話は大手になればなるほど聞きます。不動産会社としては、経費をかけた分を少しでも回収出来るのは良いですが、では一般消費者の方にとってはさほど良い事はありません。親しい方からの紹介などそういう事情があれば大手も良いでしょう。専任を結んでも頑張ってくれると思います。周りに知らせずに内密に不動産を売却したい、と言ったような特殊な理由の方も専任を結んでも良いと思います。

結局のところ、不動産売却がお得に成功するかどうかは、一般媒介か専任媒介の選択の問題ではなくどこに相談に行って依頼をするかにかかっています。


ネットによって、不動産業者の存在意味や在り方は大きく変わりました。
しかしそれについていけない不動産会社はまだまだ意外と多いのが事実です。田舎の不動産業者さんに行くと化石みたいなパソコンをいまだに使っていてデータベースも使いこなせない不動産業者も多いです。
こういう時代に取り残された不動産会社に、専任で依頼するか一般で依頼するかを考えても時間の無駄です。

まずは相談に行こうと思っている不動産業者さんのホームページを見てみてください。それが今どきではないセンスの悪いホームページだったら要注意です。情報はオープンになっているかも確認してください。そういう会社に一般であろうが専任だろうが「高く良い条件で不動産は売却出来ません」

ちなみに・・・
以下は当窓口の宣伝ですが(笑)



当窓口は専任か一般のこだわりはありません。お客様にとっては、選択肢が増える一般の方が都合の良い方の方が多いいように思いますので素直にそう伝えます。色々と事情を聞く中で、専任でやらせて頂く場合もあります。お客様から専任契約を結びたい、と言うありがたいお声を頂く場合もあり、その全てが一般媒介契約ではありませんが当窓口の書類保管棚に並んでいるのは90%以上が一般媒介契約書です。

当窓口のキャッチコピーは
「大切な不動産をお客様と同じ目線で」と「真摯」 この二つです。

お客様にとって何が良いのか。お客様一人一人によってそれは違うはずです。型にはめずにじっくりと時間をかけてヒアリングを徹底するのが当社です。

大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。 弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市を中心に、不動産仲介をおこなっています。 不動産の売却・賃貸について確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。

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