[仙台市泉区虹の丘] プロが教える不動産売却の相場事情【土地戸建建物】2023年版

2023-02-23

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事　||

このシリーズでは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅地も仙台近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市泉区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、お得な情報、不動産売却の方法など、たくさんご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。

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※本記事は2023年9月21日に加筆・修正を行っております。泉区は1989年（平成元年）に仙台市の政令指定都市移行と合わせて"泉市"の区域がそのまま泉区となりました。泉エリアは急激な仙台圏の人口増加に併せて昭和30年代前半から黒松団地が造成スタート。その後も大規模な団地として、南光台、将監、向陽台、鶴が丘、松森、泉パークタウン、長命ケ丘、加茂、住吉台、泉ビレジ、中山、みずほ台など開発・発展を続け...

今回取り上げるのは泉区「虹の丘」です。

1980年頃に分譲が開始されたこの虹の丘ですが、現在加茂や上谷刈に抜けるメインストリートされも当時はありませんでしたからその頃に一緒にドカンと開発が進みました。

それにしてもこの時期、この泉エリア周辺も仙台市内も大規模な住宅造成が他にも多くありましたが、本当にあちこちでも住宅地の開発が行われていました。すごい時代でしたね。

時期的には加茂団地の方が少し早かったようです。

さて、

前段が長くなりましたがまずは公示価格（基準値含む）を見ていきましょう。1ヶ所のみの発表です。

虹の丘3丁目10-13 33万3884円/坪

上記地点は「みやぎ生協虹の丘店」の南東側約100メートルほどの場所です。

に、してもなかなか高くないですか？　33万！？と正直私は驚きました。

それでも何しろバブル期のピーク時（1991年頃）の公示価格が坪52万！でしたから、ポテンシャルはあるのでしょう。森に囲まれていて住環境はバッチリですよね。

ちなみも近年公示価格の底だった2012年頃には坪24万ほどでした。

バブル期のピークを知っている方は、売るか待つか悩むでしょうか。

とはいえ市内は開発されつくした感がありますから、この先急に利便が良くなったり住環境が良くなったりすることはないでしょうから、上がるには上がるでしょうが、坪52万までは・・・あが（ラナイとは言い切りませんがまずないと思います）想像出来ません。

参考に付近の公示価格も見てましょうか。

上谷刈5丁目21-16 28万5950円/坪

加茂4丁目13-3　 23万9669円/坪

虹の丘の方が高いですね。結構差があります。

ところで

この虹の丘団地の一種低層住居専用地域のほとんどが、建ぺい率40％・容積率が60％と言う厳しい制限にかかっています。

あまりピンと来ないかもしれませんがこれが結構大事な事です。

”例えば”　50坪の一般住宅向けとしては程よい大きさの土地があったとしても建築できる面積が20坪（40％）しかなく、延べ床面積は30坪（60％）を超える住宅は建てられません。最近は分譲住宅であってもそのほとんどが30坪を超えるという事を考えるに、逆算し土地が大きくないと十分な家が建たない、と言う事です。

この地価が高い時代に、大きめの土地を買わざる終えないという事です。

しかし、大きめの土地はどうしても総額が高くなりますから、買える人が限られてきます。

つまり土地の価格が一定を限度に「上がりにくい」と言う事です。

坪20万くらいだったら注文住宅を建てても、抑えていけば3500万円くらいで家が建つでしょうが、今や土地が上がっていますから4000～4500万円くらいが平均予算になるのではないでしょうか。もはや一般サラリーマンの方にとってはローンを組めない金額です。

土地の価格は宮城県内の都市部、住宅地共に上昇はしていますが、この虹の丘の「住宅地」についてもギリギリいっぱいまで金額は上がっているかもしれませんね。これ以上上がっても誰も買えないでしょう。

さて、実勢価格はどうなっているでしょうか。

先ほど紹介したように、小さい土地では十分なサイズの家が建ちませんから、ほとんどが70坪以上の取引で、坪30万程度が多く見られます。

中には坪35万を超えた取引も見られますが、これは角地で南向きなど条件が良い土地です。団地は比較的フラットな土地が多いですから個体差はあまり出ないと思います。

一括査定等で25万を切る額の査定が出てきたら注意ですね。とは言え建物が建っていたりすると様々な要素が絡みますので個別にご相談下さい。まだまだ需要は多いですよ。

古屋付の中古戸建てとしての取引もまだまだ多く見られます。勿論！ですが、当窓口でも古屋付の土地・建物の売買も得意ですのでお気軽にご相談下さいね。

さて、

この記事をお読みになられる方は、泉区虹の丘エリアに不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

不動産のプロが見るのは、主に実取引価格、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も記事化している実勢価格（実取引額）がわからないかと思います。ぜひ参考になさって頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つしかありません。個体差より金額は微増減しますし、面積や道路付けにより実勢価格がそのまま当てはまらない事の方が多いです。

実勢価格がいかにデータとして出ているとしても、3年前のデータでは「参考」にしかなりませんし、道路を挟んだ向かいの土地の値段を単純にそこから算出は出来ません。

大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。

高齢化のピークは、2050年台とまだまだ先らしいですが、最近も「相続」のご相談がかなり多くなっております。仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えています。

実は不動産の売却は難しくはありません。

難しいのは「相場より高く、通常より良い条件で売る」　”これが難しい”のです。

賢く、お得に不動産売却を成功可能な不動産業者はそこまで多くはありません。

当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。紹介されたから、と安易に選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市を中心に、不動産仲介をおこなっています。相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。

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筆者プロフィール || 笠原紀久夫

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

宮城県仙台市在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
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