[仙台・宮城]初めての不動産売却 相場を知ろう 仙台市宮城野区 編 2022年度版

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慶長5年(1600年)に伊達政宗が当時の地名『千代』を【仙台】と改め居城としてから289年後の明治22年(1889年)に仙台市が誕生しました。(当時の人口86,352人余)

千代(ちよに)に八千代(やちよ)にとありますように、『千代』と言う呼び方で、永久の栄えを祈る。それはそれでよかったような気もしますが、いかがでしょうか。

さて、
行政区として、平成元年(1989年)に仙台市が政令指定都市になるに際し、北東部を分割して設けたのが宮城野区です。

2022年6月1日現在で推計人口が196,155人。
さほど参考にもなりませんが、人口密度は5つの行政区のうちトップです。

この宮城野区、道路を挟んで青葉区、泉区、若林区と言う場所もありますので、当然一概に不動産の価値を一括りには出来ませんので今少し細かく地域を見ていきたいと思います。(太白区とは隣接していません)


宮城野区で一番地価の高いエリアは当然仙台駅東口周辺です。ただし、2度行われた土地整理区画整理事業によって古くからあの辺の土地をお持ちだった多くの方は土地を手放しているでしょう。
東口の一等地は場所によって坪500万円~1500万円しますが、一般の方がお持ちであるのが、楽天生命パークの周辺くらいからでしょうか。
震災前くらいだと坪5,60万円程度だったですが、今は坪100万円オーバーの土地も結構見るようになりました。

公示価格(基準価格含む)はこうなってます。

榴岡5丁目1-17  : 坪単価1,272,727円
宮城野1丁目21-10 : 坪単価760,330円 

公示価格以上に、実勢取引は通常上(高い)ですので、私が先ほど記載した通り宮城野1丁目辺りでは坪100万円オーバーが当たり前になってきてます。


さて、その楽天生命パークから東側にいった辺りが今宮城野区で熱い地域です。
宮千代 萩野町 銀杏町
熱い地域と言うのは、不動産を欲しい人がいて、土地の価格が爆上がりしている地域です。
公示価格をこの5年だけを見ても毎年5,6%ずつ伸びています。

さて、このあたり。今が売り時でしょうか? それとももう少し待ってみますか?

地下鉄東西線の工事施行が許可されたのが平成17年(2005年)その後
平成19年11月(2007年) 地下鉄東西線本体工事が着工されましたがこの頃の時期では、坪20万円程度での取引も結構ありました。その後、徐々に上がり続けて今や、坪50万円では安い。70~80万円が相場、と言われるまで上がっています。この当時に買っておけばよかったですね。

公示価格(基準価格含む)の一部を紹介します。
萩野町2丁目2-11  : 坪単価595,041円
銀杏町26-8     : 坪単価661,080円

いかがでしょうか。宮千代はもう少し高いケースが多いです。


続いて、仙台駅に近いエリアに戻りまして
小田原 清水沼 原町 ですがこの辺も相変わらず人気ですね。
最初に公示価格(基準価格含む)を紹介します。

小田原2丁目9-16 : 坪単価601,652円
清水沼3丁目2-6 : 坪単価315,702円
原町1丁目3-11  : 坪単価393,388円

小田原は一部青葉区にもありますが、1丁目、2丁目は仙台駅徒歩圏ですし、高い売却値の期待が持てますね。清水沼、原町も人気はありますが、何せ道路が狭い場所が多く、意外と値段が付かない場合も結構あります。道路が狭くたどり着くのも大変な土地の場合は実勢価格で坪20万円~30万円程度。 道路も広くほどほどの土地の広さで坪40万円~50万円程度でしょうか。このほどほどの土地の広さ、と言うのがポイントでどうしても大きい土地の場合、買える人が限られますから坪単価が低くなりがちです。

次はその隣接エリアの、幸町 二の森  大梶 周辺です
用途地域が緩いエリアが多く含みますので、大型マンション、商業施設のあるエリアで、市営住宅等もかなりの数があり、人口がかなり多い地域です。この辺で育った方も多いのでまたこの辺に住みたい!家を建てたいと言う方がずーっと多いエリアですね。

先に紹介した清水沼、小田原、原町より仙台駅からは離れますがその分道も広く、地価に個体差が少ない場所と言えます。
実勢価格で、坪35万円~50万円程度での取引が見られます。とはいえ、かなり人気のエリアですのでそもそも売り物が表に出ない事が多いですね。当そうだん窓口でも売却のご相談は非常に少ないです。(マンション売却のご相談は多いですよ)

公示価格(基準価格含む)の紹介をしましょう。
幸町2丁目16-5  : 坪単価343,801円
二の森4-16    : 坪単価232,066円
大梶周辺は坪単価450,000円 程度のようです。


続いて次は
安養寺 鶴ケ谷 燕沢周辺はどうでしょうか。

地下鉄も電車も微妙に遠い場所ですが、徐々に地価も上がっております。

鶴ケ谷団地は仙台市が事業の基本計画を決め、昭和43年(1968年)に分譲が開始された大型団地です。
3,4年前に鶴ケ谷団地が分譲開始50周年と言う事で記念イベント等が行われておりましたが、50年前にご購入された方がだいぶお年を召されて亡くなったり売却したりと動きの多いエリアです。単純に買いやすい値段である事も大事な点ですが、売り物が出やすい(売却したい人が多い)事も不動産が活性化する要因ですね。

実勢価格で坪25万円~35万円程度が中央値かと思います。

安養寺についても同じくらいの価格が多いように思います。坪40万円を超える売り土地はほとんど見ません。
あまり皆様に意識されてないですが、実は宮城野区内で一番仙台駅から近い『第一種低層住居専用地域』です。(低層住宅の良好な住環境を守るための地域で13種類の用途地域の中で最も厳しい規制がかけられている地域)
つまり、宮城野区で仙台駅に一番近い閑静な住宅街が、「安養寺」です。大きな商業施設は法律上建てられません。

燕沢はその隣の町ですが、地形的に山や谷(だった場所含む)なので高低差も多く、個体差が出やすい場所です。坪15万円~25万円程度でしょう。結構売却に時間のかかる土地が多い印象です。

これを踏まえて公示価格(基準価格含む)も見てみましょう。

鶴ケ谷7丁目16-14    : 坪単価270,082円
安養寺2丁目29-11    : 坪単価211,570円
燕沢2丁目14-17     : 坪単価244,628円

鶴ケ谷団地は、分譲当時80坪~120坪程度での販売が多かったため、多くの分譲住宅を作るハウスメーカー(建売住宅専門のいわゆるパワービルダー)が2つないし3つに土地を分けて分譲住宅を作っていますね。買い手に困らない、売却に時間のかからないエリアの一つです。



次は 東仙台 新田 この辺いきましょうか。
新田は1994年に区画整理が行われたのをきっかけに田んぼだらけだった場所がマンションだらけの町に変貌しました。主に新田東のエリアです。当時からの地主さんでこの区画整理をきっかけにマンション建築をされた方が多いようですね。もう10年20年するとだいぶマンションも老朽化するでしょうし相続も増えてくるでしょう。まとまった土地もまだありますね。ただし一般向けの土地が極端に少ないので実勢価格の算出は難しいのですが、実際に売り物が出れば坪40万円~55万円程度かと思います。

東仙台については、昔から所有している人が多い地域です。区割りが小さく、道も狭い事が多いです。駅に近い場所で坪45万円~55万円が実勢価格でしょうか。ただし一言に東仙台と言っても東仙台は7丁目まであり、かなり広いエリアです。ヨークベニマル、ケーズデンキ等のある東仙台4丁目も人気ですね。
東仙台駅前付近は、大きな土地が少ないせいかお店が少なく意外と不便です。

公示価格(基準価格含む)はこんな感じです。
新田東2丁目13-10     : 坪単価396,694円
東仙台1丁目9-35     : 坪単価273,719円
東仙台7丁目7-39     : 坪単価233,719円

東仙台の実勢価格は坪35万円~50万円くらいでしょうか。思ったほど高値では売れないケースが多いです。


岩切 田子 も人気のエリアですね。
かなり広いエリアなので一括りにしても大丈夫か悩みましたが、多くに田を中心とした調整地域を含む点や、高低差の少なくフラットな土地が多い事など共通点は多いです。
岩切で坪25万円~40万円 田子で坪25万円~45万円程度が実勢価格でしょうか。

こういう調整区域を含む特殊な土地の場合公示価格は比較的参考になり難いですが、公示価格(基準値含む)はこうなっております。
岩切3丁目8-24      : 坪単価209,917円
岩切字今市63番2     : 坪単価172,561円 
田子字鳥井16番70    : 坪単価206,611円 
田子西2丁目5番11    : 坪単価330,578円
 
田子小学校の付近の綺麗なあたりで坪40万円~45万円程度が実勢価格でしょう。
岩切駅の付近も35万円~40万円の値段が付くと思います。


福田町 福室 高砂 栄
この辺もなかなかの実勢価格です。先に公示価格(基準価格含む)を見てみましょう。

福田町4丁目8-23    : 坪単価236,363円
福室6丁目8-11     : 坪単価269,421円
高砂1丁目18-5     : 坪単価350,413円
栄4丁目12-21      : 坪単価347,107円

高砂に関しては2014年から20%以上の値上がり、栄は2012年から+155%とだいぶ上がってます。
単純に2000万円で買った土地が3000万円で売れる計算です。
それでもバブルのピーク時に坪40万円を記録されていますからまだまだ上がり続けますかね・・・どうでしょう。

このエリアでも東日本大震災で被災された方が多く土地を求め需要がだいぶ増えました。大きな土地もまだ残っていますが、JR仙石線の沿線はだいぶ空き地が少ないですね。


その隣、中野 出花 はどうでしょうか。
出花1丁目11-15    : 坪単価330,578円
中野3丁目2-17    : 坪単価314,380円

多賀城に住みたいと言うお客様も多く聞きますが、その隣接の出花、中野周辺も土地を求める人が多いです。
但し、出花も中野もかなり小さいエリアですし、住宅地が極端に少ないのでこの辺の学区がらみで家を探し人は大変かもしれません。逆に売却する側からみると、少し高めに売却金額を設定しても売れる可能性が高い場所でもあると言えると思います。実勢価格はいずれも坪35万円~45万円程度まででしょうか。


日の出町、扇町、港 は、一般の方がお持ちのケースはかなり少ないのと思いますのではしょらせて頂きますが、もしお持ちの方がおられましたら個別に実勢価格等や査定しますのでお気軽にご連絡下さいね。


最後に岡田、白鳥 付近いきましょう。公示価格(基準値を含む)は以下の通りです。
岡田字北在家57    : 坪単価93,223円
白鳥1丁目21-24   : 坪単価221,157円

東日本大震災でかなり被害があったエリアですが、震災後も地価は微増し続けています。とはいえ、宮城野区内の他と比べると地価は低いですね。実勢価格についても20万円~25万円と、公示価格に近い金額でのお取引が多いようです。


さて、
だいぶボリュームの多い記事になりましたがいかがでしょうか。
皆様にご参考にしてもらいたくて実勢価格を書いておりますが、当然ながら、個々の土地により金額は微増減しますし、面積や道路付けにより実勢価格がそのまま当てはまらない事の方が多いですご注意して下さい。

不動産のプロが見るのは、主に実取引価格、将来性や傾向などですが、一般の方は「一部の実取引データを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も書いた実勢価格がわからないかと思います。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つしかありません。実勢価格がいかにデータとして出ているとしても、3年前のデータでは「参考」にしかなりませんし、道路を挟んだ向かいの土地の値段を単純にそこから算出は出来ません。

本ブログでは実勢価格の他に公示価格(基準価格含む)も併せてお示ししました。
公示価格はピンポイントで住所まで記載されるので、自分の家が公示価格の地に選ばれている場合もあります。下の画像は公示価格とは別に『固定資産税路線価』の数字を地図上で表したものです。




例えば、福室と高砂は国道45号線を挟んで道路ですが、高砂の方が全体的に数字が高く出ています。誰かの主観や個々の事例とは別に、客観的なデータとして高砂エリアの方が不動産価値が高い事がわかりますね。

不動産会社さんは実勢価格を算出する際の「参考」にします。これが全てではありませんし、こういったデータを見ない不動産会社さんも多いです。

大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。 
特に最近は同居していない県外にお住いの息子さん娘さんが相続なさるケースがかなり多いです。
土地勘のない方に対しても丁寧なご説明をし査定金額のご提示をお約束します。建物が付いている場合の査定についても多くご相談頂いておりますのでご安心下さい。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市を中心に、不動産仲介をおこなっています。 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。

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