2023-05-08
不動産売却をすると売却収入を得られますが、一方で費用の支出があることも忘れてはいけません。
費用の種類や相場をシミュレーションしておくと、スムーズに取引がおこなえるでしょう。
今回は不動産売却にかかる費用の種類や相場、税金の特別控除について解説します。
宮城県仙台市や多賀城市、富谷市でこれから不動産売却を検討している方は、ぜひ本記事をご参考にしてください。
\お気軽にご相談ください!/
ここからは不動産売却でかかる費用の種類について解説し、シミュレーションをおこないます。
不動産売却で想定しておいたほうが良いのは以下の9種類の費用です。
仲介手数料
1種類目は仲介手数料で、無事に不動産売却できた際に仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。
仲介手数料の中には、広告掲載やチラシ作りなど通常の業務にかかる費用が含まれています。
支払時期は売買契約成立以降で、売買契約を結んだタイミングと物件を引き渡したタイミングに2分の1ずつ分割払いすることが多いです。
印紙税
不動産の売買契約書には、印紙税がかかります。
印紙税とは印紙税法で規定されている20種類の課税文書にかかる税金です。
不動産の売買契約書は課税文書に含まれるため、契約金額ごとに定められた印紙税を納めなければなりません。
収入印紙を不動産の売買契約書に貼り、消印を押して納付が完了します。
抵当権抹消のための費用
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、抵当権抹消手続きが必要です。
債務者(不動産の所有者)が住宅ローンを返済できない場合、抵当権付きの不動産は差し押さえられ競売にかけられてしまいます。
そのようなリスクを排除するため、住宅ローンを完済して抵当権を外さなければなりません。
抵当権抹消登記の登録免許税と、司法書士に手続きを依頼する場合はその報酬が必要となります。
住宅ローンの繰り上げ返済手数料
不動産売却の際は先述のとおり売主は抵当権を抹消するために、残っている住宅ローンを繰り上げ返済することになります。
金融機関によっては、繰り上げ返済するのに手数料が必要です。
譲渡所得税
譲渡所得税とは不動産の売却益に対して課税される所得税と住民税です。
不動産売却した翌年に確定申告をおこない、譲渡所得税を申告・納付します。
ハウスクリーニング代
買主に綺麗な状態で物件を引き渡したい方は、ハウスクリーニング代も必要となることがあります。
ハウスクリーニング代はお部屋の面積や、空室か居住中かによって金額が異なります。
引っ越し代
現在居住している物件を売却する場合、引っ越し代も忘れてはいけません。
不動産売却の後に新居を購入する場合、新居が見つかるまで仮住まいに引っ越す場合があります。
その場合は2回分の引っ越し代金がかかるので注意しましょう。
測量費用
隣地との境界が確定していない場合は、トラブルにつながる恐れがあります。
そのため、「境界が確定した状態の物件を購入したい」と考える買主は多いので測量費も見込んでおいたほうが良いでしょう。
解体費用
建物を壊して土地だけ売る場合は、解体費用がかかります。
建物が古い場合は土地単体で売ったほうが活用の幅が広がり、買主が付きやすくなるでしょう。
1LDK40㎡のマンションを3,800万円で不動産売却した場合、どのくらいの費用がかかるのかシミュレーションします。
仲介手数料:132万円
印紙税:1万円
抵当権抹消のための費用:2万円
住宅ローン繰り上げ返済手数料:2万円
ハウスクリーニング代:4万円
引っ越し代:15万円
全部合計すると、156万円かかる計算になりました。
売買価格の4~6%くらいが不動産売却費用の目安になると考えておきましょう。
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ここからは一覧でご紹介した費用の相場と計算方法について解説します。
仲介手数料は相場という考え方ではなく、宅地建物取引業法で上限額が定められています。
上限額は売却金額により異なり、売却金額が400万円超えの場合の計算方法は以下のとおりです。
仲介手数料の上限額=(売買価格×3%+6万円)+消費税
また平成30年に宅地建物取引業法が一部改訂されたことにより、売買価格400万円以下の仲介手数料上限額は以下のとおりとなりました。
仲介手数料の上限額=18万円+消費税
印紙税は契約金額に応じて課税される仕組みで、現在は軽減税率が適用されています。
軽減税率が適用された印紙税額を抜粋すると、以下のとおりです。
契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合…1万円
契約金額が5,000万円を超え1億円以下の場合…3万円
抵当権抹消のための費用相場は5,000円~2万円前後です。
抵当権抹消登記は1不動産につき1,000円、司法書士報酬は1万5,000円~2万円程度かかります。
住宅ローン繰り上げ返済手数料は5,000円~3万円くらいが相場になります。
一般的に窓口を利用した返済方法だと高く、インターネットを利用した返済方法だと安い傾向にあります。
繰り上げ返済手数料が無料の金融機関も増えているため、前もって確認しておきましょう。
譲渡所得税は以下のとおり計算します。
譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)
課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除
譲渡所得税=課税譲渡所得×税率
譲渡所得税の税率は長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類で違い、それぞれ以下のとおりです。
短期譲渡所得(所有期間5年以下):39.63%
長期譲渡所得(所有期間5年超):20.315%
部屋の広さやどの程度掃除してもらうかにもよりますが、相場は2万円~20万円程度です。
たとえば1LDKのお部屋では3万5,000円程度かかるでしょう。
荷物量や移動距離に応じて変動しますが、2人家族の引っ越しは10万円前後が相場になります。
不動産売却前の確定測量であれば、相場は30万円~80万円くらいになります。
国や市の道路と接している場合、相場は60万円~80万円程度とさらに高額です。
物件の規模や構造によって異なりますが、80万円~180万円程度かかります。
木造であれば1坪あたり3万円~4万円、鉄骨造であれば1坪あたり4万円~5万円が相場です。
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控除制度の活用などで、不動産売却での出費を安く抑えられます。
ここからは不動産売却でかかる費用の控除方法について解説します。
遠方の不動産の売却の場合、売主が現地に行く回数を少なくすることで交通費を安く抑えられます。
物件査定や現地内覧の対応は不動産会社に任せることも可能です。
譲渡所得を控除できる特例があるので、適用を受けられれば譲渡所得税を節税できます。
代表的な控除特例は「マイホームを売ったときの特例」です。
この控除特例では、マイホームを不動産売却したときに譲渡所得から最高3,000万円控除できます。
また、相続した不動産を売却する方は「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」を利用できる可能性があります。
こちらも、一定の条件にあてはまれば譲渡所得から最高3,000万円控除される特例です。
どちらの控除特例も、売主が自分自身で確定申告をすることが必要です。
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不動産売却には費用の支出が伴いますが、控除特例によって圧縮できる可能性があります。
弊社は宮城県仙台市(青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区)、多賀城市、富谷市で不動産売却のサポートをおこなっています。
不動産売却についてご不明な点があれば、お気軽にご相談ください。
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