[宮城県富谷市東向陽台]編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版

|| 団地とは ― 住宅を計画的、集団的に建てた区域の事  ||

このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では宮城県富谷市で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。不動産売却を成功に導くための、お得なノウハウ、失敗しないコツ、成約事例、売却金額のデータや事例、不動産売却の流れ、手順、方法など、たくさんご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。
今回取り上げるのは富谷市「東向陽台」です。
「東向陽台」はその名を見てもわかる通り向陽台団地(現在の仙台市泉区向陽台)と一体に造成工事が行われ1971年に分譲開始されました。

既に分譲開始から50年経過しておりますので、売買や相続などで近頃は頻繁に不動産の取引が多くなっています。仙台市内だと鶴ケ谷団地や南光台、将監、黒松なども50年過ぎていますが、徐々に入れ替わりが進んでいます。

1975年頃の航空写真です。(写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ )

画像の下側の団地が向陽台、東向陽台です。この後に「明石台」団地が造成されていきますが、分譲開始が1989年ですから、まだまだ最近のような気がしていましたが、もう30年超えていますね。

本ブログの「成田」の記事でも紹介しましたが、明石台東付近の計画道路も紹介しておきましょう。画像を出しておきます。画像中心の茶色い2重ラインが計画道路です。明石台から松陵団地に繋がっています。

ちなみに、計画道路は実現しないケースもありますが、住宅地の中を横切っている訳ではないので、この道路は実現しそうな気もしていますが実際の所どうでしょうね。


では早速公示価格を見ていきましょう。

東向陽台1丁目14-10  20万7272円/坪
こちらの場所は、「ウィンマート」の北東側約400メートルの地点です。

ちょっと場所がわかりにくいのでマップを出しておきます。


東向陽台は1ヶ所だけしか公示価格の発表がありませんが近くでいくつか発表がありますので、せっかくなので見てきましょう。

仙台市泉区向陽台3丁目19-6  22万1487円/坪
こちらは「向陽台中学校」の南西約200メートルの場所です。

明石南2丁目7-4  27万9338円/坪
こちらは「ドラッグストアモリ」や「ツルハドラッグ」の北東側約200メートルの地点です。

ざっと数字を見てみてどうでしょうか。
後ほど詳細は書きますが、この数年徐々に上昇していますから今後どこまで上がるか楽しみですね。

せっかくなので実際の路線価を地図上で見てみましょう。

少し大きく表示させましたが、右下の富谷-2 62,700円/㎡ と言うのが公示価格です。実際におうちが建っているポイントのケースもありますので、自分の家が発表値になっている場合もあるかと思います。 良く見ると、その付近に37800や38100と言う数字が並んでいますが、「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。街中に住んでいる人は多く固定資産税を払っていますが、それぞれ細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。 


公示価格が発表されている地点の数字は「37800円/㎡」ですが、もう少し左上の道路が広い方は46100だったり、41600円だったりと、高い金額です。道路が広く暮らしやすい地点は地価が高い訳ですが、ここまで細かく設定されている訳です。

不動産の査定はこのような資料も含めてあれこれ参考にしながら価値を見極めていくわけですが、ただ今の2023年のこの時期は相場とか関係なく欲しい人は少し高くても買いますから関係ない場合も多いですが・・・。

ちなみにこの東向陽台で一番公示価格が高かったのは近年だと1998年に坪26万ほどで、逆に最安が2012年に坪12万ほど。そこから今年は坪20万ほどですから、まぁまぁ上がっていますね。


さて、
では実際にどのくらいの額で取引をされているのか、実勢価格を見ていきましょう。

坪29万ほどの取引が一番高いですが、古屋があっての取引でしたので、実質的には坪30万を超えています。ただ、他の取引はほとんど坪20万円後半ですので、期待してよいのは坪25~29万くらいでしょうね。ちなみに直近10件の平均取引価格は坪23.56万円でしたが最も低い取引額は坪18万ほどでした。

傾斜地は少ないですし、道路幅にそんなに問題のある土地は少ないので、個体差はあまり出ないと思いますので、単純に南道路だとか角地であればその分だけ高値での売却が期待出来ると思います。

坪30万を超えてこない理由は割と明確で東向陽台の場合ほとんどの地域が「建ぺい率50% 容積率が60%」と言う非常に厳しい制限がかかっていると言うのも大きな理由でしょう。(富谷市は制限がきびしい)

これが結構大事な事です。

”例えば” 50坪の一般住宅向けとしては程よい大きさの土地があったとしても建築できる面積が25坪(50%)しかなく、延べ床面積は30坪(60%)を超える住宅は建てられません。最近は分譲住宅であってもそのほとんどが30坪を超えてきます。という事は土地がほどほどに大きくないと十分な大きさの家が建たない、と言う事です。

この地価が高い時代に、大きめの土地を買わざる終えないという事です。
しかし、大きめの土地はどうしても総額が高くなりますから、買える人が限られてきます。

東向陽台の土地は一つ一つが大きく作られていますが、土地が大きくないと十分な家が建ちません。

仮に坪単価30万くらいを例にすると
坪30万 × 70坪 = 2100万円 となり、普通に注文住宅を建てるとなるとまず4,500万円は超えるでしょうから一般サラリーマンの方にとってはローンを組みにくい額まで上がってしまいます。

買える人は一握りになると、つまりは土地の価格が一定を限度に売れなくなるので「上がりにくい」と言う事です。実際もう限界くらいまで上がっていると思います。これ以上高くなるなら、東向陽台にわざわざ住まなくてもよくなりますしね。

ところで宮城県内はほとんどの地域で2011年、2012年に近年で一番地価が下がった時期ですが、この頃のこの東向陽台の取引額は坪10~12万ほどでした。今や30万に近い額で取引されている事を見ると、あの頃に手放した方はもったいなかったですね。


まだまだ程度の良い中古住宅の売却を検討される方も多いかと思います。建物が付いていると最大いくらくらいで売却出来るのかを出すのは一般の方ではなかなか難しいかと思いますので、そういう戸建て住宅の売却を検討されている方はお気軽にご相談下さいね。
取引事例を一緒に見ながらあれこれご提案を致します。

住める状態であれば、壊すよりそのまま売却したほうが高く売れるケースが多いです。

と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪20万円を切っていたら注意ですね。勿論当窓口にもお気軽にご相談下さいね。


さて、
この記事をお読みになられる方は、富谷市東向陽台エリアや泉区向陽台周辺などこの付近に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格(実取引額)がわからないかと思います。不動産業者さんに相談される前にまずこの記事を見てから賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。


大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 
仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【 難しいのは「より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです 】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません(断言)知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸での資産形成のお手伝いも喜んで致します! 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。賃貸で資産形成のお手伝いも致します!(売る・買うだけが不動産ではありません)


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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

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