不動産売却のための分筆とは？土地を分ける事になる分筆のメリット・デメリットや手続きの方法を解説！

不動産の一部を切り分けて売りたいときの解決策として、分筆という方法があります。
分筆してからの不動産売却はメリット・デメリットがあり、手続きの方法や注意点を理解することが大切です。
今回は分筆とはどんな手続きか、メリット・デメリットと手続きの方法も含めて解説します。
宮城県仙台市、多賀城市、富谷市で不動産の売却を検討している方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における分筆とは

ここからは分筆とはどんな手続きなのかについて解説します。

分筆とは

分筆とは1つの土地を2つ以上に割って、別々の土地として登記する手続きです。
土地の個数を表す単位を「筆（ひつ、ふで）」といい、1筆、2筆と数えます。
分筆したいときには土地の面積を測り、境界確認の手続きを踏んで登記申請することが必要です。
登記をおこなうと、1筆ごとに個別の登記簿が作られます。
地番も変わり、「Ａ町1番」から「Ａ町1番1」「A町1番2」というように別々に割り振られる仕組みです。

分筆がしたほうが良いケースとは

分筆したほうが良いケースは、大きく2種類に分かれます。
1つ目は、自分が単独で所有している土地の一部だけを不動産売却したいときです。
土地が広すぎる場合や固定資産税の負担が重い場合などに分筆すると、使わない部分だけ不動産売却して利益を得られます。
そして残りの土地は、不動産売却せずに所有し続けることが可能です。
2つ目は共有名義の土地を持っていて、自分の持分だけ売却したいケースです。
共有名義とは複数人で1つの不動産を所有している状態をいいます。
共有している不動産を売却するためには、共有者全員の同意を得なければなりません。
共有地を分けて登記すれば、1筆ごとに単独名義になり自分の持分を売却しやすくなります。

必要な費用

事前調査や登記申請の費用に加え、登録免許税という税金が必要です。
境界確定が完了している土地の場合、支払う費用はだいたい20万円くらいです。
境界確定が済んでいない土地は高額になる傾向にあり、中には100万円以上かかるケースもあります。

不動産売却のために分筆するメリット・デメリット

分筆はメリットが期待できる一方で、状況次第ではデメリットの影響を大きく受けてしまう可能性もあります。
ここからは分筆してから不動産売却するメリット・デメリットについて解説します。

メリット①買主が見つかりやすくなる

分筆によって土地の活用幅が広がり、買主が見つかりやすくなるメリットが期待できます。
分筆によって土地の一部を切り分けると、活用しやすい地目に変更できるためです。
地目とは土地の用途のことで、たとえば「田」「畑」の地目だと農地以外の転用・売却が制限されています。
分筆登記にともなって地目変更登記もおこなえば、地目を「宅地」に変更して売却することが可能です。
家を建てられる宅地であれば土地の活用幅が広がるので、買主が見つかりやすくなるでしょう。

メリット②税金を抑えられる

固定資産税や都市計画税といった税金を抑えられる可能性があります。
土地の面積が減ったり前面道路が変わったりして土地の評価額が下がれば、税金を抑えられるでしょう。

メリット③相続の場合はトラブルを防げる

こちらは相続の場合のメリットですが、遺産分割が容易になりトラブル防止につながる可能性があります。
複数の相続人で1つの土地を相続する場合は、どうしても平等な遺産分割が難しいものです。
遺産分割協議がまとまらず、やむを得ず共有名義にするケースも少なくありません。
しかし共有名義にすると、不動産売却する際に相続人全員の同意が必要となりトラブルが起きやすいです。
このようなトラブルを防ぐ対策として、相続した土地を分筆する方法は有効です。

デメリット①登記に手間とお金がかかる

デメリットは、登記までに手間とお金がかかることです。
分筆登記は個人で簡単にできるものではなく、土地家屋調査士に依頼しなければなりません。
先述のとおり、境界が確定していない土地の場合はとくに大変です。

デメリット②使い勝手が悪くなる場合がある

分筆して土地が狭くなったり不整形になったりすると、今より使い勝手が悪くなる場合があります。
建蔽率・容積率オーバーで違法建築になるリスクや、増改築できなくなるリスクにも注意が必要です。
分筆して不動産売却するほうの土地も、活用しづらい形状や面積だとなかなか売却できません。
不動産会社と相談して、どのように分筆するか決めることが大切です。

デメリット③固定資産税が上がる場合がある

切り分けた土地に居住用建物が建っていない場合、「住宅用地に対する課税標準の特例」を受けられなくなり固定資産税が上がります。
住宅用地に対する課税標準の特例とは、居住用建物が建っている土地の固定資産税を軽減する措置です。
建物が建っていない期間が長くなるほど大きな影響を受けるため、すぐに売却する必要があります。

不動産売却のために分筆する方法

ここからは不動産売却のために分筆する方法と注意点について解説します。

手続きの方法

土地を分筆する場合は、以下の方法で手続きを進めます。
土地家屋調査士に相談
まずはじめにおこなうのは、土地家屋調査士に相談することです。
土地家屋調査士は登記の専門家であり、分筆にともなう調査・測量・登記申請手続きをおこなってくれます。
どの当窓口のような不動産会社でご紹介が可能ですのでお気軽に相談ください。
不動産会社から土地家屋調査士をご紹介を致します。
事前調査
土地家屋調査士が法務局から登記簿謄本や測量図を取り寄せ、事前調査をおこないます。
境界確定測量
境界確定が済んでいない土地は、土地家屋調査士による境界確定測量が必要です。
隣地所有者の承認を得て境界確定測量図を作成します。
分筆案作成
土地をどのように分けるか記した案をあれこれ模索します。
境界標の設置
隣地所有者の同意が得られたら、境界を明確にする方法として境界標や境界杭などを現地に設置します。
分筆登記
必要書類を添えて登記申請をおこないます。
必要書類は以下のとおりです。

• 登記申請書
• 筆界確認書
• 測量図
• 委任状（土地家屋調査士に依頼する場合）

土地家屋調査士が書類を準備してくれます。
登記が完了したら登記完了証と登記識別情報通知が届きます。

分筆するときの注意点

分筆するにあたって、2つ注意点があります。
1つ目は個人が売主の場合です。
個人が同時売却すると、「免許がないのに宅地建物取引業をおこなっている」と判断され、宅地建物取引業法違反となります。
2つ目はそもそも分筆できない土地が存在する点です。
条例で分筆が禁じられていたり、面積が狭すぎたりすると分筆できません。
まずは分筆できるのか否かを不動産会社にご相談ください。

まとめ

土地を分けて不動産売却したい場合、分筆は有効な手段です。
しかし、分筆することで税金の負担が大きくなることもあるため、慎重な判断が必要です。
仙台市の不動産売却は、弊社へ。
不動産売却だけではなく、賃貸管理も対応可能です。
豊富な取引実績とお客様の疑問や不安を取り除けるよう徹底的にヒアリングをおこないますので、お気軽にお問い合わせください。

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―