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[仙台市青葉区小松島]編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版

2023-08-15

初めての不動産売却

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事 　||


このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市青葉区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例等もご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。

今回取り上げるのは仙台市青葉区「小松島」です。
仙台の中心部から5キロ圏内で利便の良い街ですが、近くに大きめのスーパーがなく、買い物は不便でしたが、2021年11月に「ヨークベニマル小松島店」が新規開店しだいぶ便利になりましたよね。
さらには昨年青葉区高松に「ヨークベニマル仙台東照宮店」も出来ましたので買い物事情は一気に様変わりしました。

町の北側は坂の途中だったり坂の上ですので、不動産価格に個体差が生じやすいので、しっかり不動産の価値を判断が出来る会社さんに相談しましょう。（勿論当窓口もOKですよ♪）

1960年台初頭の小松島付近の航空写真です（写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ ）


画像中心の空地っぽく見えるのが小松島小学校のある地点で、その左側の森っぽくなっているのが「国指定重要文化財　仙台東照宮」です。こうしてみるとだいぶ変わったものです。



では
早速公示価格を見ていきましょう。利府町加瀬では、毎年2か所で公示価格の発表があります。

青葉区小松島2丁目28-35 23万9999円/坪
こちらは「仙台キリスト教育児院」や、「特養老人ホームシオンの園」の南側約100メートルの地点です。坂の上りきった辺りですので、坂がイヤな人は住めないですね。グーグルマップを出しておきます。


青葉区小松島3丁目5-18  34万0495円/坪
こちらの場所は統合が決まって無くなってしまった「七十七銀行 小松島支店」の南隣の「㈱アベ不動産」さんがまさにある地点です。

この小松島3丁目から東照宮の先の宮町までお店が立ち並んでいる道路沿いの用途地域は「近隣商業地域」です。建物の用途規制の緩い地域ですので小さな土地でもお店なんかをやるには良い土地です。

2つの地点を見てもらい坪23万～坪34万円ですが、数字を見ていかがでしょうか？

この3丁目の公示価格をさかのぼって見ていくとバブル期の数字もあるのですが、実に坪89万円！でした。嘘みたいな数字ですが、実取引はもっとすごかったのでしょう。バブル期のすごさがわかります。

ちなみにこの3丁目のですが近年宮城県内で最も地価が低かった2012年の公示価格は坪22万ほどでした。今や、1.5倍です。さすがに今後坪89万円まであがる事はないでしょうから手放す時期をお考えの方はぼちぼち良さそうな気もします。

では実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。



少し大きめに表示させました。画像右上の青字で「仙台青葉-53 69,500円/㎡」と書いてある地点が公示価格（基準地価）の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)

画像中央やや上は先ほどご紹介した七十七銀行の隣の地点で97,300/㎡です。


良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず50400などと数字が書いてありますが50,400円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。地価の高いエリアにお住いの方は多くの固定資産税をお支払いですが、このように細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。　

画像右側は坂がキツくて、行き止まりが多いエリアです。行き止まりは評価がガクンと下がります。数字を見ると2割程度は差がありますね。

こういった違いが実際の実取引にどこまで反映されるかは微妙なところですが、このように一路ずれただけでだいぶ金額が変わる事もある訳です。

単なる印象論ではなく客観的な数字も当然見ながら不動産の価値を見極めていくわけですがご覧になられるのが初めての方も多いのではないでしょうか。


さて、
続いて実際の取引額はどうなっているでしょう。実勢価格を見ていきましょう。

小松島1丁目や、2丁目の東照宮駅まで徒歩10分圏内の地点だとすると、ほぼフラットな地勢のはずですが、すぐに建物が建てられる状態で坪43万～48万程度の取引が複数見られます。

坪50万を超えた取引も無くはないですが、よっぽど条件が良くなければなかなか50万は超えていません。先ほどバブル期に坪89万円であることは紹介しましたが、この20年を振り返っても坪50万を超えたケースは4件のみです。

駅から15分～20分程度離れると坂道も多くなってくるエリアまで離れると思います。擁壁に問題があったりするケースもあるので、非常に取引額が安くなってしまう事もよくある事です。坪10万程度も珍しくありません。土地は500万だけど、擁壁工事に500万かかる、みたいなそんなケースです。

古屋があっても取引には問題はあまり無く、やはり擁壁問題が大きいでしょう。こういった心配が無ければ坪30万程度は期待してよいと思います。


この数年仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰えずガンガン土地を買っていますから、一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな～』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。

ちなみに、一般的な建坪35～40坪の2階建て住宅を解体し、整地するには安くても160～220万程度はかかると思います。平均すると250万くらいでしょうか。土地としての価値は2000万だけど、解体が必要だからそこから250万引いて1750万なら取引したい、なんていう話になると思います。
（解体費用が400万を超えてくるのはマレですからそんな事を業者から言われたら要注意ですよ）

土地の取引と同じくらいの件数で中古戸建ての取引もあります。築30年オーバーの住宅でも結構な数が取引がされていますからなかなかのものです。

と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪25万円を切っていたら注意ですね。駅チカの場合は坪40万を超えるケースも多いので個別の案件についてはお気軽にご相談下さいね。


さて、
この記事をお読みになられる方は、青葉区小松島エリアや「東照宮駅」付近など不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は真偽の不明な「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格（実取引額）ご参考にして頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。


大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 正しい価値を誤ってしまうとスタートラインが間違っているということになります。
仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【　難しいのは「より良い条件で売る」　”これが難しい”のです　】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）知人友人に紹介されたから、とか「一括査定なら安心」とか安易に処分の選択しては損します。
当窓口は一括査定を推奨しませんし当窓口は行っておりません。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸運用や投資での資産形成のお手伝いも喜んで致します！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。（売る・買うだけが不動産ではありません）

仙台市の不動産売却 なら || 仙台の不動産そうだん窓口 ||  【運営：株式会社ランドプロデュース】にお任せ下さい！


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

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#空き家 #空き地 #相続 #固定資産税 #住宅ローン #査定 #不動産売却 #古家 #古屋 #青葉区 団地相場

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