[仙台市泉区住吉台]編不動産売却の査定相場を知ろう【土地建物査定】2023年

2023-08-19

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事　||

このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市泉区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、お得な情報、不動産売却の方法など、たくさんご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。

仙台市泉区での不動産売却を徹底サポート！売却情報満載で安心の...

※本記事は2023年9月21日に加筆・修正を行っております。泉区は1989年（平成元年）に仙台市の政令指定都市移行と合わせて"泉市"の区域がそのまま泉区となりました。泉エリアは急激な仙台圏の人口増加に併せて昭和30年代前半から黒松団地が造成スタート。その後も大規模な団地として、南光台、将監、向陽台、鶴が丘、松森、泉パークタウン、長命ケ丘、加茂、住吉台、泉ビレジ、中山、みずほ台など開発・発展を続け...

今回取り上げるのは仙台市泉区「住吉台」です。

1974年、オリックス不動産により造成。その数年後実際に人口が増えだした1988年に住吉台小学校が開校、1991年には住吉台中学校が作られました。現在の人口が9000人弱のようですから、ボリューム的には「泉区桂」や「泉区寺岡」等と近い感じですね。

ちなみに、今現在パークタウンで販売している新街区「朝日」は約5000人程度を計画人口として見込んでいるようです。

そういえば友人から住吉台の「カフェエデラメール」の話を聞きましたが、色々とすごいらしいですね！一度行ってみたいです。（関係ない話でスミマセン）

泉区エリア全体の記事も書いてます！こちらからどうぞ！

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さて、まずはこちらをご覧頂きましょう。

1980年台初期の住吉台付近の航空写真です（写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ ）

画像の中央部に現在の小学校・中学校の用地が見えますがこうしてみるとよく開発しましたものですね。今とはだいぶ違います。

では早速公示価格を見ていきましょう。住吉台では毎年１か所のみ公示価格が発表されています。

住吉台西1丁目7-10 12万5619円/坪

この場所は住吉台小学校の南側約200メートルの地点です。せっかくなのでグーグルマップを出しておきます。

参考に隣町の公示価格も見ていきましょう。

館1丁目7-4　 15万0413円/坪

こちらは館にある「東北高校泉キャンパス」の南西約100メートルの地点です。館もそんなに古い町ではないと思っていたら実際には1981年に造成がスタートしたようですから全然新しくはありませんね。今は南中山周辺が人気で地価もだいぶ上がっていますから、そこに引っ張られて館の地価ももやや上昇傾向にあります。

さて、2つの地点を見てもらいましたが、坪12万～15万です。土地の広さはどちらの町も70坪～80坪くらいが多いと思いますが、それを土地金額に当てはめると坪12万×70坪＝840万円です。実売価格は後ほど紹介しますが、やはり普通のサラーリマンの方が家を買うとなったらこのくらいの土地の値段で無いとなかなかローンを組み支払いを続けるのが難しいしょう。近年では仙台市内も高地価傾向にありますから、釣られて郊外地も上がっていますが、金額があまり上がってしまうとそもそも買える人が居なくなります。

では実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。

少し大きめに表示させました。画像中央の赤字で「仙台泉-10 38,000円/㎡」と書いてある地点が公示価格の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)

良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず22200などと数字が書いてありますが22,200円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。地価の高いエリアにお住いの方は多くの固定資産税をお支払いですが、このように細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。　

画像中心の黄色いラインは都市計画が「第1種住居地域」と言う指定がされています。数字を見ると23600や23800となっていますが、緑色のエリアより規制が緩く、お店なども建てやすいエリアです。自由度が少し高いの地価が高くなっています。まぁ当然ですね。建ぺい率・容積率も緩和されているので、土地の有効利用が可能なのもポイントです。あなたが所有されているお土地はどうでしょうか？

このように一路ずれただけでだいぶ金額が変わる事もある訳で、こういった資料も参考にしながら不動産の価値を見極めていくわけですが、初めてご覧になられた方も多いのではないでしょうか。

さて、

続いて実際の取引額がどんなものか、実勢価格を見ていきましょう。

少し驚きましたが過去40年を振り返って一番高く売れた時期が平成4年～8年となっていました。

造成時期が少しづれているので造成主から直接買った訳ではなさそうですが、坪25万、26万で取引がされた記録がありました。

そして令和の今はと言うと・・・

令和に入ってからそこまで取引数が多い訳ではないですが、坪12万～坪21万です。坪21万ならまぁまぁかな、と思われる方もおられるかもしれませんが、坪20万を超えた取引はこの1件だけで残りの12件の平均が坪14.21万円です。公示価格が12.56万円ですからそれよりは良いとして思ったほど伸びていませんね。

この住吉台のほとんどが第1種低層住居専用地域ですが、建ぺい率、容積率はそれぞれ40％、60％と厳しく土地を有効に活用出来ませんがこれも地価が上がりにくい原因でしょうね。

ちなみにお隣の「みやぎ台」の建ぺい率容積はそれぞれ50％、80％と、住吉台より良いです。立地的な問題で地価は上がっていませんが、やや小さな土地でも住宅が建ちますから使い勝手は良く取引は活発になるでしょう。（普通は）

この数年仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰えずガンガン土地を買っていますから、一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな～』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。

ちなみに、仙台市内の地価はほとんどのエリアで2011年、2012年頃に最も低い数字を記録していますが、この住吉台エリアの取引を見ても、坪6万～10万を切る低い金額の取引が多く見られました。今のみやぎ台がこのくらいですからだいぶ安かったですね。

と言う訳で・・・

もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪10万円を切っていたら注意ですね。古屋付の場合は色々と条件が異なりますから個別の案件についてはお気軽にご相談下さいね。

さて、

この記事をお読みになられる方は、泉区住吉台エリアや仙台市県北に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は真偽の不明な「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格（実取引額）ご参考にして頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。

大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。正しい価値を誤ってしまうとスタートラインが間違っているということになります。

仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【　難しいのは「より良い条件で売る」　”これが難しい”のです　】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。

当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。賃貸運用や投資での資産形成のお手伝いも喜んで致します！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。（売る・買うだけが不動産ではありません）

仙台市の不動産売却なら || 仙台の不動産そうだん窓口 || 【運営：株式会社ランドプロデュース】にお任せ下さい！

筆者プロフィール || 笠原紀久夫

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

宮城県仙台市在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
― 写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

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#空き家 #空き地 #相続 #固定資産税 #不動産売却 #古家 #古屋 #泉区団地相場

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