不動産売却の流れとは？ 媒介契約から売却活動、そして成約まで。じっくり解説します！

「不動産の売却を検討しているが、何をすれば良いのかわからない」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産の売却には、検討を始めてから売却が完了するまでの流れがあり、この流れを把握しておけば、スムーズな売却をおこなうことが可能です。
今回は、不動産売却の流れについてご紹介します。
宮城県仙台市（青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区）、多賀城市、富谷市で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却時の流れは？売却の検討開始から媒介契約を締結するまで

不動産を売却する検討を始めてから売却活動をおこなうまでには、以下2つのステップを踏みます。

• 不動産会社に価格査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社に価格査定を依頼する

不動産売却を始める際には、ご自身の不動産がいくらで売れるのかを把握する必要があります。
売却価格を知るために、不動産会社に価格査定の依頼をしましょう。
不動産会社はお客様からの依頼を受けると、周辺相場や現地調査をおこなったうえで査定価格を提示します。
机上調査のみで査定することも可能ですが、周辺環境や室内の状況は価格に大きな影響を与えますので、必ず現地も確認してもらうようにしましょう。

不動産会社と媒介契約を締結する

査定価格に納得がいけば、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と契約を締結することができる媒介契約です。
また、ご自身で見つけてきた買主と直接取引をおこなうこともできます。
3つの契約のなかでは最も制限の少ない契約ですが、レインズ（不動産会社が利用しているネットワーク）への登録や活動状況の報告義務がないため、どれくらい売却活動が進んでいるのか把握することが難しくなってしまいます。

専任媒介契約

専任媒介契約では、ご自身で買主を見つけることはできますが、1つの不動産会社にしか不動産売却の依頼をおこなうことができません。
ただし、不動産会社には、媒介契約締結から7営業日以内のレインズへの物件登録と、2週間に1回以上の売却活動状況の報告が義務付けられています。
そのため、売却状況をある程度リアルタイムで把握することが可能です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、1つの不動産会社としか媒介契約を締結することができません。
それに加えて、ご自身で買主を見つけてきたとしても、必ず不動産会社を通して取引をおこなう必要があります。
ただし、契約締結から5営業日以内のレインズ登録と1週間に1回以上の活動状況報告が義務付けられており、専任媒介契約以上にリアルタイムで状況を把握することが可能です。

状況把握はしやすくなる！

2つの契約は売却活動の状況報告が不動産会社に対して義務付けられていますので、どのような状況で進んでいるのかを把握しやすくなります。
また、売却する物件がレインズに登録されれば、全国の不動産会社が物件情報を確認することができますので、より多くの買主に情報が伝わる可能性が高まるでしょう。
なお、専任媒介契約ではご自身が見つけた買主と直接取引できますが、専属専任媒介契約では、必ず不動産会社を通さなければいけません。
ご自身で買主を見つけることができるかどうかでどちらの契約を選ぶか決めると良いでしょう。

不動産売却時の流れは？売却活動から物件の引渡しまで

媒介契約を締結すれば、売却活動のスタートです。
不動産会社は契約内容に則った売却活動をおこないます。
主な売却活動は、自社ホームページや不動産ポータルサイト、折込チラシを利用した集客活動や、顧客へのダイレクトメールなどです。

内覧をおこなう

広告宣伝などの売却活動の結果、購入検討者が見つかれば、実際の物件を見学する「内覧」をおこないます。
内覧は、スムーズな売却ができるかどうかの大きな分かれ道です。
買主に悪い印象を与えないよう、入念な準備をおこなうようにしましょう。
玄関やベランダの掃除、庭の草むしりは必ずおこない、キッチンやお風呂などの水回りは汚れが目立ちやすい場所は、ハウスクリーニングを検討しても良いかもしれません。
生活感のあるにおいに敏感な方もいらっしゃいますので、芳香剤や消臭剤を利用するのも良いでしょう。
また、ご自身が内覧に立ち会う際は、過度なコミュニケーションを取ることを控え、内覧に訪れた方が落ち着いて物件を見ることができる環境を整えられるように意識してください。

契約条件を調整する

内覧をおこない、物件を購入したいという方が現れたら、契約条件の調整をおこなっていきます。
後々トラブルにならないよう、売主と買主双方が納得できる契約条件を目指していきましょう。
調整する契約条件には、主に以下のものがあります。

• 売買価格
• 契約・引渡し日
• 建物を解体するか
• 土地の測量を実施するか
• 固定資産税の精算方法

売買契約を締結し、決済・引渡しをおこなう

契約条件の折り合いがつき双方が納得すれば、売買契約を締結します。
不動産会社が作成した売買契約書の内容を確認し、話し合いで決まった内容と書面に書かれている内容が異なっていないかを必ずチェックしましょう。
契約締結が終われば、残金の決済・物件の引渡しをおこない、不動産売却は完了です。
なお、不動産会社に支払う仲介手数料は、売買契約時に手数料の半分、決済・引渡し後に残りの半分を支払うのが一般的です。

不動産売却に要する期間

不動産を売却するまでには、3か月から半年程度かかるのが一般的だと言われています。
内訳は、価格査定から媒介契約までに3週間から1か月、売却活動をおこない契約条件の調整が終わるまでに1か月から3か月、売買契約を締結し決済・引渡しを完了させるまでに1か月から2か月です。
上記の期間はあくまでも目安ですので、立地や築年数、価格によっては売却期間が変わる可能性は十分に考えられます。

不動産売却時の流れは？売却時に準備する書類

最後に不動産を売却する際に準備が必要となる書類についてご紹介します。
流れのなかで準備する書類は異なりますので、確認していきましょう。

査定時に準備する書類

価格査定を依頼する際には、査定価格に影響を与える以下の書類を準備しましょう。

• 土地測量図・境界確認書
• 建物の図面
• 設備の仕様書
• 耐震診断報告書
• アスベスト使用調査報告書

古い建物の場合、耐震性が不十分であったり、建物にアスベストが使用されていたりする場合があります。
査定価格に影響を与えますので、お持ちであれば上記内容がわかる書類をご準備ください。

媒介契約時に準備する書類

売却をおこなう際には、誰が売主になるのか、どのような物件なのか、権利関係はどうなっているかが情報として必要になります。
上記の情報を知るために準備する書類は以下のものです。

• 身分証明書
• 印鑑証明書
• 住民票
• 登記済権利書または登記識別情報
• 登記簿謄本または登記事項証明書
• 物件購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 建築確認済証および検査済証
• 建物の設計図面

売却する物件を複数人で所有している場合は、所有者全員の身分証明書や住民票が必要ですので、漏れなく準備するようにしましょう。

売却活動から引渡しまでに準備する書類

買主が購入する際の判断材料となり得る書類は、引渡しまでに準備しなければいけません。
売却する不動産がマンションの場合は、管理規約や使用細則、管理費・修繕積立金の金額がわかる書類が必要です。
また、土地や建物の状態がわかる地盤調査報告書や住宅性能評価書があれば、買主も安心して購入を検討することができるでしょう。
引渡しまでに必要な書類でも売却価格や活動状況に影響を与える場合があります。
「引渡しまでに準備しよう」ではなく、早め早めに揃えていくことを心がけるようにしてください。

まとめ

今回は不動産を売却するまでの流れや準備する書類についてご紹介しました。
不動産を売却するなかで、何をすれば良いのか、どの書類が必要なのか困ってしまうこともあるかもしれません。
そのような場合は不動産会社に相談すれば流れのポイントや必要な書類などをすべて教えてくれますので、不動産売却は必ず不動産会社と協力しておこなうようにしましょう。
弊社は、宮城県仙台市（青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区）、多賀城市、富谷市での不動産売却のご相談を承っております。
お困りごとがございましたら、お気軽にお問い合わせください。

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―