不動産売却時したら税金がかかる！？その対策、税金の種類や計算方法について解説します！

不動産売却では、手続きのときや売却によって得た利益に課税される税金があります。
売却金をできるだけ多く手元に残すためには、しっかりと税金対策をしておくことがおすすめです。
そこで今回は、不動産売却時の税金対策に役立てられるように、売却時にかかる税金の種類や計算方法、節税につながる控除制度についてご説明します。
宮城県の仙台市（青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区）や多賀城市、富谷市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却時の税金対策のために知っておきたい税金の種類

不動産売却によって得たお金をできるだけ残すためには、税金対策が必要です。
税金対策するためには、まず不動産売却時に発生する税金の種類を把握しておきましょう。
不動産売却では、主に以下の3種類の税金が発生します。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

これら3種類の税金の特徴について、ご説明します。

不動産売却時にかかる3種類の税金①印紙税

印紙税は、契約書や受取書など、印紙税法に定められている20種類の「課税文書」の作成時に課税される税金です。
不動産売却の際は、不動産売買契約書が課税対象です。
税額は契約書に記載された契約金額に応じて段階的に定められており、税額分の収入印紙を不動産売買契約書に貼って納税します。
売主と買主がそれぞれ保管するために売買契約書を2通作成する場合は、両方の契約書に印紙税がかかります。

不動産売却時にかかる3種類の税金➁登録免許税

登録免許税は、登記手続きの際に課税される税金です。
不動産売却のために必要な登記は、主に抵当権抹消登記です。
抵当権が設定されている不動産は売却できないので、抵当権抹消登記をおこなって抹消する必要があります。
抵当権は、住宅ローンを利用して不動産を購入した際に設定されますが、住宅ローンを完済しても自動的には抹消されません。
住宅ローンの支払いが終わっていても、不動産売却前には抵当権の有無を確認しておきましょう。

不動産売却時にかかる3種類の税金➂譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却によって得た利益に課税される「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称です。
本来は所得税と住民税の2種類ですが、2013年～2037年までは東日本大震災から復興するための財源確保が目的である復興特別所得税も課税されます。
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって変わり、5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
所有期間は「不動産を購入した日から売却した年の1月1日まで」の期間を数えるので、間違えないように注意しましょう。
譲渡所得税には控除制度や特例が設けられており、工夫次第で節税が可能なので、3種類のなかでも税金対策をしやすいといえるでしょう。

不動産売却時の税金対策のために覚えておきたい計算方法

不動産売却の際にかかる税金には、税金対策ができるものとできないものがあります。
先述した3種類の税金は税金対策が可能なのかどうか、計算方法を交えながらご説明します。

印紙税の計算方法

印紙税の税額は、契約金額に応じて以下のように定められています（2024年3月31日までの軽減後税率）。

• 契約金額が500万円超え～1,000万円以下：5,000円
• 契約金額が1,000万円超え～5,000万円以下：1万円
• 契約金額が5,000万円超え～1億円以下：3万円

従って、税金対策を講じることは難しいうえ、節税できたとしても数万円ほどの効果しか得られないでしょう。

登録免許税の計算方法

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。
不動産の数に応じて登録免許税が課税されるので、たとえば土地と建物の登記をした場合は2,000円かかります。
この税金も節税は難しいですが、金額が少ないのでそれほど大きな負担にはならないでしょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は印紙税や登録免許税とは違い、計算によって税額を算出します。
不動産売却によって得た利益に課税される税金なので、まず以下の計算式で不動産売却益を算出しましょう。
不動産売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費は不動産購入にかかった費用で、不動産の購入代金や建物の建築費用、購入時の仲介手数料などが該当します。
なお、建物は時間が経つにつれて価値が減少する資産なので、減った価値に相当する額を「減価償却費相当額」として取得費から差し引く必要があります。
減価償却費相当額は、以下の式で計算しましょう。
建物の取得費用×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって変わり、たとえば木造は0.031、鉄筋コンクリートなら0.015を当てはめます。
取得費が計算できたら、次に譲渡費用を算出しましょう。
譲渡費用は不動産売却にかかった費用のことで、売却時の仲介手数料や印紙税、建物の解体費用などが該当します。
以上の計算をして不動産売却益を算出できたら、税率をかけると譲渡所得税の金額がわかります。
例として、以下の条件で計算してみましょう。

• 所有期間と経過年数が8年の木造住宅
• 不動産売却価格5,000万円
• 不動産の購入費用4,000万円（土地2,500万円・建物1,500万円）
• 購入時の仲介手数料など200万円
• 売却時の仲介手数料など200万円

まず減価償却費相当額は、「1,500万円×0.9×0.031×8」で計算して334万8,000円です。
すると取得費は、「不動産の購入費用4,000万円－減価償却費334万8,000円＋購入時の仲介手数料など200万円」で3,865万2,000円です。
この数字を当てはめると、不動産売却益は「5,000万円－（3,865万2,000円＋200万円）」で934万8,000円になります。
所有年数は5年を超えているので税率20.315％を適用すると、譲渡所得税は約190万円です。

不動産売却時の税金対策として有効な方法や控除制度

不動産売却益にかかる譲渡所得税を節税するためには、以下の税金対策が有効です。

• 取得費と譲渡費用をできるだけ増やす
• 所有期間が5年を超えてから売る
• 特別控除を利用する

取得費と譲渡費用が増えると不動産売却益が減るので、税金対策になります。
さまざまな費用が該当するので、対象となる費用はもれなく含めましょう。
また、所有期間が5年を超えるかどうかによって税率が大きく変わるので、5年を超えてから売ることも有効な税金対策です。
さらに、所有期間が10年を超えるマイホームを売る場合は、要件を満たすと軽減税率の特例を利用できます。
この特例を適用すると、6,000万円までの売却益は税率14.21%で計算できるので、大きな節税につながるでしょう。
そして、特別控除も税金対策として大きな効果があります。
とくに、マイホームを売却したときに使える3,000万円特別控除は、節税効果が高いのでおすすめです。
3,000万円特別控除は、不動産売却益から3,000万円を控除できる制度です。
つまり3,000万円までの利益には税金がかからないので、先述した例で適用できる場合は約190万円の譲渡所得税が0円になります。
すでに転居していても、転居から3年後の12月31日までに売却すれば適用できるので、要件を確認しておきましょう。
他にも、「公共事業などのための収用による売却」や「特定土地区画整理事業などのための売却」などで利用できる特別控除があるので、不動産を売却する際は適用できる特別控除があるかどうかをチェックしてみましょう。

まとめ

不動産売却によって発生する譲渡所得税は、税金対策が可能です。
有効な方法や控除制度を把握して、節税につなげましょう。
弊社は宮城県の仙台市（青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区）や多賀城市、富谷市などを中心としたエリアで、不動産売却をサポートしております。
売却に関する疑問やお悩みなどがございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―