不動産の任意売却とは？メリット・デメリットや売却の流れも解説

多くの方は住宅ローンを利用して不動産を購入しますが、勤務先の倒産や病気などで住宅ローンが支払えなくなる可能性もあります。
そのような状況に陥ったとき、競売にかけられてしまう前に不動産を売却する方法が任意売却です。
任意売却を進めるためには債権者である金融機関の了解を得る必要があり、任意売却をしたいと思い立ってからすぐに利用できるわけではありません。
今回は不動産の任意売却とはどのような方法か解説します。
メリット・デメリットや基本的な流れについてもまとめているので、仙台市内や近郊で不動産売却を検討されている方はぜひ参考にしてください。

不動産の任意売却とは

もしも住宅ローンを滞納して返済に困っているのであれば、競売にかけられる前に任意売却を検討することをおすすめします。
ここからは、任意売却の概要や、競売との違いを解説します。

任意売却とは

不動産の任意売却とは、住宅ローンなどの借入金を返済できなくなったときに、金融機関などの債権者から許可をもらって不動産を売る方法です。
債務者は、「期限の利益」といって借入金を分割返済できる権利を持っています。
しかし住宅ローンの延滞を繰り返すと、期限の利益を享受し続けることはできません。
期限の利益を失うと、金融機関から住宅ローンを一括返済するよう求められる可能性があります。
「不動産を売ってその代金で返済すれば良いのでは」と考える方もいるでしょう。
しかし、不動産の売却代金で住宅ローンをすべて返済できる状態でなければ、売却自体ができません。
なぜならば、住宅ローンを利用して買った不動産には、債権者によって抵当権が設定されているからです。
通常、不動産を売るときは住宅ローンを完済し抵当権を抹消することが必要です。
しかし任意売却では、たとえ売却代金ですべて返済しきれなくても、分割で返済することができるため、それを前提に抵当権を抹消してもらえるのです。
ただし任意売却をおこなう際は、住宅ローンを借り入れている金融機関に任意売却の許可を得ていることが必須条件です。

競売との違いとは

任意売却と混同されやすい方法が、競売です。
任意売却と競売では、どのような点が違うのでしょうか？
競売とは、裁判所の職権によって強制的に不動産を売ることをいいます。
住宅ローンを長期間滞納すると、金融機関は期限の利益が喪失したと判断します。
その後、金融機関は不動産を担保に完済することを求めて裁判所に申し立てをします。
申し立てが正当であると認められると、競売がスタートします。
競売は、任意売却よりも安い価格で売却される傾向があります。
住宅ローンの滞納を放置していると競売にかけられてしまうため、その前に任意売却を検討しなければなりません。

不動産を任意売却するメリット・デメリットとは

任意売却は競売と比べてメリットが多い一方で、デメリットもあります。
失敗しないためにも、両面の特徴を理解したうえで任意売却を進めましょう。
ここからは任意売却をするメリットとデメリットを解説します。

任意売却のメリット

任意売却をするメリットは次のとおりです。
競売と比較すると高値で売りやすい
任意売却は、一般的な売却と同じような販売活動をおこなって、買主を探すことが可能です。
市場価格で取引できるため、競売と比べると高値で売れやすいというメリットがあります。
住宅ローン滞納を周囲に知られずに売却できる
「住宅ローンを滞納した事実を周囲に気づかれたくない」という方も多いのではないでしょうか。
任意売却は、周囲から見ると何事もなく不動産を売却しているように見えます。
住宅ローンの滞納を周囲に知られずに売却できることもメリットでしょう。
売却代金から諸経費を支払える
任意売却では仲介手数料や登記料などの諸経費を、売却代金のなかから支払うことが認められています。
とくに仲介手数料は高額になりやすいので、持ち出し金をゼロにできるのは大きなメリットです。

任意売却のデメリット

任意売却には、次のようなデメリットもあるため注意が必要です。
金融機関が了承しなければ進められない
任意売却を実行するためには、金融機関の了承を得なければなりません。
個人の意向だけでは決められない点が、デメリットです。
そもそも任意売却を認めていない金融機関もあるため、そういった場合はいくら交渉しても難しいでしょう。
滞納期間中は連帯保証人にも迷惑をかける
住宅ローンの滞納が繰り返されると、金融機関は連帯保証人にも返済を求めることになります。
金銭的な負担だけでなく、精神的な負担を負わせることになり、連帯保証人に迷惑がかかるというデメリットがあります。
信用情報が傷つく可能性がある
3点目のデメリットとしては、信用情報の問題です。
住宅ローンを3か月以上滞納した場合は信用情報に傷がつき、いわゆるブラックリストに載ってしまう恐れがあります。

不動産の任意売却の流れ

任意売却にかかる期間は多くの場合、3～6か月程度です。
どのような流れで進めていくのか順番に解説します。

任意売却の相談

不動産会社や弁護士などの専門家に相談することが、任意売却の流れにおける最初のステップです。
住宅ローンの残債や債権者の事情などによって任意売却の必要性は異なるため、現状を整理したうえで任意売却すべきかどうか判断しましょう。

物件の査定

査定結果をもとに、住宅ローンの残債と物件価格を比較します。
残債が物件価格よりも低いアンダーローンという状態であれば、任意売却によらずとも一般的な売却で住宅ローンを一括返済することが可能です。
残債が物件価格よりも高いオーバーローンの場合は、一般的な方法での売却が難しく、任意売却を検討する必要があります。

不動産会社との媒介契約の締結

売却をすると決めたら、売却の仲介を依頼するために不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。
任意売却では、原則的に専属専任媒介契約か専任媒介契約を結びます。
これは債権者や保証会社などが、任意売却に関する問い合わせを複数社にしなくても良いようにするためです。

債権者との交渉

債権者と話し合って、任意売却をすることについて了承を得ます。
同意してもらえなければ、任意売却はできません。
金融機関との交渉は複雑で難易度が高い手続きのため、不動産会社や弁護士などの専門家に代理を代理を依頼することもおすすめです。

販売活動開始

次に販売活動をスタートします。
任意売却の販売活動は、通常の不動産売却と大きな違いはありません。
広告やポータルサイトなどを使って物件情報を発信します。
ただし競売される前に買主を見つけなければならず、時間にそれほど余裕はありません。
タイムリミットを決めて進めましょう。

購入希望者との売買契約の締結

購入希望者が現れたら、内見の対応と価格や引渡し日などの条件交渉をします。
そして条件がまとまり次第、売買契約を締結する流れです。

決済と引渡し

売買契約を結んだ後は、決められた日までに引っ越しをおこないます。
売却代金を精算し、鍵や必要書類などを渡して物件の引渡しをおこなうことで売却が完了します。
ただし売却代金で返済してもローンが残っている場合は、債権者と話し合った方法で残りの返済をおこないます。

まとめ

不動産の任意売却について解説しました。
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい場合に、債権者から許可を得て不動産を売る方法です。
競売と比較すると、任意売却のほうが高値で売ることができて、周囲に知られにくいなどメリットを享受できます。
競売にかけられてしまう前に、任意売却を検討するのがおすすめです。
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住宅ローンの返済にお困りの方や任意売却を検討されている方は、ご遠慮なくお問い合わせください。

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―