相続した不動産を売却するメリット・デメリットと売却のポイントについて

相続する不動産を売却するか所有するかで悩んでいませんか。
ご自身が引き続き居住するのであれば問題ありませんが、空き家として保有する場合は注意が必要です。
そこで今回は仙台市、多賀城市、富谷市エリアで不動産売却をサポートする弊社が、相続した不動産を売却するメリット・デメリットと売却のポイントについてご説明します。

相続した不動産を売却するメリットについて

相続した不動産を売却することには、主に3つのメリットがあります。
以下に3つのメリットを詳しくご説明します。

不動産の維持費がかからなくなる

相続した不動産は住んでいない場合でも、維持管理の手間とコストがかかります。
「空き家等対策特別措置法」が施行されたことによって、空き家の管理責任はより厳しいものとなりました。
相続した空き家を放置していると「特定空家」に指定され、行政指導を受けることになります。
従わずに放置を続ければ、過料が発生したり行政代執行がおこなわれたりと様々なリスクを抱えることになります。
また特定空家に指定されることで、固定資産税の減額措置も受けられなくなります。
相続した不動産に住む予定がなく、空き家として維持管理をしなければならないのであれば、売却することのメリットは大きいと感じるでしょう。

相続した不動産を現金化することで遺産分割がしやすくなる

不動産はそのままでは分けることができないため、遺産分割で揉める原因となることもあります。
しかし、不動産を売却して現金化すれば、相続人の持分に応じて分割することができ、揉めずにすむでしょう。
このように相続した不動産を売却して遺産分割する方法を、換価分割といいます。
換価分割は、遺産分割時のトラブル回避に適した方法としてよく用いられます。

近隣住民とのトラブルを避けられる

相続した不動産を空き家として所有する場合、空き家の維持管理が適切にできないことで近隣住民とトラブルに発展するケースが少なくありません。
特に自宅から遠方にある不動産を相続した場合は注意が必要です。
空き家は放置していると劣化が進むので、家屋の一部が剥がれて飛来したり倒壊したりするリスクが高まります。
居住している不動産が災害にあい、飛来物が舞って近隣に被害を及ぼしたとしても、不可抗力とみなされて損害賠償責任を追及されることはありません。
ですが適切に管理されていない空き家の場合、責任を問われることになります。
また家屋からの飛来物だけでなく、手入れを怠った庭が衛生面で近隣に迷惑をかけた場合も、損害賠償責任を追及される可能性があります。
以上のように、管理できない空き家を所有し続けることはリスクが高いため、早急に売却をするのがおすすめです。

相続した不動産を売却するデメリットについて

そのため賃貸に出して家賃収入を得たり、将来ご自身が住むというような使い方はできなくなります。
また幼少期の思い出が詰まった家を売却することに、寂しさを感じる方もおられるでしょう。
たしかに相続した不動産を貸して収益を得ることは、大きな魅力です。
ですが日本の人口は減少し続けている中で、全国的に空き家は増加していて、さらに賃貸需要は縮小しています。
賃貸物件のライバルが多い中で、相続した不動産が築古だった場合、貸し出すためには高額な修繕費やリフォーム代が必要になるケースがあります。
仮に賃貸のために修繕費やリフォーム代を支払ったとしても、費用を家賃に上乗せできずに回収できない可能性が高いです。
また賃貸需要を見誤れば、長期の空室リスクを抱えることにもなりかねません。

相続した不動産の売却によって税金が発生するデメリット

相続した不動産を売却して売却益が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は税率が大きいため、売却することをデメリットに感じるかたもおられるでしょう。
しかし、相続した不動産を所有していると、毎年固定資産税が課税されます。
維持管理のコストと固定資産税の支払いを長期間続ければ、譲渡所得税の支払い額よりも高くなってしまいます。
また要件を満たしていれば特例を適用できる場合もあるので、適用できれば譲渡所得税の売却益を控除して節税することもできます。

相続した不動産を売却するときのポイントとは

相続した不動産を円滑に売却するためには、下記の3つのポイントを押さえておきましょう。

相続した不動産を売却する場合はできる限り早く売却する

不動産の売却価格は立地と築年数に大きく影響されます。
立地についてはどうすることもできませんが、築年数については早く売却することで対策することが可能です。
なぜ築年数の影響を大きく受けるのかというと、土地は劣化しないと扱われるのに対して、建物部分は経年劣化によりその資産価値を失っていくと評価されるからです。
一般的に木造住宅の場合、築20年を経過すると建物部分の価値はゼロと査定され、ほぼ土地の価値のみで査定額が決まることになります。
そのため築年数が5年や10年といった物件の場合は早く売却できるかで得られる利益が大きく変わることになります。
また相続する不動産が築20年を超えるような古家であったとしても、売却までの期間が長引けば維持管理のコストがかさむことになるので、やはりできる限り早く売却することがポイントになるでしょう。

共有名義の不動産売却は早めに全員の同意を得る

共有名義の不動産とは、複数人で不動産を所有している形態のことです。
共有名義の不動産を売却する場合、共有者の持分割合に関係なく全員の同意が必要になります。
持分割合が少なかったとしても、その不動産の一部を所有しているので本人の意思を無視して勝手に売却することはできないからです。
そのため早めに全員の同意を得て、適切な手順で売却準備を進めることが大切になります。

希望に適した売却方法を選択する

相続した不動産を売却するには、不動産会社による仲介と買取という2つの選択肢があります。
仲介は市場価格に近い形で売却できるため高値売却が期待できますが、顧客を1から探すので売却完了までに時間がかかります。
一方で買取は不動産会社が直接買い取るため、売却に時間がかかりません。
ただし買取価格は仲介による売却価格よりも安くなります。
できる限り高値で売りたい場合は仲介、早く現金化したい場合は買取と使い分けるのがよいでしょう。

まとめ

今回は相続した不動産を売却するメリット・デメリットと、売却のポイントについてご説明しました。
相続財産の中に不動産があると、遺産分割協議で揉める可能性が高くなります。
なぜなら不動産はそのままでは分けることができないからです。
相続した不動産は売却することで、管理の手間やコスト・リスクといった負担を回避することができます。
居住せずに空き家として所有するのであれば、売却した方がメリットが大きいといえます。

この記事をお読みになられる方は、仙台市や近郊の不動産を相続した、もしくは予定があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

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大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 

仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

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弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸での資産形成のお手伝いも喜んで致します！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。賃貸で資産形成のお手伝いも致します！（売る・買うだけが不動産ではありません）

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―