不動産売却時の贈与税など、事前に確認すべき事項などをまとめてチェックしましょう！

「終活」という言葉の認知度が高まっている昨今、不動産売却をお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、不動産を譲渡すると、贈与税が発生する可能性があるので注意が必要です。
今回は贈与税とはなにか、不動産売却時に課税されるケースや軽減する方法を解説します。
宮城県仙台市（青葉区・泉区・宮城野区・若林区・太白区）や多賀城市、富谷市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における贈与税とは

まずは、不動産売却における贈与税とはなにかをご紹介します。

財産を譲渡された方が支払う税金のこと

贈与税とは、不動産売却において、親族や第三者から不動産を譲り受けた際に発生する税金です。
支払い義務が生じるのは受け取る側のため、子どもに生前贈与などで不動産を譲渡した際は、子どもが贈与税を支払うことになります。
ここで注意したいのが、贈与税の税率は高く設定されていることです。
そのため、よかれと思って贈与したのに、子どもが高額な贈与税の負担に苦しむ可能性があります。

贈与と譲渡の違いとは

贈与とはタダで財産譲り渡すこと、つまり無償でプレゼントするという意味です。
譲渡とは対価を受け取ったうえで、不動産を譲り渡すことを指します。
そのため、譲渡と贈与は異なることを押さえておきましょう。
また、贈与とは「あげます」「もらいます」という双方の同意があれば成立します。
そのため、下記のケースも、贈与としての効力が発生するのが一般的です。

• 個人から個人
• 個人から法人
• 法人から個人
• 法人から法人

贈与は個人間だけでなく法人にもある行為ですが、贈与税は個人にかかる税金のため、法人には課税されません。

不動産売却時にチェックしたい贈与税の税率

贈与税の課税には、暦年課税と相続時精算課税があります。
暦年課税とは、1年間で贈与した金額に対し110万円の基礎控除枠が設けられたものです。
1年間で110万円を超える贈与があった際、その財産に対して贈与税がかかります。
相続時精算課税とは、一定の条件を満たした方とのあいだで、贈与がある際に利用する制度です。
1度選択すれば2,500万円までが非課税となり、2,500万円を超えた財産に対して、一律20％の税率が適用されます。

暦年課税には累進課税が適用される

暦年課税の税率は、累進課税（贈与した金額が大きいほど高い税率になる）となっています。
直系尊属の20歳以上の子どもや、孫に贈与する場合は特例税率、それ以外は一般税率となるのが特徴です。
贈与税は思いがけず手に入れた財産に課税される税金なので、高いほど高額な税金を支払うことになります。

不動産売却時に贈与税がかかるケース

続いて、不動産売却時に贈与税がかかるケースをご紹介します。

ケース1：時価よりも著しく安い価格で売却した場合

課税されるケースとしてまず挙げられるのが、時価よりも著しく安い価格で売却した場合です。
たとえば、時価3,000万円の不動産を100万円で不動産売却すると「みなし贈与」になる可能性があります。
このような場合、時価と売買価格の差額である、2,900万円に対する譲与税を支払わなくてはなりません。
みなし贈与となるケースとして挙げられるのが、親族間取引です。
親族間取引とは親子や兄弟など、身内同士での不動産売却のことを指します。
たとえ親族間取引であっても、適正な価格で不動産売却することが大切です。

ケース2：時価より安い価格での法人間取引

課税されるケースとして、時価より安い価格での法人間取引も挙げられます。
グループ会社や親子会社など、法人間で不動産売却をおこなうケースも珍しくありません。
関係会社との取引では、価格は時価であることが一般的です。
そのため、時価より安い価格で不動産売却した際は、その差額に対して法人税がかかることがあります。
法人の場合は贈与税ではありませんが、実質的に課税されている状態です。

ケース3：借金の免除を受けた場合

借金の免除を受けた場合も、課税の対象となる可能性があります。
たとえば、他者から借り入れている500万円を免除してもらった場合、500万円を手に入れたことと同じになりますよね。
そのため、受け取った側に贈与税がかかります。
不動産の場合も、時価と同じ価格で売却すると、利益に応じた譲渡所得税が発生するのが一般的です。
売買契約書を締結したにも関わらず、金銭の授受がない場合、債務の免除をおこなったと見なされるかもしれません。
このケースでは、買主に対して税金の支払い義務が生じるので注意が必要です。

不動産売却でかかる贈与税を軽減する方法

最後に、不動産売却で贈与税を軽減する方法をご紹介します。

軽減する方法1：適正価格で売却する

税金を軽減する方法としてまず挙げられるのが、適正価格で売却することです。
先述したとおり、時価よりも著しく安い価格で売却した場合、贈与税がかかる可能性があります。
親族間取引であっても、適正価格で取引することがポイントです。
もし、売り出し価格の設定で困った場合は、不動産会社を介すと適正価格で売却でき、贈与税の軽減につながります。
税務署や不正に対して厳しくチェックしているので、安心して不動産売却できる方法を選んでください。

軽減する方法2：年間110万円以内にする

贈与する金額を年間110万円以内にすることも、税金を軽減する方法です。
先述したとおり、暦年課税では1年間で贈与した金額に対し、110万円の基礎控除枠が設けられています。
そのため、基礎控除枠を活用すれば、不動産売却における贈与税の負担を軽減できるでしょう。
たとえば1,000万円の財産がある場合、一度に譲り渡すのではなく、110万円ずつ10年間贈与すれば基礎控除内で済ませることできます。
しかし、不動産の場合は難しいといえるでしょう。
不動産売却の際は、相続人1人に対して年間110万円（生前贈与）していけば、贈与税は課税されません。
不動産売却して現金化し、少しずつ計画的に贈与すれば、税金を有効的に軽減できます。

軽減する方法3：相続時精算課税制度

先述した、相続時精算課税制度を利用するのも、税金負担を回避する方法です。
相続時精算課税制度とは、一定の条件を満たした方とのあいだで贈与がある際に利用する制度となります。
60歳以上の父母や祖父母から、20歳以上の子どもや孫へ生前贈与する際、譲り受ける方の選択により利用することが可能です。
生前贈与の場合は、その財産に対して軽減された贈与税を支払います。
そのあと、亡くなって相続が発生する際に、贈与した財産と相続した財産を合算した、評価額を算出します。
算出した評価額をベースに相続税の金額を計算し、支払い済みの贈与税を精算するという流れです。
贈与税の基礎控除である110万円は利用できませんが、2,500万円までの贈与であれば税金負担の軽減につながるでしょう。

まとめ

贈与税とはなにか、不動産売却時に課税されるケースや軽減する方法を解説しました。
贈与税は税率が高く設定されているため、軽減できる方法を活用なさってください。
弊社は宮城県仙台市（青葉区・泉区・宮城野区・若林区・太白区）や多賀城市、富谷市での不動産売却を専門としております。
ぜひお気軽にお問い合わせください。

筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―