インスペクション（建物調査）とは？ 義務がある？など詳細を解説します！

近年、中古不動産の取引において「インスペクション」が注目されており、不動産売却時に実施する方が増えています。
「聞いたことはあるけれど何のために実施するの？」「いくらぐらい費用がかかるの？」など、疑問や不安をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、インスペクションの目的や実施するタイミング、さらにかかる費用について解説します。
宮城県の仙台市（青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区）や多賀城市、富谷市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時にインスペクションを実施する目的とは？

まずは、「インスペクションとは何か」といった基本的なところからご説明します。
インスペクションとは、もともと「調査」や「検査」などを意味する英単語で、不動産売買においては、建物の状況を検査する、いわば「住宅診断」のことです。

インスペクションを実施する目的

不動産売却時にインスペクションを実施する目的は、建物の状況を明らかにすることです。
建物を検査することで次のようなメリットが得られるため、中古物件の売買に対する不安が払しょくされます。

• 建物の劣化状況や修繕が必要な箇所が明らかになる
• 修繕に必要な期間や費用などのアドバイスを受けられる
• 「契約不適合責任」を問われる心配が少なくなる
• 物件に付加価値を与えられる

インスペクションを実施すると、建物の状況が明らかになるため、欠陥が見つかった場合は修繕し、安心して売却できます。
修繕をせずにそのままの状態で売却する場合、インスペクションで明らかになった状況を、契約内容に盛り込めるため、あとで「契約不適合責任」を問われる心配が少なくなるでしょう。
また、建物の状況が明らかになることは、買主にとっても安心材料となります。
「インスペクション済み」という付加価値を与えて売り出せば、ほかの物件との差別化を図ることができ、早期売却に繋がる可能性が高まるのです。
では、具体的にどのような検査がおこなわれるのかご説明します。
2013年6月に国土交通省が策定した「既存住宅インスペクション・ガイドライン」では、インスペクションについての基本的な考え方と、検査員のスキルや具体的な検査の基準を定めています。
このガイドラインによると、インスペクションは3つに分類され、目的別におこなわれます。

インスペクションの種類

既存住宅現況検査(一次的インスペクション)
目視を中心とした非破壊による基礎的な検査で、劣化の状況を把握することが目的です。
以下のような部位を、目視で確認できる範囲で検査します。

• 構造耐力上主要な部位：基礎、壁、梁、柱、小屋組、床、土台など
• 雨水の侵入を防止する部分：外壁、内壁、天井、屋根など

あくまで状況を把握することが目的であるため、原因を追究するような検査はおこないません。
既存住宅診断（二次的インスペクション）
劣化や不具合が生じている箇所について、その原因を総合的に把握することが目的です。
破壊検査も含め、専門の機器・機材を使用し、詳細な診断をおこないます。
性能向上インスペクション
リフォームを実施する前におこなうインスペクションです。
リフォーム業者が計画案を作成する際の参考にするために、建物全体の劣化状況を調査します。

不動産売却時のインスペクションはどのタイミングで実施するの？

ここまで、不動産売却時のインスペクションの概要や、目的などについてご説明してきましたが、タイミングとしてはいつ実施すれば良いのでしょうか。
2018年4月に施行された「改正宅地建物取引業法」では、媒介契約時に、売主に対してインスペクションの説明をすることと、業者を斡旋することが不動産会社に義務付けられました。
したがって、不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結ぶときに、不動産会社からインスペクションに関する説明があります。
このときに、業者の斡旋もあるため、手配してもらうと良いでしょう。

インスペクションは売却活動の前に実施する

インスペクションは、「既存住宅状況調査技術者講習」を修了し、国が定めた「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士が実施します。
先述した「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に沿って調査し、不具合があれば、劣化部分の修繕方法に関してアドバイスしてくれます。
不具合がなく、インスペクションに合格した場合は、そのまま売却活動を進めましょう。
不合格であると判断された場合は、売却前に修繕するのかどうかの判断が必要です。
修繕するのであれば、修繕費用を準備しなければなりません。
修繕しない場合、買主にその状況を伝えて合意を得られれば売却することは可能ですが、値引きの対象になるでしょう。
したがって、インスペクションを実施するタイミングは、売却活動の前が適切です。
なお、不具合がある状態で売り出すよりも、インスペクションに合格した状態で売り出したほうが売却しやすいため、できれば売却活動前に修繕することをおすすめします。
ただし、修繕に高額な費用がかかる場合や、修繕せずに売却してもそれほど値引きする必要がない場合など、ケースバイケースです。
インスペクションの結果を受けたあとの対応は、媒介契約を結んだ不動産会社と相談しながら判断しましょう。

申請から実施までに1週間ほどかかる

インスペクションを実施するにあたって、どれぐらいの期間が必要なのかも把握しておく必要があります。
インスペクションを実施する際にかかる時間は、2時間から3時間ほどですが、インスペクションを申し込んでから実際に実施するまでに、1週間ほどかかるのが一般的です。
そのあと修繕するのであれば、工事をするための期間を要します。
スムーズに売却活動に入るためにも、不動産売却を決めたら、早めにインスペクションを実施することをおすすめします。

不動産売却時のインスペクションにかかる費用の相場

不動産売却時にインスペクションを実施するにあたって、気になるのがその費用ですよね。
そこで最後に、インスペクションを実施するためにどれぐらいの費用がかかるのか、相場をお伝えします。
不動産売却時に実施するインスペクションの費用は、一般的に、基本料金とオプション料金に分けられています。
基本料金：4万円から6万円
基本料金では、「構造耐力上主要な部位」と「雨水の侵入を防止する部分」を目視で調査する作業のみであることがほとんどです
基本料金内でどの項目を調査してくれるかは、事前に業者に確認するようにしましょう。
オプション料金：1万円から8万円
床下などへの立ち入り調査や、特殊な機械を使った検査などを依頼する場合には、オプション料金がかかります。
どこまで詳細な検査を実施したいか、事前に業者と打ち合わせて、見積もりをとってから依頼すると良いでしょう。
報告書作成料金：1万円
基本料金のなかには、報告書の作成料金が含まれているのが一般的です。
ただし、写真付きの報告書など、詳細なものが必要な場合は、別途料金が発生します。

まとめ

不動産売却時のインスペクションは、建物の状況を明らかにすることを目的に実施します。
費用はかかりますが、買主にとっても安心材料となるため、早期売却に繋がる可能性が高まります。
ぜひ積極的にインスペクションを実施し、スムーズな売却を目指しましょう。
弊社は宮城県の仙台市（青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区）や多賀城市、富谷市などを中心としたエリアで、不動産売却をサポートしております。
お客様のご要望に沿った販売方法をご提案しますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―