契約不適合責任？不動産売買における責任の種類とは？簡単に解説します！

「契約不適合責任」は、2020年4月の民法改正時に新たに登場した用語です。
それまでは、「瑕疵（かし）担保責任」と呼ばれていましたが、名称が変更し、内容も一部見直されました。
今回は、不動産売却で避けては通れない契約不適合責任について解説していきます。
宮城県仙台市や周辺エリアで、不動産売却を検討されている方に向けてわかりやすく解説しますので、売却する前に内容をおさえておきましょう。

不動産売却における契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、不動産売買契約において引き渡したものの種類・品質・数量などが、契約の内容と一致していない場合に、売主が買主に対して責任を負うことです。
買主を守るための制度で、不動産を引き渡し後のためにも売主は責任をもって売買取引に臨まなければなりません。
この契約不適合責任は、民法改正に伴い、名称も変更され中身も統合・整理されました。
以前の瑕疵担保責任よりも売主の責任が重くなっている箇所もありますので、これから不動産売却を検討されている方はしっかりと把握しておきましょう。
契約不適合責任が問われるのは、契約内容と一致しない不動産取引をおこなった場合です。
物件になにかしらの瑕疵がある場合に、不動産売買契約書に明記されているかどうかで判断されます。
不動産売買契約書に、物件の状況や瑕疵の有無、契約条件などをきちんと明記し、契約書通りであれば売主は責任を問われることはありません。
売主には不動産を引き渡した後も責任がついてまわります。
無用なトラブルを起こさないためにも、物件のことで把握している情報は包み隠さずにすべて契約書に記載するようにしましょう。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いとは？

2020年4月の民法改正に伴って瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更されました。
名称だけでなく、中身も変更されています。
では、具体的にどのような点が変更となったのでしょうか。
雨漏りの事例で考えてみましょう。
買主が購入前に欠陥あることを知らずに物件を購入し、購入後に雨漏りを発見した場合、発見してから1年間は売主に対して損害賠償の請求が可能になります。
また、瑕疵によって契約の目的を達することができない場合には、買主は契約解除をすることができます。
そのため、仮に売主が雨漏りを把握していたにも関わらず買主へ伝えずに売買取引した場合、瑕疵担保責任に定めた期間を過ぎていても損害賠償請求や契約解除が可能です。
あくまでも瑕疵担保責任は、買主が注意して物件の状態を確認したけど見つからなかった雨漏りなどの隠れた瑕疵があるがかどうかが判断のポイントとなります。
その一方で契約不適合責任は、契約書通りかどうかが、大事なポイントとなります。
契約書に記載されていない瑕疵があった場合は「契約内容と一致しない」とみなされて、売主は責任を負うことになるので注意が必要です。

不動産売却における契約不適合責任の買主の権利は？

瑕疵担保責任における買主の権利は「契約解除」「損害賠償」の2つでした。
契約不適合責任に変更になってから「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償」の5つを買主の権利として認められるようになりました。
ここでは、5つの買主の権利について解説していきます。

追完請求

取引した不動産の種類・品質・数量などが、契約内容と一致していない場合に、追完請求によって完全なものを請求できる買主の権利があります。
たとえば、契約書には雨漏りはないと明記されていたにもかかわらず、雨漏りしているのであれば「雨漏りを補修してほしい」と請求できます。
他にも売主が契約書に追完の義務を負わない特約を入れて契約締結していたとしても、契約に不適合な事項があると知りながら告げなかった場合には、責任を負うことになるので注意が必要です。
契約書に雨漏りなどの瑕疵がある旨が記されている場合には、契約内容と適合するため当然ながら追完請求はできません。

代金減額請求

代金減額請求は、追完請求の補修請求をおこなったとしても売主が直さないまたは直せないときに、売買価格の減額請求をできる買主の権利です。
代金減額請求は、まず買主が相当の期間を定めたうえで追完請求をおこなって、期間内に売主が応じなった場合に認められる権利となります。
また、あきらかに補修不可能な状態の場合には、催告無しで代金減額請求をおこなうことができます。

催告解除

追完請求をしたにもかかわらず、売主が請求に応じない場合に買主が催告して契約解除をすることができます。
通常であれば、契約後に買主から契約解除を求めた場合には違約金が発生しますが、催告解除をすることによって契約は白紙状態となり、売主は売買代金を返還しなければなりません。
売主が追完請求に応じずに代金減額請求によって売買代金が減額されたとしても、補修費用のほうが高くつくケースも考えられるので、買主の権利に催告解除があります。

無催告解除

追完請求をしたにもかかわらず、売主が請求に応じない場合に、買主が催告無しで契約解除することができます。
債務者がその債務すべての履行を拒絶する意思を明確に表示した場合・債務者が履行しないでその時期を経過したとき・債務すべての履行が不能な場合などに無催告解除できます。

損害賠償

売却物件が契約内容に適合しないことに対し、売主の責めに帰すべき事由であれば、売主に損害賠償の請求ができます。
契約不適合責任で請求できる損害賠償は、信頼利益と履行利益の2種類があり、信頼利益は契約が有効であると信じたことにより被った損害のことです。
仲介手数料や登記費用などが該当します。
一方、履行利益は、契約が成立した場合に得られたであろう利益を失った損害のことです。
購入した不動産を賃貸で貸し出したときの賃料や転売利益などが該当します。
売主の過失で生じた損害がある場合や売主が故意に瑕疵を隠していた場合には、損害賠償の対象となります。

不動産売却前のインスペクションでトラブルを防ぐ

売却した物件と契約内容が適合していないことにより売主は責任に問われるので、引き渡す前にインスペクションを実施することによってトラブルを未然に防ぐことができます。
インスペクションとは、建物状況調査のことです。
建物の専門家が調査項目に従って、隅々まで建物を調査します。
たとえば、以下のような内容を調査します。

• 基礎のひび割れや壁の欠損
• 屋根材のずれ
• 雨漏りの有無
• 給排水管
• 鉄筋の露出

インスペクションは義務ではありませんが、後々トラブルを起こさないためにも事前に実施しておくと、買主も安心して購入できます。
また、損害賠償請求などの責任を考えると、インスペクションを実施しておくことは、メリットと言えるでしょう。

まとめ

今回は、不動産売却における契約不適合責任の内容や買主の権利、インスペクションについて解説してきました。
これから売却を検討されている方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

＊　＊　＊　

あれこれちょっと難しい話も含めて記事にしました。

分かりにくいですよね・・？　そんな方はぜひ当窓口にご相談下さい。　お客様一人一人、事情が違いますからそんな目線で的確なアドバイスが可能です。

例えば、一般の方が不動産の売却をする場合、「契約不適合責任は全部免責する」とか、「契約不適合責任を負う期間を3ヶ月とする」という旨の内容の契約も買主が了承すれば有効です。

大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。 弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市を中心に、不動産仲介をおこなっています。 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―