固定資産税評価額とは？不動産売却時の関係について解説。

固定資産税と固定資産税評価額の違いや、固定資産税評価額の使い方についてご存知ですか。
そこで今回は宮城県仙台市（青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区）、多賀城市、富谷市エリアで不動産売却をサポートする弊社が、不動産売却で目にする固定資産税評価額とはなにか、計算方法についても解説します。

不動産売却で使用される固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税の計算に用いられる評価額のことです。
相続税路線価が毎年見直されるのに対し、固定資産税評価額の見直し頻度は3年に1回となります。
固定資産税評価額は固定資産税の税額計算だけでなく、都市計画税・登録免許税・不動産取得税の税額計算にも用いられます。
固定資産税評価額は、不動産の実勢価格（成約価格）の70%程度になるように定められます。
そのため、概算の実勢価格を知りたいときは、固定資産税評価額を0.7で割ることで求めることが出来ます。

固定資産税と固定資産税評価額の関係性について

固定資産税＝課税標準額×標準税率1.4%
上記の計算式の課税標準額を決める際に、固定資産税評価額が使われます。
課税標準は、建物と土地で分けて計算されます。
建物の課税標準額＝固定資産税評価額
土地の課税標準額＝固定資産税評価額×特例率
なお、固定資産税の税額と固定資産税評価額を知りたい場合は、毎年送られてくる納税通知書に同封された明細書を確認しましょう。

固定資産税評価額の決め方について

設定方法は、総務大臣が定める固定資産評価基準に則って手続きがなされます。
固定資産評価基準によると、家屋については再建築費を、土地については不動産売買の実勢価格を評価基準とすることが定められています。
固定資産税は、土地と建物を分けて課税されます。
そのため固定資産税の算定基準となる固定資産評価額も、土地と建物で分けて定められます。
不動産は土地と建物の所有者が、それぞれ別ということがあります。
土地に借地権が設定されている場合などです。
その場合、土地の固定資産税は土地の所有者が、建物の固定資産税は建物の所有者が納税義務を負うことになります。

不動産売却時に活用される固定資産税評価額の計算方法について

固定資産税評価額は、自治体から委託を受けた不動産鑑定士の鑑定評価をもとに決められます。
固定資産税評価額の計算は、土地と家屋で分けて計算されます。

土地の固定資産税評価額の計算の流れ

土地については、以下の流れに沿って評価がおこなわれます。

用途地域や類似した地域をもとに区分けをおこなう

• 区分けした地域のなかで基準となる道路を選択
• 選択した道路に面した宅地から標準宅地を選択
• 標準宅地に時価を設定（地価公示価格の70%を目安に設定）
• 設定した標準宅地の時価に基づいて、その他の道路の路線価を設定
• 路線価をもとに個々の宅地に奥行補正をおこなう
• 各宅地の評価額が定まる

つまり土地の固定資産税評価額の計算をおこなうポイントは、以下の2点に集約されます。
標準宅地の時価から路線価、各宅地の評価額といった流れで決まる
地価公示価格の70%を目途に、標準宅地の時価が設定される

家屋の固定資産税評価額の計算方法

家屋における固定資産税評価額の計算方法は以下のとおりです。
家屋の評価額＝評点数×評点一点当たりの価額
評点数＝再建築費評点数×損耗の状況による減点補正率×需給事情による減点補正率
評点一点当たりの価額＝1円×物価水準による補正率×設計管理費等による補正率
再建築表点数とは、同じ家屋をもう一度建築した時にかかる建築費のことです。
再建築費と呼ばれたりします。

損耗の状況による減点補正率とは、家屋の経年劣化を考慮した補正率です。
物価水準による補正率とは、地域格差を補正したもので、都市部で1.0、地方で0.9～0.95になります。
設計管理費等による補正率とは、工事原価に含まれない経費を補正するためのものです。
工事原価に含まれない経費としては、設計管理費や一般管理費などがあります。

不動産売却時に知っておきたい固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、毎年送付されてくる固定資産税納税通知書によって確認できます。
送付されてくる固定資産税納税通知書に、課税明細書が同封されています。
課税明細書を確認することで、不動産の固定資産税評価額を知ることができます。
不動産売却時に固定資産税評価額を知りたいという際に、覚えておくと便利です。

不動産売却でも役立つ固定資産税評価額以外の土地評価額について

土地は、一物五価といわれることがあります。
これは土地という1つの物に対して、5つの価格（評価額）があるということを表した言葉です。
ここでは固定資産税評価額以外の、4つの土地の評価額について見ていきましょう。
4つの評価額を知っておくことは、不動産売却時にも役立ちます。

公示価格

公示地価は、土地鑑定委員会から公表されます。
土地鑑定委員会は、国土交通省の審議会に該当します。
公示地価は、不動産鑑定士によって鑑定評価がおこなわれます。
評価対象は、全国にある約3万か所の標準地です。
公示地価は、行政が公共事業の用地買収をおこなう際に、買収額の基準として用いられます。

基準地価

基準地価とは、毎年7月1日時点の基準地の評価額です。
基準地価は、各都道府県から公表されます。
評価対象である基準地価は、全国に2万か所あります。
基準地価の評価対象として用いられる基準地は、公示地価の評価対象である標準地と同じ場合があります。

路線価

宅地を選ぶ際は、道路に面したもので標準的な宅地が選ばれます。
1つは、国税庁が定めた「相続税路線価」です。
相続税路線価は、相続税と贈与税の税額計算で用いられます。
相続税路線価は毎年1月1日に評価され、その年の7月に公表されます。
相続税路線価の評価額の目安は、公示地価の8割程度に収まるように定められます。
もう1つは、全国の市町村が定める「固定資産税路線価」です。
固定資産税路線価は、固定資産税評価額を求める目的で用いられます。
相続税路線価が毎年見直されるのと違い、固定資産税路線価の見直しは3年に1度の頻度です。

実勢価格

実勢価格（成約価格）は、物件の売り出し価格から価格交渉を経て決まります。
価格交渉を経る前の売り出し価格・不動産会社による査定額は、過去の実勢価格（成約価格）や固定資産税評価額、路線価なども参考にして評価額を決めます。
一般的には、実勢価格の70%程度になるように、固定資産税評価額が決められるとされています。
よっておよその実勢価格を知りたい場合、固定資産税評価額を0.7で割って逆算することで求めることができます。
だいたいの実勢価格を知りたいときに、覚えておくと便利です。

今回は不動産売却で目にする固定資産税評価額とはなにか、計算方法についてご説明しました。
固定資産税評価額とは、固定資産税の計算に用いられる評価額のことで、土地と家屋で分けて計算されます。
また、固定資産税評価額以外にも、土地の評価額には、公示地価・基準地価・路線価・実勢価格の4つがあります。

宮城県仙台市（青葉区、泉区、宮城野区、 若林区、太白区）、多賀城市、富谷市エリアで不動産売却をお考えの方は、弊社にお気軽にご相談ください。
不動産売却を真摯にサポートいたします。

仙台市の不動産売却 なら || 仙台の不動産そうだん窓口 ||  【運営：株式会社ランドプロデュース】にお任せ下さい！

筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―