不動産売却の際の確定申告について詳細を解説！

一般的に不動産売却をした翌年には確定申告をする必要があります。
なぜなら、不動産を売却することで利益が出た際に、住民税や所得税といった譲渡所得税の納付をする必要があるからです。
しかしながら、状況によっては確定申告が不要である場合もありますし、税制の優遇がある一方で、確定申告をしない場合のリスクもあります。
そこで、宮城県仙台市及び多賀城市、富谷市で不動産売却をお考えの方に向けて、不動産売却の際にかかわる確定申告について解説します。

不動産売却では確定申告は必要？不要？確認方法とは？

不動産売却をして利益がでた場合、翌年に確定申告をする必要があります。
この場合の利益を譲渡所得といいます。
譲渡所得は次の式で算出します。
課税譲渡所得＝不動産の売却価格－取得費用－譲渡費用
この式で算出された課税譲渡所得に対して所得税と住民税といった税金が課税されます。
ここで知っておきたいのは、取得費用と譲渡費用です。
取得費用とは不動産を購入した際にかかった費用のことで、譲渡費用とは不動産を売却する際にかかった費用のことをいいます。
仮に4,000万円で購入したマンションを5,000万円で売却したケースではどのようになるのでしょうか。
この場合の取得費用は、購入価格ではなく購入価格から減価償却費を差し引いた費用です。
仮にこのマンションを10年保有している場合に、1年80万円の減価償却費を10年分差し引くと、取得費の計算は次のとおりです。
4,000万円－（80万円×10年）＝3,200万円
また、譲渡費用には仲介手数料が含まれるため、仲介手数料を150万円とし、前述の式にあてはめます。
課税譲渡所得＝5,000万円－3,200万円－150万円＝1,650万円
このように課税譲渡所得は1,650万円となり、この金額に対して納税をする必要があります。
ところが不動産は利益がでる場合もある一方で、マイナスになる場合もあります。
例えば売却価格が3,000万円で仲介手数料は90万円であった場合で計算します。
課税譲渡所得＝3,000万円－3,200万円－90万円=－290万円
課税譲渡所得はマイナスになります。
このような場合、税法上的には、課税所得がマイナスであれば所得が発生していないとみなされるので、確定申告をする必要がありません。
ただし、税務署では登記事項の移動などで不動産売買を把握しているので、問い合わせがある場合があります。
この場合は、課税所得がマイナスになったので、確定申告をしなかった旨を説明するとともに、その証拠書類となる売却した際の売買契約書や取得時の売買契約書を用意しておくようにしましょう。

不動産売却では確定申告は必要？不要？忘れた場合のリスクとは？

次に不動産売却をして利益が出たけれども、翌年確定申告をしなかった場合にどのような問題があるのかということをご説明します。
一般的にサラリーマンのような給与所得者は、会社が本人に代わって給与から所得税等を差し引いて、税金を納付しています。
そのため給与所得者は自身で確定申告をおこなっていない方が多いでしょう。
しかし、不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、給与所得とは別途で確定申告をする義務があります。
もちろん、前述したように不動産を売却してもマイナスのため、譲渡所得が発生しない場合には確定申告は不要ですが、税務署から不動産譲渡の経緯に対する問い合わせがある場合があります。
また、確定申告をしなかったり、忘れてしまった場合でも同じように税務署から問い合わせがあります。
その理由は、税務署では確定申告がされていなくても、不動産の取引があったということを把握しているからです。
では、確定申告をしないとどのような不利益が生じるのでしょうか。
まず、故意に申告をしないと逋脱犯（ほだつはん）となり、刑事罰の対象となります。
逋脱犯とは、確定した税額を不正に払わない罪となり、10年以下の懲役、もしくは1,000万円以下の罰金、またはこれらの併料とされる犯罪となります。
また、自営業をしている場合には、事業を進めていく上で金融機関の融資が必要になりますが、確定申告をしていないと、収入等が確認できないため、融資が実行されない場合があります。
さらに、この場合、譲渡所得があるのに、無申告状態の場合は、原則無申告加算税が課税されます。
無申告加算税は、納付すべき税額に対して50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の割合で課税されます。
以上の点に加えて延滞税があり、延滞税は法定納期限までに税金を全額納付しない場合のペナルティである課税です。
延滞税は超過した日数に対して課せられますが、計算方法としては、延滞税は納税期限から2か月は約7%、2か月以降は約14%と高税率になります。
以上の点から不動産を売却して譲渡所得がある場合には、確定申告をしないと様々な点で不利益が生じますので、計画を立てて、確定申告を済ませるようにしましょう。

不動産売却では確定申告は必要？不要？確定申告にかかわる特例について

不動産売却において利益がでると税金が課税されますが、税金の控除や特例を活用して納税がなくなった場合でも確定申告は必要となります。
不動産売却の際に活用できる税金控除や特例をご紹介します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

まず、3,000万円特別控除という制度があります。
これは、マイホームを売却した際に発生した譲渡所得は、居住期間を問わず3,000万円までは非課税になるという制度です。
この制度を受けるためには以下の条件を満たす必要があります。

• 売却した不動産はマイホームであるということ（居住用財産）
• マイホームの売却については、家と敷地（借地権でも可）が対象である
• マイホームを解体した場合には、譲渡契約まで土地を住居以外の用途にしていない
• 売買契約の当事者が親子や夫婦といった特別な関係ではないこと

利用しやすい特例のため条件を確認しておくと良いでしょう。

軽減税率の特例

上記の3,000万円の特別控除を適用しても、譲渡所得がある場合に軽減税率の特例を利用することができます。
軽減税率の特例が適用されるのは、売却したマイホーム（居住用財産）を売却した1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合です。
税率は3,000万円の特別控除を適用すると、譲渡所得が6,000万円以下の場合は税率が14.21%となります。
内訳は、所得税が10%、復興特別所得税が0.21%、住民税が4%です。
譲渡所得が6,000万円を超える場合は、長期譲渡所得と同じ税率の20.315%です。
内訳は所得税が15%、復興特別所得税が0.21%、住民税が5%です。

譲渡損失の買換え特例

マイホームの買い替えのため、マイホームを売却した際に損失が発生した場合、居住用財産であるということと、売却価格が1億円以下であるという条件を満たしていれば、他の所得と合算することができます。
これを損益通算といいます。
例えば、給与所得者が年間600万円の年収があった場合に、その収入に応じた源泉徴収をしています。
この方が譲渡所得でマイナス300万円の損失があった場合に、給与所得と譲渡所得を合算すると、300万円の所得ということになります。
その結果確定申告をすると、所得税等が還付され、住民税は軽減されます。
この制度は、損失した翌年から3年繰り越すことが可能です。

まとめ

不動産売却で利益が出た場合、確定申告をおこない納税しなければなりません。
損失が出た場合は確定申告は必須ではありませんが、控除や特例を活用する際には確定申告が必要となります。
確定申告を忘れた場合にはさまざまなペナルティがあるため注意しましょう。
弊社は、宮城県 仙台市 （青葉区 泉区 宮城野区 若林区 太白区） 多賀城市 富谷市で不動産売却をおこなっています。
不動産に関するお悩みがある場合はお気軽にお問い合わせください。

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―