住宅ローンが返済できなくなったらまず見て欲しい記事です。

不動産を購入したときは、しっかりと資金計画を立てたつもりでも、何らかの事情で住宅ローンの返済が苦しくなったというケースは少なくありません。
住宅ローンが返済不可になると、最終的には競売にかけられ、自宅を失うことになってしまいます。
そうなる前に、返済が苦しくなったら早急に対処しましょう。
今回は、返済不可になりそうな場合の対処法や、競売にかけられるまでの流れ、また任意売却のメリットについて解説します。
宮城県の仙台市（青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区）や多賀城市、富谷市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

住宅ローンが返済不可になりそうな場合の対処法

住宅ローンは、長期間にわたって借入金を返済していくものです。
住宅ローンを契約したときには予想もしていなかったことが、返済期間中に起こり、返済不可になる場合があります。
たとえば、住宅ローンの返済が苦しくなる原因として、次のようなケースが考えられます。

• 余裕のない返済計画を立ててしまった
• 会社の倒産やリストラなどで収入が減った
• 家族が病気になり医療費がかさんだ
• 子どもの教育費が想定以上にかかった

このように、さまざまな事情により住宅ローンの返済が苦しくなった場合は、返済不可になる前に、早急に対処する必要があります。
状況によって方法が異なりますが、いくつか対処法をご説明しますので、ご自身の状況と照らし合わせながらご参考にしてください。

滞納していない場合の対処法

まだ滞納していないけれど、この先返済していける目途が付かない場合は、以下のような対処法を検討しましょう。
金融機関に返済プランの見直しを相談する
まずは融資を受けている金融機関に相談します。
月々の返済金額や返済期間など、返済プランの見直しを検討してくれるかもしれません。
また、無駄な出費がないかなど、家計を見直すことも大切です。
借り換えを検討する
現在返済中の住宅ローンよりも、金利が低い住宅ローンに借り換えをおこなうのも、対処法の一つです。
金利が低くなれば返済金額も少なくなるため、毎月の負担が軽減できるかもしれません。
ただし、借り換えをおこなうためには費用がかかるうえに、新しく融資を受ける金融機関の審査を受ける必要があります。
家を売却して返済に充てる
「まとまったお金を得て返済に充てたい」という場合は、家を売却して現金化することを検討しましょう。
不動産会社に査定を依頼して、住宅ローンの残債額よりも査定価格のほうが高ければ、問題なく不動産売却を進められます。
リースバックを利用する
住み慣れた家を離れたくないという方は、「リースバック」という選択肢もあります。
リースバックは、不動産会社に自宅を売却したのち、その不動産会社と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで住み続けられるという仕組みになっています。
「家を売って住宅ローンを完済したいけれど引っ越したくない」という方におすすめの対処法です。

すでに滞納している場合の対処法

すでに住宅ローンを滞納していて、返済する資金を準備できない場合は、以下のような対処法を検討して、早急に行動しましょう。
任意売却する
本来、住宅ローンの残債がある不動産は、完済するまで売却できません。
しかし、すでに住宅ローンを滞納しており、売却しても完済できない場合、融資を受けている金融機関の合意を得て売却することができます。
これを「任意売却」といいます。
具体的な方法はのちほどご説明しますが、売却代金で完済できない場合の有力な選択肢だといえるでしょう。
住宅ローン特則付き個人再生を利用する
個人再生とは、裁判所の認可を受け、借金を大幅に減額してもらう「債務整理」の一つです。
住宅ローン特則付き個人再生とは、カードローンや自動車ローンといった「住宅ローン以外の債務」を減額する制度です。
この制度を利用する場合、住宅ローンだけは減額せずにそのまま支払っていくため、自宅を残すことができます。
「ほかの借金を減らせば住宅ローンの返済が可能になる」という場合は、自宅を守るのに有効な手段です。

住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでの流れ

では、実際に住宅ローンが返済不可になった場合、どのような状況になるのでしょうか。
返済不可になってから、最終的に競売にかけられるまでの流れをご説明します。

金融機関から「督促状」が届く

住宅ローンの滞納が2か月ほど続くと、債権者である金融機関から督促状が届きます。
この時点で、返済が困難であるなら、まずは金融機関へ連絡し、支払い方法の変更などを相談することが大切です。

「期限の利益」を喪失する

そのまま滞納が6か月ほど続くと、「期限の利益」を失い、金融機関から「期限の利益喪失通知書」が届きます。
期限の利益とは、約束の期日までに分割で返済すれば良いという権利のことで、この権利を喪失した場合、残債の一括払いを求められます。

保証会社が金融機関に残債を支払う

「期限の利益」を喪失すると、保証会社から「代位弁済通知書」が届きます。
「代位弁済通知書」とは、保証会社が代わりに返済をおこなった旨を通知する書類です。
代位弁済がおこなわれた時点で、債権者は金融機関ではなく保証会社に移り、保証会社から一括支払いを求められます。

一括支払いができない場合は競売にかけられる

保証会社に一括支払いができない場合、保証会社は残債を回収するために、競売にかける手続きを進めます。
競売にかけられると、市場相場の4割から5割ほど安い価格で売却することになり、売却代金が住宅ローンの残債に満たない場合は、その差額は借金として残り、一括返済を求められます。
つまり、自宅を失うだけでなく、そのあとも多額の借金に悩まされることになるのです。

住宅ローンが返済不可になる前に任意売却するメリットとは？

住宅ローンをすでに滞納しており、返済不可になりそうな場合は、競売にかけられる前に金融機関に相談して、任意売却することを早急に検討しましょう。
本来、住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合、残債を完済し、金融機関が設定している「抵当権」を外す必要があります。
抵当権とは、住宅ローンが返済不可になった場合に、金融機関が不動産を差し押さえることができる権利、いわば「担保」です。
任意売却とは、金融機関との協議のうえ、抵当権を外してもらい不動産を売却することです。

任意売却のメリット

任意売却は、通常の不動産売却のように、不動産会社に仲介を依頼して売却活動をおこなうため、市場相場に近い価格での売却が望めます。
また、売却時にかかる諸費用を売却代金から差し引けるため、自己資金が少なく、諸費用を支払う余裕がなくても心配いりません。
さらに、売却代金で返済したあとの残債は、金融機関と協議のうえ、分割返済が可能です。
くわえて、金融機関と交渉したうえで、引っ越し費用を融通してもらえる場合もありますよ。

まとめ

住宅ローンが返済不可になると、最終的には競売にかけられ、自宅を失ううえに、売却しても完済できない残債は一括返済しなければなりません。
住宅ローンの返済が苦しくなった場合は、まず金融機関に相談し、借り換えや売却などを検討しましょう。
すでに滞納している場合は、競売にかけられる前に、金融機関の合意を得たうえで、任意売却することをおすすめします。
弊社は、宮城県の仙台市（青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区）や多賀城市、富谷市で、不動産売却をサポートしております。
経験を積んだスタッフがお力になりますので、ぜひご遠慮なくお問い合わせください。

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―