不動産売却における仲介手数料とは?上限や計算方法についても解説!

不動産売却における仲介手数料とは?上限や計算方法についても解説!

この記事のハイライト
●仲介手数料とは、仲介を依頼して不動産売却をおこなった際に不動産会社に支払う成功報酬である
●仲介手数料に相場はないが、法律で定められた上限額が金額の目安になる
●通常業務の範囲を超えた依頼については別途請求の対象になる

不動産を売却するとどれぐらいの利益を得ることができるのか、それを把握するためには、不動産売却時にかかる費用の目安を知っておく必要があります。
今回は、不動産売却時に必要な費用のなかでも金額が大きくなりがちな「仲介手数料」にスポットを当てて、その役割や支払うタイミング、金額の目安を知るための計算方法について解説します。
宮城県仙台市(青葉区・泉区・宮城野区・若林区・太白区)や多賀城市、富谷市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産売却における仲介手数料とは?支払うタイミングはいつ?

不動産売却における仲介手数料とは?支払うタイミングはいつ?

不動産を売却したい場合は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的です。
仲介とは、売主と買主の間に立ち、取引が成立するようにサポートすることで、仲介を依頼した不動産会社に対して支払うのが「仲介手数料」です。
ただしこの仲介手数料は、仲介を依頼した時点で発生するわけではありません。
仲介手数料は、不動産会社のサポートにより不動産売却が成功したときに、その報酬として支払う「成功報酬」です。
したがって、仲介を依頼しても不動産売却が成立しなかった場合には、仲介手数料は発生しません。



仲介手数料の役割とは?

不動産を売却する場合、個人で買主を見つけて取引することは可能です。
しかし、不動産取引には専門知識が必要な場面や、面倒な手続きをおこなわなければならない場面が多くあるため、個人でスムーズに取引することはなかなか難しいものです。
そこで不動産取引をサポートするのが不動産会社の仲介であり、具体的には以下のような業務をおこないます。

  • チラシの作成やWEBサイトへの掲載
  • 購入検討者への物件案内
  • 契約条件の調整
  • 契約手続き
  • 引き渡しの立ち会い

このように、一般的な不動産取引に必要な業務は、仲介手数料に含まれます。

仲介手数料を支払うタイミングとは?

仲介手数料は不動産会社への成功報酬であるため、不動産売買契約が成立したときに発生します。
しかし先述した仲介業務からもわかるように、買主を探して契約に結び付けるだけでなく、物件の引き渡しが完了するまで不動産会社のサポートは続きます。
したがって、売買契約時に半分、残りの半分は決済完了後といったように、2回に分けて支払うのが一般的です。

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不動産売却における仲介手数料に相場はある?

不動産売却における仲介手数料に相場はある?

不動産売却に必要な業務はおおむね仲介手数料に含まれていますが、どれぐらいの金額を支払うことになるのか、相場がわかれば安心ですよね。
ところが、不動産売却における仲介手数料にはこれといった相場がなく、金額の目安になるのは「上限額」です。


上限額の計算方法については次章でご説明しますが、ここでは先に早見表をお伝えしますので、金額の目安としてご参考にしてください。

仲介手数料の早見表

  • 売買価格200万円の場合…上限額11万円
  • 売買価格400万円の場合…上限額19万8,000円
  • 売買価格600万円の場合…上限額26万4,000円
  • 売買価格800万円の場合…上限額33万円
  • 売買価格1,000万円の場合…上限額39万6,000円
  • 売買価格2,000万円の場合…上限額72万6,000円
  • 売買価格3,000万円の場合…上限額105万6,000円

なお、仲介業務には消費税がかかります。
上記の金額は消費税を含んだ金額です。

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不動産売却における仲介手数料の計算方法

不動産売却における仲介手数料の計算方法

仲介手数料は法律によって上限が定められており、その上限を超えた金額を提示した場合は法律違反となります。
しかし下限についての規定はありません。
そのため、上限を超えない範囲で不動産会社が自由に金額を設定できることから、金額にバラつきが生じているのが現実です。
ただし多くの不動産会社では上限額をそのまま提示しているため、不動産売却時にかかる仲介手数料の目安が知りたい場合は、上限額を参考にできます。
もし上限額よりもかけ離れた金額を提示された場合、通常であれば含まれているはずの業務が別途請求の対象になっている可能性があります。
そうなると追加費用を請求され、「トータルすると上限を超えていた」といったことになりかねません。
そのような事態を防ぐためにも、仲介手数料には上限が定められていることや、一般的に不動産売却に必要な業務は仲介手数料に含まれていることなどを理解したうえで、金額を確認することが大切です。
それでは、仲介手数料の計算方法についてご説明します。
仲介手数料の上限額は、以下のように売買代金について以下の区分ごとに計算します。


  • 200万円以下の部分:(売却価格×5.0%)×1.1
  • 200万円を超え400万円以下の部分:(売却価格×4.0%)×1.1
  • 400万円を超える部分:(売却価格×3.0%)×1.1

上記の計算方法では、金額の部分ごとに率が変わるため、計算が複雑です。
そこで売買価格が200万円を超える場合は、次のような速算式がよく使われます。
200万円を超え、400万円以下の場合…(売買価格×4.0%+2万円)×1.1
400万円を超える場合…(売買価格×3.0%+6万円)×1.1
この速算式に数字を当てはめて、実際に計算してみましょう。
たとえば売買価格が300万円の場合は、(300万円×4.0%+2万円)×1.1=15万4,000円と計算できます。
売買価格が2,000万円の場合は、(2,000万円×3.0%+6万円)×1.1=72万6,000円となり、前章でご紹介した早見表の金額と一致することがわかります。
不動産売却における仲介手数料は、上記の計算方法で算出した上限額を超えて請求されることはありません。
ただし先述したように、仲介手数料に含まれるのは、通常の不動産売却に必要だと考えられる業務です。
追加で業務を依頼した場合は、別途請求の対象になることを頭に入れておきましょう。
具体的には以下のようなケースです。

別途請求になるケース

  • 通常おこなわないような売却活動を依頼した場合の費用
  • 遠方での取引にかかった出張費
  • 売却期間中の管理を依頼した場合の管理費

このような業務は通常の仲介業務には含まれないため、追加で依頼した場合は上限額を超えた請求になります。

低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例について

「低廉な」とは価格が安いという意味で、低廉な空き家等とは、売買価格が400万円以下の物件を指します。
空き家の売却は、一般の不動産売却よりも現地調査や交通費などが多くかかる傾向にあるうえ、売買価格が低いことから、仲介が困難なケースが多いことが問題視されてきました。
そこで国は空き家の流通の円滑化を図るために「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」を施行しました。
この特例では、「400万円以下の売買取引の場合、仲介手数料に調査費用などの必要経費を上乗せできる」とし、18万円(税抜)まで請求することが認められています。
ただし、400万円以下であればすべてのケースで18万円(税抜)を請求できるわけではありません。
あくまでも通常の仲介手数料+経費の上限が18万円(税抜)であるということを覚えておきましょう。

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まとめ

不動産売却時にはさまざまな費用が発生します。
そのなかでも高額になりやすい仲介手数料の役割や計算方法についてご説明しました。
多くの不動産会社では上限額を提示しています。
仲介を依頼する際には仲介手数料に含まれている業務内容などを確認して、適切な金額かどうかを判断することが大切です。



弊社は、不動産査定や売却のご相談を無料にて承っております。
お客様のご要望に沿った販売方法をご提案しますので、宮城県仙台市(青葉区・泉区・宮城野区・若林区・太白区)や多賀城市、富谷市で不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社にお任せください。


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。

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