最近よく聞く負動産とは？

不動産は資産価値があるものばかりではなく、所有しているとマイナスになる「負動産」と呼ばれるものもあります。
相続で「負動産」を取得する場合は、不動産売却などの方法で早めに処分することをご検討されてはいかがでしょうか。
今回は「負動産」を所有し続けるリスクや相続放棄に関する注意点、さらに負動産の処分方法について解説します。
宮城県仙台市（青葉区・泉区・宮城野区・若林区・太白区）や多賀城市、富谷市で不動産を相続するご予定のある方や、負動産の処分にお困りの方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却をおこなう前に知っておきたい「負動産」とは？

「負動産」とは、資産性がないのに税金や維持費などのコストがかかり、処分するのも難しい不動産を指す造語です。
たとえば「賃貸物件にしても入居者が集まらない」「売り出しても買主が見つからない」といった不動産は、不動産売却などの対策を早めに取らないと、「負動産」となる可能性が高いです。
そのような負動産を相続し、空き家として放置すると、以下のようなリスクが生じます。

負動産を所有し続けるリスクとは

管理する手間とコストがかかる
空き家を放置すると倒壊の恐れがあります。
湿気がこもることでカビやシロアリが発生したり、台風などで損傷した部分から雨風が侵入したりすることで、柱や基礎が腐食して建物の劣化が急激に進むのです。また放火犯に狙われるケースも多く、地域の治安を悪化させる原因にもなります。そのため空き家の所有者には、定期的に現地に訪れて換気や通水、清掃といった適切な管理をおこなう義務があります。相続した実家が遠方にある場合は、建物の様子を見に行かなければならず、交通費や移動時間などがかかるでしょう。管理サービスを利用すれば毎月費用が発生します。つまり「負動産」を所有し続けると、管理するための手間とコストがかかってしまうのです。

固定資産税がかかる
空き家といえども、不動産を所有している方には毎年固定資産税が課されます。
つまり、活用していない負動産のために毎年無駄な出費が続くのです。
さらに「空き家対策特別措置法」により「特定空き家」に認定されると、固定資産税を軽減する「住宅用地の特例」が適用されなくなり、高額な固定資産税が課されます。
このように、負動産を所有し続けると経済的にも精神的にも大きな負担となるため、早めに不動産売却などの対策を検討することをおすすめします。

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不動産売却をせずに負動産を相続放棄する際のポイント

相続する不動産が「負動産」となる可能性が高い場合、不動産売却をせずに「相続放棄」という選択肢を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで、負動産を相続放棄するにあたって知っておくべきポイントについてご説明します。

相続放棄には期限がある

たとえば被相続人が1年前に亡くなっていたことを最近知ったというケースもあるでしょう。
その場合は、その事実を知った日から3か月以内に手続きすれば、相続放棄が可能です。

すべての財産の相続を放棄することになる

相続放棄を選択するということは、すべての財産の相続を放棄することになります。
相続の対象になるのは、「プラスの財産」だけでなく「マイナスの財産」も含むすべての財産です。
たとえば、「実家はいらないから相続放棄をしたいけれど預貯金は相続したい」といったように、財産を選んで相続放棄をすることはできません。

また一旦相続放棄を選択すると取り消しができないため、慎重に判断するようにしましょう。

財産の一部でも処分すると相続放棄ができない

相続放棄の手続きをする前に財産の一部や全部を処分してしまうと、財産を相続することを承認したとみなされます。
その場合、あとから相続放棄ができなくなるため注意が必要です。

管理責任は残る

相続放棄をしても管理責任は残ります。
建物が老朽化して倒壊の恐れがある場合、修繕や補強工事をおこなわなければならないことを覚えておきましょう。

次の相続順位の方が負動産を相続することになる

相続放棄をすると、次の相続順位の方に相続の権利が移り、ほかの相続人が負動産を背負うことになります。
したがって、相続人全員が負動産と認識している場合には、不動産売却をおこなって現金化したうえで分割することを検討しましょう。

不動産売却のほかに負動産を処分する方法

それでは最後に、負動産を処分したい場合、「不動産売却」のほかに考えられる方法をいくつかご紹介します。

負動産の処分方法

空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、各自治体が空き家の情報を集約し、空き家を買いたい方や借りたい方に紹介する制度です。
空き家対策と移住促進の両方の効果が望めることから、多くの自治体が力を入れています。
無料で登録できるため、空き家を有効活用したい場合は検討してみても良いでしょう。
ただし空き家バンクに登録するためには、まず自治体に申請して審査を受ける必要があります。
損傷が著しいなどの理由で、一定水準の住環境が保てないと判断された場合は登録できません。

自治体に寄附する

自治体に寄附をするというのも方法の一つです。
不動産売却のように現金を得ることはできませんが、負動産を維持する手間やコスト、固定資産税がかからなくなるというメリットがあります。
ただし、自治体が受け取ってくれるとは限りません。
公共の施設や文化活動の場として利用できるような建物については、寄附を受け付けてくれる可能性があるため、自治体に相談してみましょう。

個人や法人に寄附する
知り合いや不動産の近隣に住む方で不動産を活用したいという方がいれば、寄附をすることが可能です。
とくに隣地の所有者にとっては、土地や家が広くなり使い勝手がよくなることから、受け取ってくれる可能性があるでしょう。
ただし、寄附を受ける方には贈与税が発生する場合があります。
贈与税には基礎控除が110万円あるため、110万円以下であれば問題ありませんが、土地や建物の評価額が110万円を超えている場合は贈与税が課されます。
また所有権移転登記にかかる費用が発生することも、相手にしっかりと伝えて承諾してもらうことが大切です。
法人への寄附については、受け取る側に不動産取得税や登録免許税、法人税などが課されるため、価値が低い負動産を受け取ってくれる可能性は低いでしょう。

不動産売却で現金化するのがおすすめ！

空き家バンクへの登録や寄附といった選択肢もありますが、無償で手放すことになるため利益は生じません。
そこで負動産を処分したい場合は、不動産売却で現金化するのがおすすめです。
現金化すればはっきりと分割できるため、相続人の間で起こりやすいトラブルも回避できます。
相続する不動産が「負動産」になる可能性がある場合は、早めに不動産会社に相談して売却を検討しましょう。

まとめ

負動産を所有していると、管理する手間やコストがかかるうえに、固定資産税が課されます。
相続放棄や寄附といった選択肢もありますが、利益が生じることはありません。
スムーズに遺産を分割するためにも、不動産売却で現金化することを検討しましょう。

弊社は、不動産査定や売却のご相談を無料にて承っております。
お客様のご要望に沿った販売方法をご提案しますので、宮城県仙台市（青葉区・泉区・宮城野区・若林区・太白区））や多賀城市、富谷市で負動産の処分をご検討の際は、ぜひ弊社にお任せください。

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―