親に代わって不動産売却を検討している方はご覧下さい。認知症などにより大変なケースも・・・

基本的に、不動産は所有者しか売却できません。
では、不動産を所有している親が認知症になった場合でも、親に代わって売ることはできないのでしょうか。
今回は宮城県の仙台市（青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区）や多賀城市、富谷市で不動産売却をご検討中の方に向けて、親が認知症になった場合の不動産売却についてご説明します。
覚えておきたい成年後見制度もご説明しますので、ぜひご参考になさってください。

認知症になった親に代わって不動産売却をすることができない理由

親が認知症になると基本的に不動産を売却できない理由には、判断能力の欠如が挙げられます。
認知症は「正常に発達した知能が脳障害のために異常に低下し、日常生活などに支障が出る状態」と定義されており、記憶障害をはじめとしたさまざまな症状によって判断能力が不十分になります。
民法では「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする」と定められており、不動産売却は「法律行為」に該当する行為です。
「法律行為の当事者」は不動産を所有している親なので、親が認知症によって必要な意思能力を欠いていると見なされると、不動産売却ができないのです。
ただし、認知症でも判断能力があると見なされた場合は売却できる可能性があるので、基準は「認知症かどうか」ではなく「判断能力があるかどうか」であることを覚えておきましょう。
なお、判断能力を有していないと見なされた場合は、委任状で代理人を立てることもできないので注意しましょう。
委任による不動産売却にも、所有者の正常な判断能力が必要です。

親が認知症になった場合に不動産売却で起こり得るトラブル

認知症は、2026年には65歳以上の高齢者の10％が発症すると予測されています。
親が認知症になると、不動産の売却に関するトラブルが起きる可能性があるので注意しましょう。
主なトラブルとしては、以下の2つが挙げられます。

• 介護資金を得る目的でも不動産売却ができない
• 相談せずに不動産売却して相続人ともめる

どのようなトラブルなのか、それぞれご説明します。

トラブル例①介護資金を得る目的でも不動産売却ができない

介護施設へ入所する場合も自宅で介護する場合も、介護にはお金がかかるものです。
介護施設へ入所して親の自宅が空き家になった場合など、介護資金を調達するために親の自宅を売却したいと思うこともあるでしょう。
その際に所有者の判断能力がないために売却できないと、介護費用の支払いに困ってしまうことがあるかもしれません。
このような場合は「成年後見制度」を利用すると売却できるケースがあるので、次の章でご説明します。

トラブル例➁相談せずに不動産売却して相続人ともめる

先ほど「認知症でも判断能力があると見なされた場合は不動産売却が可能」とご説明しましたが、その不動産の相続人になる兄弟などがいる場合は、了承を得てから売却することが大切です。
たとえ親の介護資金を調達するためだとしても、勝手に売るとトラブルになる可能性があります。
売却金を介護資金として使う場合は、使い道がわかるように領収書や明細などを保管しておくと、トラブルの防止につながるでしょう。

親が認知症になったときでも不動産売却ができる「成年後見制度」

親の介護資金を得るために親の不動産を売却したいのに、認知症などが原因で売却できないと困ってしまうことがあるでしょう。
その際は「成年後見制度」を利用すると、売却が可能になります。

成年後見制度とは

成年後見制度は、認知症などによって判断能力が十分ではなくなった場合に、その方に代わって指定された支援者が財産の管理などをするための制度です。
支援者は、本人の生活に必要な費用を支払うために預金を引き出すことや、本人の介護費用を調達するために不動産を売ることなどが可能です。
成年後見制度には、「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類があります。
法定後見制度は、すでに認知症などによって判断能力が十分ではなくなっている場合に使う制度で、支援者となる法定後見人は家庭裁判所が選びます。
一方、任意後見制度は判断能力があるうちに支援者を決めておく制度です。
支援者となる任意後見人や支援してもらう内容は本人が決められるので、将来判断能力が低下したときに備えることができます。
任意後見制度の手続きをする前に判断能力が不十分になってしまった場合は、法定後見制度の手続きをしましょう。

法定後見人になれる方とは

法定後見人には、家庭裁判所が適していると判断した方が選ばれます。
法定後見人になれない方については「未成年者、破産者、本人に対して訴訟をした方」などと決まっており、これらの条件に該当する方以外なら法定後見人に選ばれる可能性があります。
家庭裁判所は、職業や本人との利害関係などを考慮しながら適任者を選ぶので、親族だけではなく弁護士や司法書士などが選ばれることも多いようです。
「法定後見人になりたい」「親族を法定後見人にしたい」などの希望があるときは、家庭裁判所に提出する申立書に候補者を記載できます。
ただし、家庭裁判所の判断によっては希望どおりにならないことがあるので、注意しましょう。

法定後見人になった方ができることとは

法定後見人になると財産の管理をはじめ、本人に代わって契約や不動産売却などができます。
ただし、可能なのは「本人の利益になる行為」だけです。
不動産売却も、本人の利益になると見なされた場合のみ認められます。
たとえば、以下のような場合の不動産売却は、本人の利益になると認められるでしょう。

• 売却金を本人の生活費や医療費に使う場合
• 建物が老朽化していて維持管理に費用がかかる場合

一方、以下のようなことは認められないので注意が必要です。

• 法定後見人が自身のために売却金を使うこと
• 周辺の相場などよりも大幅に安い金額で売却すること

あまり安い金額で売ってしまうと、「本人の不利益になる」と見なされるので気を付けましょう。

認知症になった親の不動産を売却するまでの手順とは

法定後見人が親などに代わって不動産を売却する手順は、以下のとおりです。

• 必要な書類をそろえて家庭裁判所に申立てをする
• 面接や審査がおこなわれ、法定後見人が選定される
• 不動産の査定を受け、不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 不動産を売り出し、買主が決まったら売買契約を結ぶ
• 決済のあと不動産を引き渡す

まず、法定後見人を選出するための手続きを進め、法定後見人が決まったら不動産を売却する手続きを開始します。
売却の流れは通常とほぼ同じですが、親の居住用不動産を売る場合は裁判所の許可が必要です。
許可を得ずに売買契約を結ぶと、その契約は無効になってしまうので注意しましょう。

まとめ

認知症などで判断能力が低下した親の不動産を売りたいときは、成年後見制度を利用しましょう。
将来その不動産の相続人になる方がいる場合は、トラブルの発生を防ぐために、売却前にきちんと説明して了承を得ておくことが大切です。
弊社は宮城県の仙台市（青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区）や多賀城市、富谷市などを中心としたエリアで、不動産の売却をサポートしております。
査定のご依頼はもちろん、不動産売却に関する疑問やお悩みがございましたら弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―