事故物件等による心理的瑕疵について。 国土交通省によるガイドラインも出来ました。告知義務の基準とは？

そこで、令和3年10月には国土交通省から、心理的瑕疵ある物件の不動産取引に関する取扱方法が定められ、人の死の中でもとくに扱いに注意すべき事例とそうでないものが区別されました。

仙台市で不動産の売却をご検討の方へ、念ために知っておいていただきたい心理的瑕疵についてご紹介します。

心理的瑕疵は「しんりてきかし」と読みます。

瑕疵とはキズのことをいい、心理的にマイナスの影響を与えるようなネガティブな要素を意味します。
このほかにも、雨漏りや基礎の破損などを指す「物理的瑕疵」や、異臭のするドブ川や墓地などを指す「環境的瑕疵」もあります。

心理的瑕疵がある不動産売却における事故物件とは

事故物件とは、イメージとしては敷地内で人が亡くなったというように、出来れば避けたいネガティブな過去がある物件の総称として使われています。

高齢者が家族に見守られ部屋で老衰で亡くなったような、マイナスイメージのない死因もあるのですが、明確に区別されず同じ扱いをされてきた経緯があります。
そして、インターネット上には事故物件を判定するサイトが登場するなど、全国の事故物件の情報が簡単に入手できるようになりました。

心理的瑕疵がある不動産売却における告知義務の要件とは

借主や買主が、事前にそれを知っていれば契約しなかったということがないように、心理的瑕疵を知る貸主や売主には告知義務が課されています。
一方で、高齢者の老衰や転倒などの自然死、または近隣とはいえ当該物件以外での死亡に関することまでは告知義務はありません。

以下は、告知義務がないと解する基準です。

• 対象不動産の居室内での自然死、日常生活での転倒や誤嚥（ごえん、食べ物を詰まらせる）などの不慮の死
• 居室内や日常使用する共用部で発生していて、自然死の発見遅れで特殊清掃をした場合
• 対象不動産ではない隣接住戸、エレベーター機械室やポンプ室など普段入居者が立ち入らない共用部での、自然死の発見遅れで特殊清掃などをした場合

しかし、原則告知は必要ないとされていても、事件性や影響の大きさを考慮して都度判断をする場合もあり、死の受け取り方が影響してしまうのがこの心理的瑕疵の告知を根深いものにしています。

やはり、心理的瑕疵は多くの方が受け入れがたい事情であるため、ほとんどの場合で不動産の流通を鈍らせます。

売却する不動産の心理的瑕疵がもたらす金額的な影響とは

賃貸物件なら家賃、売買物件なら売価を下げないと借り手や買い手がつかないケースがほとんどで、最悪の場合には条件を緩和しても成約しないこともあります。

一方で、事故物件専門の賃貸サイトが一定層の格安事故物件ニーズを満たし、ビジネスが成立しているところを見ると、価格次第でなんとかなるともいえそうです。
また、不動産買取会社なら事故物件でも価格次第で買取りをおこなっていますので、賃貸も売買も価格は下がりますが状況は似ています。

心理的瑕疵物件が及ぼす価格的な下落幅は、一般的に30％～50％ほど安くなるでしょう。
とくに買取会社の場合には事故物件を買取るケースはそれほど珍しくはなく、お祓いお清め・清掃・消臭消毒・リフォームなどには慣れています。
また、家屋を解体して建て替える方法もあり、新たな商品として生まれ変わらせるノウハウを持っていますので、はじめから買取会社に相談するのも良いでしょう。

不動産売却において、心理的瑕疵物件について不明な点がございましたら、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

売却する不動産の心理的瑕疵がもたらす影響は事件性の有無が焦点

自然死とそれ以外の死を分けるイメージ的な違いは、殺人・火災・自殺など、苦しさや恨みを伴う亡くなり方をした、もしくは死後相当時間を経過していた場合などです。

死因が特定できない場合も、事件の可能性を考慮して自然死とは分けて取り扱うべきとされます。
とくに、殺人事件は対象不動産以外にも同じ町内というだけで風評被害をもたらし、インターネット上にいつまでもネガティブな情報が残り続けるなど、ネット社会特有の二次被害を招くケースがあります。

告知義務を負うかどうかの判断や告知を要する期間が規定された、国土交通省のガイドラインをご紹介します。

心理的瑕疵における自然死の定義とは

自然死は高齢者の自宅死亡原因の約90%を占める一般的なものと解され、過去にも自然死は心理的瑕疵に該当しないという判例もあります。
また、階段の転落や入浴中の溺死、食事中の誤嚥など、日常生活のなかで想定される不慮の死も自然死に含むとされます。

心理的瑕疵の告知義務はいつまで必要か

事故の発生から3年を経過した後は告知義務が原則なくなるとする賃貸物件とは異なり、売買には年数の目安はありません。

この理由の一つに、契約がいくつも連動してかつ大きなお金が動いているため、賃貸物件のように契約開始まで遡って契約を解除し、元通りにする事が難しいという事情があります。

告知義務における心理的瑕疵のガイドライン

このガイドラインは、基本的には居住用不動産に限ったルールとして策定されました。
告知義務を負う不動産会社には、心理的瑕疵の有無や内容を自発的に調べる義務（周辺への聞き込み・ネット検索・新聞や文献検索）まではありません。
あくまでも、契約後から引き渡しまでのあいだに、売主から告げられた事実や偶然に自ら見つけた事実の範囲内での義務としています。

とくに不動産会社にとっては、告知義務違反をした場合には違反業者の烙印を押され、ネットで拡散し社会的制裁をうけ、会社の存続まで危うくします。
それゆえ、慎重になりすぎてすべての死をいつまでも告知するがために、貸主や売主への負担が大きすぎました。
そして、賃貸物件の貸主は、物件内で死亡事故を出さないように高齢者の入居を断り高齢者の住宅問題を生み出しました。

このガイドラインの出現で、心理的瑕疵の取扱の基準によってトラブルを未然に防ぎ、万一争いが生じても判断の基礎とすることができるようになったのです。

まとめ

心理的瑕疵物件とは、心理的にマイナスの影響を与えるような物件を指します。
トラブルを避けるためにも、借主や買主に事前に報告する告知義務に注意しましょう。

弊社は、仙台市を中心に多賀城市や富谷市で事業展開し、不動産を売却する際の不安や疑問点、お役立ち情報を発信しています。素朴な疑問からお気軽に、弊社へぜひお声がけ下さい。

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―