旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由と上手に売る方法について解説

旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由と上手に売る方法について解説

この記事のハイライト
●建築確認申請の受理日が1981年5月31日以前の不動産は「旧耐震基準」に該当する
●旧耐震基準の不動産が売れにくいのは耐震性能への不安以外にも理由がある
●旧耐震基準の不動産を上手に売るためには、需要を見極めながら工夫して売り出すことが大切

不動産の耐震基準には「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2種類があり、「旧耐震基準」の不動産は売却しにくいといわれています。
とくに築年数の古い不動産を売却する場合は、旧耐震基準の概要について事前に理解を深めておきましょう。
今回は、旧耐震基準とはなにか、売却しにくいといわれる理由や上手に売る方法について解説します。
宮城県の仙台市(青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区)や多賀城市、富谷市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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旧耐震基準の不動産とは?売却するうえで知っておくべきポイント

旧耐震基準の不動産とは?売却するうえで知っておくべきポイント

地震が頻繁に起こる日本では、建物の耐震性能を表すための基準が法律によって定められています。
これを「耐震基準」といい、建物を新築する際には現行の耐震基準をクリアしなければなりません。
現在は、1981年6月の建築基準法の改正に伴って導入された「新耐震基準」が適用されています。

旧耐震基準と新耐震基準を区別するポイントとは

耐震基準は、大規模な地震災害が発生するたびに見直されています。
現行の新耐震基準は、1978年に発生した宮城県沖地震で大きな被害が出たことを教訓とした、耐震基準の抜本的な見直しによるものです。
現在は、耐震基準が改正された1981年6月1日を境に、改正前の耐震基準を「旧耐震基準」、改正以降の基準を「新耐震基準」と区別しています。
なお、この境となる日は「建築確認申請の受理日」です。
したがって、建築確認申請の受理日が1981年5月31日以前であれば「旧耐震基準」、1981年6月1日以降であれば「新耐震基準」となります。

耐震基準の違いとは

旧耐震基準の不動産を売却するにあたって、新耐震基準との違いについて理解しておきましょう。
旧耐震基準と新耐震基準の違いは「耐震性能」です。
耐震性能とは建物が地震の揺れに耐える能力のことで、2つの耐震基準を比較すると以下のような違いがあります。
旧耐震基準
震度5強程度の地震では建物が倒壊しないことを目標にしています。
それ以上の地震については規定がありません。
新耐震基準
震度5強程度の地震では建物がほとんど損傷しないこと、さらに震度6強から7程度の地震が発生しても倒壊や崩壊しないことが求められています。

木造住宅を対象とした2000年の法改正について

1981年に新耐震基準が導入されましたが、1995年に発生した「阪神・淡路大震災」によって多くの木造住宅が倒壊しました。
これを受け、2000年6月1日に、木造住宅の耐震基準をより強化するための法改正がおこなわれ、これ以降の耐震基準を「2000年基準」と呼んでいます。
この法改正で付加されたのは、以下のような項目です。

  • 地盤に応じた基礎を設計すること
  • 接合部は指定された金具を使用し固定すること
  • 耐力壁をバランスよく配置すること

2000年までに建てられた木造住宅については、新耐震基準は満たしていても、現行の耐震基準である2000年基準を満たしていないケースが多く見られます。
したがって、売却しようとする不動産が2000年基準を満たしているかどうか、事前に確認しておくことをおすすめします。

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旧耐震基準の不動産が売却しにくいといわれる理由

旧耐震基準の不動産が売却しにくいといわれる理由

そもそも旧耐震基準は現行の耐震基準ではないため、「大きな地震が発生したら倒壊するのではないか」と耐震性能に不安を感じる方が多いことは否めません。
しかし、旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由は、耐震性能への不安だけでないのです。
旧耐震基準の不動産の購入を買主がためらう理由として、以下のようなことが挙げられます。

築年数が古い

新耐震基準が導入されたのは1981年です。
つまりそれ以前に建てられた不動産は、すでに40年以上経過しています。
日本では築浅物件を好む傾向があり、建物自体が古いという理由で築年数が古い不動産の購入を避ける方が少なくないのです。

住宅ローン控除を利用できない

住宅ローンを借り入れて住宅を購入した場合は、住宅ローン控除を利用することで節税できます。
ただし、中古住宅で住宅ローン控除を利用するための条件のなかに、築年数について以下のような項目が含まれています(令和4年度税制改正で経過年数基準は撤廃)。
木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下
旧耐震基準の不動産は、この条件を満たすことができません。
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用する方にとっては節税効果が高い制度です。
この制度を利用できないことは、購入をためらう理由の一つになってしまうのです。

地震保険料が割高になる

不動産を購入する方の多くは、将来地震が発生したときに備えて地震保険に加入します。
地震保険には耐震性能に応じた割引制度が設けられており、耐震性能が高い不動産ほど地震保険料は安くなるのが一般的です。
旧耐震基準の不動産には割引制度が適用されないため、地震保険料が割高になります。
このように、旧耐震基準の不動産は買主にとって多くのデメリットが生じることが、売却が困難になる理由なのです。

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旧耐震基準の不動産を売却する方法

旧耐震基準の不動産を売却する方法

では、旧耐震基準の不動産を売却するためには、どのような方法で売り出せば良いのでしょうか。
前章でお伝えしたように、たしかに旧耐震基準の不動産は買主にとって購入するデメリットが多いといえます。
しかし売却できないわけではないので安心してくださいね。
ここからは、旧耐震基準の不動産を上手に売却する方法をご説明しますので、ぜひご参考にしてください。

「売主リフォーム費用負担」の不動産として売り出す

築年数が古い不動産を売却する場合、「リフォームしてから売り出したほうが高く売れるのでは?」と考える方がいらっしゃいます。
しかし、高額な費用をかけてリフォームし、その費用を販売価格に上乗せして売り出しても、相場より高くなれば買主はなかなか現れないでしょう。
つまり、リフォーム費用を回収することは難しいのです。
また、リフォーム後の内装や設備がニーズに合わない可能性もあります。
そこで「売主リフォーム費用負担」を物件のアピールポイントとして売り出すという方法があります。
買主は費用をかけずに自分好みにリフォームできるというメリットがあるため、早く買主が見つかるかもしれません。

耐震基準適合証明書を取得する

旧耐震基準の不動産が売れにくい理由の一つとして、買主が住宅ローン控除を利用できないことを前章でご説明しました。
しかし住宅ローン控除を利用する条件のなかに、築年数に対する制限以外に次のような項目があります。
入居までに「耐震基準適合証明書」を取得する
この条件を満たせば住宅ローン控除が適用されるため、一戸建ての場合は耐震補強工事をおこない、「耐震基準適合証明書」を取得することをおすすめします。
「耐震基準適合証明書」を取得すると、住宅ローン控除のほかにも耐震性能が高くなることや、地震保険の割引制度が適用されるといったメリットがあるため、売却に繋がる可能性が高まりますよ。

立地が良ければそのまま売り出す

近年、耐震性を重視する方は増えていますが、「なによりも立地を重視したい」と考える方もたくさんいらっしゃいます。
「駅まで徒歩圏内」「生活の利便性が高い」など、立地条件が良く需要が高いエリアであれば、そのまま売り出して反応を見てみると良いでしょう。

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まとめ

旧耐震基準の不動産を売却する場合は、普通に売り出すのではなく、需要を見極めながら工夫して売り出すことが大切です。
どのような販売方法が適しているのか、不動産会社の担当者と相談しながら早期売却を目指しましょう。
弊社は、宮城県の仙台市(青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区)や多賀城市、富谷市で不動産売却をサポートしております。
旧耐震基準の不動産についてもご相談に応じますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。

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