[仙台市青葉区東勝山] プロが教える不動産売却の相場事情【土地戸建建物】2023年版

2023-02-23

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事　||

このシリーズでは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅地も仙台近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市青葉区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例等もご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。

仙台市青葉区で不動産売却を成功させたい方必見！相場価格情報...

※本記事は2023年9月21日に加筆・修正を行っています。「仙台市青葉区」は、行政区として、平成元年（1989年）に仙台市が政令指定都市になるに際し、北部・中央部と旧宮城郡宮城町がまとめられ誕生しました。そもそも「青葉」は仙台のそのものの事を指しますが、仙台市役所などの行政施設やオフィスビル、商業ビル、歓楽街である国分町が青葉区内に在る事を見ても、仙台市の中心が青葉区であるという事がわかります。...

今回取り上げるのは青葉区「東勝山」です。勝山には西勝山もありますので併せてみていきましょう。

東勝山は勝山企業（仙台市民には”なじみのある”勝山館を経営していた）が1966年に造成を開始し翌年に分譲開始、その後2丁目、3丁目と造成が続き1971年に分譲開始されました。西勝山は1973年に造成を終えています。

今ではイチ企業がこれだけ大きな土地開発をするのは減っていますが当時はあまり珍しくなく、隣の双葉ヶ丘や、川平、桜ケ丘なんかも同様にイチ企業が行ったものです。

ちょっとだけ珍しい（？）例なので紹介をしますが、まずはこちらをご覧ください。

中心が東勝山1丁目付近です。緑色の道路が仙台市道などの公の道路です。問題はこの赤色の道路ですが、指定道路（私道）です。結構ありますね。

私道はそのほとんどがその隣接している宅地を所有している複数人で所有しているケースが多いですが、この東勝山はそのほとんどの私道を「勝山企業」が未だに所有しています。

あまり大きな問題になったことはないのでしょうが、道路を掘削したり上下水道の整備をするために「承諾」を得なければなりませんが、つまりは「勝山企業」の承諾が必要です。

今がどうなっているかわかりませんが過去には経営が危うい話もちらほらあったりで、仮に勝山企業がなくなり別の所有者が変わったらどうでしょう。承諾してもらえないこともあるのでしょうか。心配で夜しか寝（略

それにしても本当にこういう問題は大きく、場合によっては不動産の売買が進まなくなったりしますので、こういった問題に対応するため、不動産の所有者特定を用意にしたり、相続の義務化になったりと今まさに大きく不動産の法律が変わっていっています。

いずれにしても建物を建築するためのいわゆる、建築確認に関係はありませんのて建物の建築には直接は関係ありませんが、それにしても掘削出来ないとなると問題ですね。

指定道路を取得している道ですので通行には支障が出る事はないはずです。

そういえば現在のファミリーマートとかエーユーショップの場所に昔「イトキン」の5階建てくらいのビルが付近にありましたよね。いつの間にか無くなっていましたが調べたら2010年に閉店してその後いつの間にか解体したいみたいですね・・スミマセン全然関係ない話でした。

さて、

前段が長くなりましたがまずは公示価格（基準値含む）を見ていきましょう。

東勝山1丁目10-17　 24万7933円/坪

東勝山2丁目17-28　 28万7933円/坪

2丁目の方が少し価格が上ですね。場所としてはクリーニング店「白洋舍東勝山店」の2件東側の地点です。

1丁目は割と勾配があちこちにあるので地価が上がりにくいでしょうか。造成時期も最初でしたのでやや道路も狭いようです。

3丁目の公示価格発表はありませんが、2丁目とほぼ同水準と思って良いと思います。道幅もほどほどの広さで狭さは感じませんね。住みやすいエリアと思います。

さて、実勢価格はどうなっているでしょうか。

2丁目で坪50万円！と言う取引も見られましたが、坪35万～40万円程度は頻繁に見られます。なかなかの上昇ですね。

1丁目はやや劣りますがそれでも坪30～35万程度でしょう。

当窓口でも今年の初めに1丁目でお取引がありましたら坪37万円ほどでした。完成宅地ですぐに建築スタートできる状態でしたが、それにしても高額ではありました。

西勝山の実勢取引は、川平周辺とだいぶ近く坪20万～25万程度が多い取引です。とはいえ条件が良ければ坪30万くらいまでは頑張れそうな気もするのでじっくり売却活動を進める場合は坪30万に近い額で様子を見ても良いでしょう。

一括査定等で20万程度の査定が出てきたら注意ですね。とは言え建物が建っていたりすると様々な要素が絡みますので個別にご相談下さい。

参考に、隣接町の水の森の公示価格を見ていきましょう。

水の森1丁目9-6 　 24万5289円/坪

どうでしょうか。

北仙台中学校の南側ちょっといった地点です。

水の森も北仙台駅まで歩けて勾配がそこまでキツくなければ割と売りやすいですが、難所も多いですよね。実際に水の森の実勢価格は東勝山ほどは高くないケースが多いです。

最初にご紹介した通り1967年の分譲開始後50年ちょっとが経過し、初期に不動産を求めた方の相続が最近は増えてきています。同居していない方の相続が多く、古屋付の場合が多いのが特徴ですね。勿論！ですが、当窓口でも古屋付の土地・建物の売買も得意ですのでお気軽にご相談下さいね。

さて、

この記事をお読みになられる方は、青葉区東勝山、西勝山エリアに不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

不動産のプロが見るのは、主に実取引価格、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も記事化している実勢価格（実取引額）がわからないかと思います。ぜひ参考になさって頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つしかありません。個体差より金額は微増減しますし、面積や道路付けにより実勢価格がそのまま当てはまらない事の方が多いです。

実勢価格がいかにデータとして出ているとしても、3年前のデータでは「参考」にしかなりませんし、道路を挟んだ向かいの土地の値段を単純にそこから算出は出来ません。

大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。

高齢化のピークは、2050年台とまだまだ先らしいですが、最近も「相続」のご相談がかなり多くなっております。仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えています。

実は不動産の売却は難しくはありません。

難しいのは「相場より高く、通常より良い条件で売る」　”これが難しい”のです。

賢く、お得に不動産売却を成功可能な不動産業者はそこまで多くはありません。

当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。紹介されたから、と安易に選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市を中心に、不動産仲介をおこなっています。相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。

仙台市の不動産売却なら || 仙台の不動産そうだん窓口 || 【運営：株式会社ランドプロデュース】にお任せ下さい！

筆者プロフィール || 笠原紀久夫

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

宮城県仙台市在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
― 写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

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