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[宮城県太白区松が丘]編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版

2023-03-31

初めての不動産売却

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事 　||

このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市太白区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、お得な情報、ノウハウ、コツ、不動産売却の方法など、たくさんご紹介していますので是非ご覧になってみてください。
今回取り上げるのは仙台市太白区「松が丘」です。本シリーズでは過去に八木山付近を取り上げておりますが、直近は八木山南を取り上げていました。よろしければそちらも併せてご覧下さい。

「松が丘」は500メートル四方くらいの小さな町ですが、地下鉄東西線「八木山動物公園駅」から至近という事もあり、地下鉄が延伸される事が決まって地下鉄開通の何年かは非常に注目されたエリアの一つですよね。過去形で書いているのは、2023年現在意外と盛り上がってはいないからですが、そういった点も含めてデータを見ながらあれこれ考察してみましょう。

1960年過ぎから開発された八木山エリアですが、この松が丘も同時期に一気に開発されました。


1970年頃の航空写真です（写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ ）


「八木山小学校」がわかりやすく映っていますが、ビッシリ住宅が建っていますから今とあまり変わっていませんね。

地下鉄東西線の工事認可が2005年でしたが、その際の公示価格が、22万5785 円/坪。
工事が着工された2007年で21万0247 円/坪。
地下鉄東西線の開業日が2015年ですが、25万5867 円/坪でした。

振り返っても地価がさほど上がっていないのは、八木山に地下鉄が来てもそうビックリするほどは地価は上がらないだろう、と言う事で誰も土地を買わなかったからなのでしょうが、地価価格の推移を見るに他の県内のエリアと同等か、むしろ劣っている感があります。


さてでは、直近の公示価格を見ていきましょう。

松が丘18-5　31万4049 円/坪
こちらの場所は松が丘の町の中心くらいの地点ですが、目印が無いのでグーグルマップを出しておきます。



近年では宮城県内ほとんどの地点で2011年、2012年に最も低い地価を記録しているのですが、この松が丘の公示価格は2012年で19万5000円ほどでした。去年2022年で坪31万ですから約160%アップしています。アップはしていますが、上の方で少し記載した通り、仙台市内はどこも150%アップくらいはは当たり前にアップしていますから、160％アップは驚きの数字ではありません。むしろ東西線の東側、卸町や、六丁の目等は200％程度は当たり前にはアップしていますから物足りなさがありますよね。

アップしていない理由は割と明確で、地下鉄開業の2015年過ぎてから、分譲住宅会社さんを中心にかなりの勢いで不動産が取引されましたが、期待したほど反応が鈍く、売れ行きが良くなく徐々に取引額も落ち着いてしまっています。

ところで
振り返ってみまするとバブル絶頂期の1992年にこの松が丘の公示価格が坪49万！でした。
地下鉄も出来ましたし、今後そのくらいまで行く可能性もポテンシャル的にはあるのでしょうが、この令和の時代にそこまで上がるのは想像が出来ませんね。


さて、
では問題の実際にどのくらいの額で取引をされているのか、実勢価格がどうなっているかを見ていきましょう。

令和になってから公開されている土地の取引データは20数件ありますが、坪40万円を超えた取引が5件ほどありました。
こういった坂が多い町は、個体差が出やすいのですがこの松が丘の団地内は傾斜が比較的ゆるやかなので個体差はあまりないと思われます。

逆に低い価格だと坪20万を切って坪19万ほどの取引も見られましたが1件だけでした。一番高値と安値を除いた平均が坪36万です。

上の方の公示価格について記載したあたりだと全然松ケ丘の地価が上がらない！と記載はしていましたが、実際にはまずまずの取引額だと思います。
擁壁に問題が無く、道路の幅もそれなりにあれば、坪35万は余裕でいけそうな感じですね。後は駅までの距離も大事なポイントです。松ケ丘でも一番駅に近い松ケ丘だと徒歩10分くらいですが、一番通り松ケ丘で徒歩16分です。徒歩10分！このインパクトは大きいです、ハイ。

この数年そうですが、2023年も仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰えずガンガン土地を買っていますから、一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな～』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。

建物付きの中古住宅として売却を検討されている方も多いと思います。
建物が付いていると最大いくらくらいで売却出来るのかを出すのは一般の方ではなかなか難しいかと思いますので、そういう戸建て住宅の売却を検討されている方はお気軽にご相談下さいね。
取引事例を一緒に見ながらあれこれご提案を致します。

住める状態であれば、壊すよりそのまま売却したほうが高く売れるケースが多いです。

と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪28万円を切っていたら注意ですね。勿論当窓口にもお気軽にご相談下さいね。


さて、
この記事をお読みになられる方は、太白区松が丘エリアや八木山動物公園駅周辺などこの付近に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、主に実際の取引価格、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も記事化している実勢価格（実取引額）がわからないかと思います。お知り合いの不動産業者さんがおられる場合も、まずこの記事を見てから賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つだけのものです。お隣通しの不動産だとしても個体差により金額は微増減しますし、面積や道路付けにより取引事例がそのまま当てはまらない事の方が多いです。


大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 
仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【　難しいのは「より良い条件で売る」　”これが難しい”のです　】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸での資産形成のお手伝いも喜んで致します！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。賃貸で資産形成のお手伝いも致します！（売る・買うだけが不動産ではありません）


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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
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#空き家 #空き地 #相続 #固定資産税 #査定 #不動産売却 #古家 #古屋 #太白区団地相場 #一括査定

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