[仙台市宮城野区安養寺]編不動産売却の査定相場を知ろう【土地建物査定】2023年版

2023-07-30

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事　||

このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市宮城野区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、お得な情報、不動産売却の方法など、たくさんご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。

仙台市宮城野区の不動産売却情報査定相場情報などお得に賢く不...

※本記事は2023年9月24日に加筆・修正を行っています。「宮城野区」は、仙台市の北東部に位置し面積は58.19km²、人口は194,611人（2023年4月1日現在）で、東側は仙台港までと東西に横長い区です。本記事では宮城野区の不動産売却に関する市場動向や、売却に関する相場情報など多くの情報発信をし、お得に賢く不動産売却を成功させるための情報をまとめています。当窓口は、宮城野区の不動産売却に精...

今回取り上げるのは仙台市宮城野区「安養寺」です。

仙台市中心部から約4kmの安養寺ですが、いわゆる”団地”としては最も中心部から近い”団地”の一つです。

平安時代末期、そして江戸初期に実際に「安養寺」と言うお寺が現在の第三高等学校のそばにあったようですが、現在は何もありません。

以前この安養寺地区を含む大堤エリア町内会で、安養寺の歴史をまとめた冊子を発行したようですが、こうした活動は非常に大事な事ですよね。ネット上にもまとめられている方がおられますが、これもうまく後世につないでいかないと歴史は失われていくでしょうね。

宮城野区エリア全体の記事も書いてます！こちらからどうぞ！

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さて、まずはこちらをご覧頂きましょう。

1980年台初頭の安養寺付近の航空写真です（写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ ）

画像の中央に安養寺です。北側の南光台や西側の台原、旭ヶ丘も開発時期は早かったですから、あまり今と変わりませんね。現在は大きな道路が出来てだいぶ利便が上がりました。

では

早速公示価格を見ていきましょう。安養寺は1ヶ所のみ公示価格の発表があります。

宮城野区安養寺2丁目29-11 22万6446円/坪

こちらは「イーグルマンション（自由ケ丘イーグルマンション）」の北東約100メートルの地点です。グーグルマップを出しておきます。

参考に南光台の1ヶ所も見てみましょう。

泉区南光台2-11-55 33万7190円/坪

こちらは「ファミリーマート南光台店」の北側約300メートルの地点です。旭ヶ丘駅まで徒歩15分程度ですが、やはりこれくらい駅まで近いとこのくらいの地価まで一気にあがります。

では実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。

少し大きめに表示させました。画像右下の青字で「仙台宮城野-16 64,000円/㎡」と書いてある地点が公示価格の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)

良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず41600などと数字が書いてありますが41,600円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。地価の高いエリアにお住いの方は多くの固定資産税をお支払いですが、このように細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。　

画像中央から西側は安養寺1丁目です。数字を見ると西側の方が総じて数字が低めです。実際の実取引にこれがどこまで反映されるかは微妙なところですが、安養寺1丁目はゴチャっとしてて道路幅も狭く交通の利便も2丁目に劣ります。

こういった客観的な数字は非常に大事で、なんとなく町並がキレイだからみたいな単なる印象ではなくこのように一路ずれただけでだいぶ金額が変わる事もある訳で、こういった資料も参考にしながら不動産の価値を見極めていくわけです。初めてご覧になられた方も多いのではないでしょうか。

さて、

続いて実際の取引額はどうなっているでしょう。実勢価格を見ていきましょう。

ここ最近の取引で1丁目で坪31万円、と言うのがありますが1丁目で坪30万を超えたのはこの取引くらいなもので、ほとんどが坪20万円台前半です。

この安養寺エリアはそのほとんどの地点の都市計画が「第1種低層住居専用地域」ですので、建ぺい率容積がそれぞれ50％、80％です。つまり土地を小さく分け過ぎると十分な大きさの家が”建てられない”地域です。良好な住宅地を守るための法律ですが、土地の有効活用が難しいため、地価は上がりにくくなります。

とはいえ、安養寺2丁目で坪40万！なんていう取引も令和4年に記録していますし、基本的に取引額は高値が多いです。でもまぁこれ以上は上がりにくいでしょうね。これ以上になると一般の人が買える金額を超えてしまいます。土地を細かく切れる地域なら話は別ですが、どの宅地も最低40坪程度は無いと十分な家が建ちませんから。

と言う訳で2丁目で坪30万程度なら十分に期待出来る数字ですが古屋付や、擁壁に問題を抱えている土地も多くあるので実際にそこまで値段が付く土地は意外と少ないかもしれません。

程度の良い中古戸建てをお探しの方も多いエリアです。個別のご相談はお気軽にご連絡下さいね。

この数年仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰えずガンガン土地を買っていますから、一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな～』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。

ちなみに、仙台市内の地価はほとんどのエリアで2011年、2012年頃に最も低い数字を記録していますが、この安養寺エリアの取引を見ても、坪15万を切る低い金額の取引が多く見られました。今や倍になっていますから、その頃に手放した方はもったいなかったですね。

と言う訳で・・・

もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪25万円を切っていたら注意ですね。古屋付の場合は色々と条件が異なりますから個別の案件についてはお気軽にご相談下さいね。

さて、

この記事をお読みになられる方は、宮城野区安養寺エリアや地下鉄「台原」駅、「旭ヶ丘」周辺エリアなど不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は真偽の不明な「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格（実取引額）ご参考にして頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。

大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。正しい価値を誤ってしまうとスタートラインが間違っているということになります。

仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【　難しいのは「より良い条件で売る」　”これが難しい”のです　】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。

当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

仙台市の不動産売却なら || 仙台の不動産そうだん窓口 || 【運営：株式会社ランドプロデュース】にお任せ下さい！

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。賃貸運用や投資での資産形成のお手伝いも喜んで致します！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。（売る・買うだけが不動産ではありません）

筆者プロフィール || 笠原紀久夫

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

宮城県仙台市在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
― 写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

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