[仙台市太白区富沢]編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版

|| 団地とは ― 住宅を計画的、集団的に建てた区域の事  ||


このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。
当窓口では仙台市太白区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、お得な情報、ノウハウ、コツ、不動産売却の方法など、たくさんご紹介していますので是非ご覧になってみてください。
今回取り上げるのは仙台市太白区「富沢」です。
最近だと令和3年に富沢”西”エリアで大規模な区画整理があり、「アクロスプラザ富沢西」など多くの商業施設が誕生し話題になりましたよね。

仙台市が政令指定都市になったのが1989年でしたが地下鉄富沢駅の開業はその前の1987年でした。子供時分の私はよくわかっていませんでしたが、時がたつのは早いものですね。

ちなみに地下鉄の利用者数は震災後の2011年頃から一気に増えていますから、震災で避難された方等の多くがこの周辺に移り住んできているのかと思います。長町エリアもそうですが、人口も増えて魅力的な町にまた少しづつ変わってきていますよね。

富沢西よりさらに西の「富沢〇〇」については今回は取り上げませんので個別にお気軽にご相談下さい!

1980年台後半の富沢付近の航空写真です(写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ )



画像中心のが富沢駅ですが、今と全然違い過ぎてもはやわかりませんね。


では
早速公示価格(基準地価)を見ていきましょう。太白区富沢では、毎年3か所で公示価格(基準地価)の発表があります。

富沢4丁目13-2 69万4214円/坪
こちらは「カメイアリーナ仙台(仙台市体育館)」の南西側約200メートルの地点です。

富沢西4丁目20-15  56万1983円/坪
こちらの場所は再開発エリア内の「ウェルシア富沢西店」がまさにある地点です。

富沢西5丁目16-12 47万9338円/坪
こちらは「アクロスプラザ富沢西」の南側約500メートルの地点で、2022年から新たに発表になった地点です。グーグルマップを出しておきます。


3つの地点を見てもらいましたが坪47万~坪69万円と幅がありますね。富沢西はまだまだ未開発な土地も多いので地価が上がるのはこれからでしょう。まだまだ上がると思います。

この富沢4丁目の公示価格をさかのぼって見ていくとバブル期の数字もあるのですが、坪65万円!ほどでした。そして2022年で坪69万。バブル期超えています。東西線エリアだと結構バブル期超えている地点も見られますが、南北線沿いだとそう多くはありません。

ちなみに近年宮城県内で最も地価が低かった2012年の公示価格は坪39万ほどでした。なかなかの上昇ですね。今後さらに上がっていくイメージは沸きませんが、どうでしょうね。もう2,3年はいきそうな気もしますね。とはいえ手放す時期をお考えの方はぼちぼち良さそうな気もします。

では実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。


少し大きめに表示させました。画像左下の青字で「仙台太白-8 195,00円/㎡」と書いてある地点が公示価格(基準地価)の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)


良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず126000などと数字が書いてありますが126,000円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。地価の高いエリアにお住いの方は多くの固定資産税をお支払いですが、このように細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。 

画像右上の方に富沢駅がありますから、駅に近い方が数値は高いですね。135000や131000です。
こういった違いが実際の実取引にどこまで反映されるかは微妙なところですが、このように一路ずれただけでだいぶ金額が変わる事もある訳です。

単なる印象論ではなく客観的な数字も当然見ながら不動産の価値を見極めていくわけですがご覧になられるのが初めての方も多いのではないでしょうか。


さて、
続いて実際の取引額はどうなっているでしょう。実勢価格を見ていきましょう。

富沢駅から徒歩で5~10分圏内の土地が坪63万~70万程度で取引されているのが令和に入ってからも数件あります。意外と取引数は多いです。
更に駅に近い土地の場合はどちらかと言うと商業地向けなので、表に出ないで取引されるケースが多く参考として出せる数字がないのですが、駅まで1,2分なら安く見てもさらに1割~2割は高く売れるでしょうね。

富沢駅まで徒歩15分程度の土地で坪40万~50万程度です。
フラットな土地が多いですし古い町でもないのであまりトラブルはないでしょう。個体差なくこのくらいの金額であれば期待してよいと思います。

中古戸建てとして、戸建ての需要も多いですからヘタに壊すよりも高く売れるケースがあるので注意ですね。25年くらいまでの築年ならそのままの方が高く売れるケースの方が多いはずです(土地が100坪を超えていたりしたら別ですが)

ですので、建物の解体も検討もありですが、まずは色々とご相談下さいね。あれこれ具体的にご提案致します!

ちなみに、一般的な建坪35~40坪の2階建て住宅を解体し、整地するには安くても160~220万程度はかかると思います。平均すると250万くらいでしょうか。土地としての価値は2000万だけど、解体が必要だからそこから250万引いて1750万なら取引したい、なんていう話になると思います。
(解体費用が400万を超えてくるのはマレですからそんな事を業者から言われたら要注意ですよ)


と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪40万円を切っていたら注意ですね。駅チカの場合は坪40万を超えるケースも多いので個別の案件についてはお気軽にご相談下さいね。


さて、
この記事をお読みになられる方は、太白区富沢エリアや地下鉄南北線の南側、長町大野田などの付近に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は真偽の不明な「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格(実取引額)ご参考にして頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。


大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 正しい価値を誤ってしまうとスタートラインが間違っているということになります。
仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【 難しいのは「より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです 】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません(断言)知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸運用や投資での資産形成のお手伝いも喜んで致します! 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。(売る・買うだけが不動産ではありません)

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

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