[仙台・宮城]初めての不動産売却 相場を知ろう 仙台市太白区 編 2022年度版

読了目安時間:12分

本シリーズも宮城野区、泉区に続いて3本目となりました。今回は太白区です。

泉区・宮城野区についての記事はこちらです。よろしければどうぞ!



慶長5年(1600年)に伊達政宗が当時の地名『千代』を【仙台】と改め居城としてから289年後の明治22年(1889年)に仙台市が誕生しました。(当時の人口86,352人余)

さて、
行政区として、平成元年(1989年)に仙台市が政令指定都市になるに際し、概ね広瀬川より南の方面をまとめられたのが太白区です。とは言え、広瀬川は縦横とくねりながら仙台市を横切っているため、明確に広瀬川から分けられている訳ではありません・

2022年6月1日現在で推計人口が236,618人。
温泉で有名な「秋保」地区も含まれているため、だいぶ横に長い区割りとなっております。
さかのぼりますと戦時中もそのアクセスの良さから軍需工場などもあり、一部エリアは活気がありました。とは言えやはり開発がドカンと進んだのは1987年の地下鉄南北線の八乙女・富沢駅間の開通後でしょう。今も富沢駅周辺は田・畑が多く残っていますが、当日は本当に何もない場所でここに地下鉄?と皆さん思ったようです。

さて、単純に太白区の土地の価格・地価と言っても、道路を挟んで青葉区、若林区と言う場所もありますので、もう少し細かく地域を見ていきたいと思います。(宮城野区・泉区とは隣接していません)



太白区で一番地価の高いエリアはあすと長町付近。その次が長町1丁目付近さらにここから北側は愛宕橋周辺、南側は長町南に高地価エリアが集中しています。

周辺では今も貨物用の線路が見られますが、先に記載した通り軍需工場や鉄道用地としても利用されていたエリアを「都市再生機構と仙台市による再開発事業」が行われたのが『あすと長町』です。計画に伴い周辺を走る東北本線を高架化し「太子堂」駅が完成、その後本格的な区画整理事情が目に見えてスタートしたのが平成19年(2007年)です。周辺エリアは細かい地区計画が定められており、一般戸建て用地はかなり少なく希少性は高いです。

公示価格をまずご覧頂きますが、ご紹介した通り「新しい街」ですので基本的にほとんど不動産流通にはのりません。よって実勢価格がいくらなのかは非常に難しくなっております。一般の方はこのエリアで土地はお持ちではないでしょう。

公示価格(基準価格含む)はこうなっています。
あすと長町1-6-37    133万5537円/坪
あすと長町3-12-20 97万5206円/坪
長町1-3-32  85万9504円/坪

今年は3~5%の上昇率ですが、この5年ほどはずっと10%ずつくらい上昇しております。
IKEAの出店は当時大きな話題となりましたが、大型商業施設はもう出揃って空き地もほとんど見られなくなりましたので、地価は上がりきった感はありますが下がる事はないでしょうが今後は大きな上昇をするという事はなさそうです。上昇は続くでしょう。
大きな目立つ場所に空き地がしばらくありましたが、ヤマダ電機が新店舗を建築していますね。

実勢価格(実取引価格)は、公示価格(基準地価格)より当然上高いのが一般的でですが、あすと長町は売り物が出ないでしょうから長町1丁目付近の実勢価格ですが、マンション建築に向いてそうな土地、もしくは商売が出来そうな土地ですと確かに坪100万円はいきそうですが、完全に住宅用地ですと坪60万円~80万円の間でしょう。道路や環境などの条件が良ければ坪100万!まで行くかもしれません。


長町は8丁目までありますが、公示価格(基準価格含む)はこうなっています。

長町8-19-6   56万8595円/坪
長町4-2-40   69万4214円/坪
長町2-1-16   66万7768円/坪

長町駅までの距離がそのまま価格に反映されていますが、8丁目7丁目など南の方ですと人気の長町南エリアとも近くなるので、条件によっては、実勢価格で坪80万ほどの場所も出てきそうですが、やはり昔からの街ですので、道路が狭く環境があまり良くない土地も多いのが特徴です。入り組んだ道の先の土地などは坪50万~ としか値段が付かないでしょう。

震災後の特需も落ち着きが出てきて、地価上昇も上がってはいるものの鈍化はしています。
これだけの地価の土地を買える人は限られてはいますが、住みたい人が多いですから売り時ではあるのは間違いないでしょう。


鹿野、門前町は、いずれも国道286号線沿いであり基準値は内側(長町駅側)です。長町駅徒歩圏内でこちらも人気のエリアですね。

公示価格(基準価格含む)
門前町6-21  50万5785円/坪
鹿野1-3-25  53万8842円/坪

いずれのエリアも実勢価格として坪60~80万までは期待できそうです。小ぶりなアパートを建築したい方は今かなり多くなっておりますので、需要は見込めます。

公示価格(基準価格含む)
鹿野3-14-10  72万0661円/坪

鹿野3丁目は長町南の隣で、こちらは地下鉄南北線そばですのでだいぶ地価は上がっていますね。上昇し続けています。

鹿野本町と言う町もありますが、古い町であるためか道路もせまく、そして木流堀川によって分断されている土地も多いのでなかなかお取引が進まない土地も多いエリアですね。
実勢価格で坪35万円~50万円ほどの間でしょう。



続いて
長町南付近はどうでしょうか。

公示価格(基準価格含む)

長町南1-16-2  62万4793円/坪
長町南3-1-50   112万3966円/坪

当社は賃貸物件も多く扱っていますが、ここ何年もずっと若い方の住みたい街ランキングでは常に上位ですね。地下鉄南北線「長町南」駅を中心とした綺麗な街並みが続いており、長町モールをはじめとした商業施設が多いエリアですね。都市計画の関係もあり、意外と大きなマンションは少ないですが、人口は集中しています。

たまにですが、売り物も出ていますが、一般の住宅や低層アパート向けの土地は実勢価格で坪60万円~80万円の間が多いと思われます。一般住宅、低層アパートの場合でも3階建てが建てられるエリアがほとんどですので、30坪~40坪程度の小さめの土地でお持ちの方も多いです。高値での売却が期待出来ます。場所によっては10年前からの比較で150%~200%アップしていますが、ここ1、2年を見ても5%以上は上がっています。


太白区内の東側に少し戻りまして、
郡山はどうでしょう。郡山東は4号線の東側ですので少しまたエリアとしては違いますがまとめてみていきましょう。
公示価格(基準価格含む)はこうなっています。
郡山6-3-27-1   45万2892円/坪
郡山5-7-17   25万4545円/坪
郡山8-11-8   41万3223円/坪
東郡山2-12-43   23万3057円/坪

郡山はおおよそ北から1丁目~8丁目となっておりますが、1丁目のすぐ北側の八本松の公示価格についても見てみましょう。

八本松2-3-31  69万4214円/坪
八本松についてはそのエリアのほとんどが商業エリアですので、マンション店舗が非常に多くあまり一般の方が所有されているケースは多くないとは思いますが、通り沿いの道路付けの良い土地であれば、坪70~80万ほどでしょう。隣接町に市立病院や大型商業施設が多いので地価は高くなっていますが、慢性的に渋滞が続いており、実勢価格はそこまで上がっていない印象です。

郡山も取引は多いエリアですが、道が狭く知らない人は避ける事が多く、売りに出しても反応が悪い事が意外と多いです。





続いて東中田、袋原、四郎丸の周辺を一気に見ていきましょう

公示価格(基準値価格も含む)はこうです。

東中田2-38-17   28万9256円/坪
中田町字後河原3番26外   24万7933円/坪
袋原1丁目217番1  8万2644円/坪
袋原4-3-8   21万4876円/坪
袋原字内手1番1   21万0247円/坪
四郎丸字吹上59番10   20万1652円/坪

上記の袋原1丁目だけが坪約8万円と低く出ていますが、当該地は「畑」です。
当然の事ながら南仙台駅に近ければ近いほど平均地価は高いですが、実勢価格についてはこれに近い金額での取引が多いです。土地の広さが100坪を超えている土地取引が多い事も実勢取引額が上がらない理由として挙げられるとおもいます。50坪程度の土地の場合は、坪30万円~35万ほどの取引も見られます。坪40万円を超えての取引は難しいと思いますが、年々上昇しているのは間違いないので、いずれそのくらいの取引も見えてくるでしょう(か・・・?未来予知は出来ません)

続いて南仙台駅周辺もご紹介しましょう。

先に実勢価格についてですが、東北本線「南仙台」駅の西側の方が明らかに公示価格が高いのですが、取引額がそれに則って高いかどうかは微妙なところです。中田2丁目付近の公課価格坪28万円ほどと、あまり高くなっていないのは昔からの街で、道路幅が狭くきれいな区画の土地が少ないからでしょう。実勢価格は坪35万~ と言った感じですが、時期により希少性が高ければもう少し金額は上がりそうです。

西中田周辺は綺麗な街並ですね。西中田6-6-11が坪50万円ほどの公示価格ですが、だいぶ高い印象です。南仙台駅が近いとはいえ東北本線しか使えない場所は若い人の本命にはなりえないのでそこまで高く売れるでしょうか。実勢価格は公示価格から見てもそう変わらないのではないでしょうか。

公示価格(基準価格含む)を記載しておきます。
中田2-10-15 8万7500円/m2  28万9256円/坪
中田6-14-20 8万7000円/m2  28万7603円/坪
西中田2-7-6 12万9000円/m2  42万6446円/坪
西中田6-6-11 15万4000円/m2  50万9090円/坪


名取方面への計画道路が完了し、利便が増した柳生方面はどうでしょうか。
公示価格(基準価格含む)はこうなっています。

柳生1丁目10番10外 44万2975円/坪
柳生4丁目12番6外 41万9834円/坪

南仙台に近い方から柳生1丁目ですが、だいぶ地価が高い印象で実際にバブル時期よりも少し高くなっております。「宮城・仙台の地価が上がって上がって」と言う話はよく聞く話ですが、実際にはバブル期までは高くなっていないエリアがほとんどですが、この柳生に関しては既に超えています。
とは、言え太白区に関してはほぼ全主要部でバブル期と同じ水準まで地価が上がっています。ここ数年を見ても発展性がある(あった)からでしょう。傾向的にはこのまましばらく続きそうです。

とは、言え記録的な円安が続いており(今日は2022年9月16日です)物価だけがインフレ状態にある今、不動産の価値がどこまで上がるか。仙台くらいの規模の土地の限界ももうそこまで来ているのではないでしょうか。



引き続きそこから北側のエリアを見ていきましょう。まずは
代表地点の公示価格(基準価格含む)です。

南大野田10番9外   57万8512円/坪
大野田4丁目15番5   65万4545円/坪
富沢4-13-2   64万4628円/坪
泉崎1-21-11 68万0991円/坪

上記土地は全て地下鉄南北線の駅から徒歩5分圏内です。
震災前から震災後数年での公示価格が坪40万円ほどでしたからこの数年で150%はアップしている事になります。実勢価格はそこまで追い付いていないように思いますが、何しろ人気のエリアですので、坪70~80万円は値段が付くでしょうか。

富沢駅から西側については、用地変更もあり区画整理がされてましたね。アクロスタウンなど商業施設がドカンとできました。

富沢西4丁目20番15  52万8925円/坪 ※公示価格です

駅からは離れていますが、地価は駅に近いエリアと比べほとんど変わりませんね。


続いて以下のエリアを一気に見ていきます。公示価格(基準価格含む)です。

砂押町16-7   14万9752円/坪
西多賀1-23-26   26万1157円/坪
西多賀4-26-35  20万6611円/坪
鈎取1-5-12   28万7603円/坪
土手内3-4-18   20万8264円/坪
西の平1-13-9  25万6859円/坪
金剛沢2-12-20   17万1900円/坪

砂押町は古くからの町でだいぶ狭いエリアを指しますが、隣接している緑ヶ丘や茂ケ崎も同様に古く、そして、八木山に向かって少しづつ勾配・傾斜が見えます。悪い事にそのほとんどが旧擁壁である玉石擁壁で作られており、空き家・空き地は多いいものの土地・建物の売買が進まない要因となっています。地下鉄東西線の西側延伸が決まった時には八木山エリアの不動産売買も相当活発になりましたが、実際に土地・不動産を求める人が思ったより少なく、実際に地下鉄の利用数も想定をだいぶ下回っています。やはりなじみのない人にとって八木山の山は相当キツイ、と言う事でしょう。分譲住宅もかなり作られてましたが、売れ残りが多く、採算に合わないケースが相当数あったようです。

西多賀、鈎取はそこまで傾斜地は多くありませんね。西多賀5丁目は国道286号線の内側(駅側)ですので別格に地価が高いです。それ以外はそう差は見えません。
キレイで擁壁も新設されたような土地での実勢価格しか参考にならないかと思いますが、坪25万円前後が良い所で、それ以上はなかなか難しいはずです。欲しい方の絶対数が少ないです。

八木山周辺の事もちらっと書きましたが、続いてこちらのエリアいきましょうか。
公示価格(基準価格含む)
松が丘18-5   31万4049円/坪
八木山東1-12-7  23万8016円/坪
桜木町23-15   23万8016円/坪
八木山本町1丁目12番9  35万7024円/坪
八木山香澄町3-32   25万4545円/坪
八木山弥生町19-6   15万1074円/坪

八木山弥生町に関しては前年比割です。バブル期で、坪30万円ついていたことを考えると、実態にあった金額が今のくらいなのでしょうか。
地下鉄が延伸してきて、盛り上がりはありましたし便利になり商業施設も増えましたが、実勢価格としては厳しいエリアが多いですね。坪10万円から40万円ほどでしょう。差があるのは道路と擁壁の問題がこのエリアは必ず付いて回るからです。
お金持ちの方が高台を求めなくなってきているのも影響しているのでしょうか。どうでしょう。



最後の向山エリアのご紹介の前にこの辺のご紹介を先にしましょう。

羽黒台18-21   11万9008円/坪
山田自由ケ丘31-24   10万4132円/坪
ひより台49-35   14万8760円/坪
人来田2-18-16   11万1074円/坪
山田本町3番75   18万3471円/坪
上野山1-14-15   14万3801円/坪

長町周辺が高くなりすぎているので、郊外に、と言う方が八木山は坂があってイヤだから、とこちら方面にお探しの方が少しづつ増えてきました。イオン含みショッピングセンターもそばにあるので、生活に困る事はなさそうですね。ただ坂は少ないですが、道が狭く擁壁が古い事がいいので実勢価格もそこまで高くないですね。坪10万円~最大でも坪25万円ほどでしょうか。地価は上昇を続けてはいますが、あくまで微増ですいつ下落に向かってもおかしくなさそうです。高望みは出来ませんね。

最後は向山エリアです。
霊屋下や、米ケ袋は青葉区ですが、向山も含めてお金持ちが多い土地です(でした)
向山でも広瀬川が望めるような下の方で、かつ仙台駅まで離れていない場所はまだまだ実勢価格も高く、
坪30万~40万円ほどは付くでしょうが、八木山方面の山の方は相当難所も多く実勢価格は高くありません。坪15万円~20万円ほどでしょう。実際には擁壁の工事等をしなければならない土地も多く、その工事代金を差し引くとあまり手元にお金が残らない、と言う土地も多いです。(それでも売れるだけマシではありますが・・・)

何処を見ても新しいおうちは少なく空き家も多いですね。売却には苦労しそうです。


さて、
だいぶボリュームの多い記事になりましたがいかがでしょうか。皆様にご参考にしてもらいたくて実勢価格を書いておりますが、当然ながら、個々の土地により金額は微増減しますし、面積や道路付けにより実勢価格がそのまま当てはまらない事の方が多いですご注意して下さい。

不動産のプロが見るのは、主に実取引価格、将来性や傾向などですが、一般の方は「一部の実取引データを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も書いた実勢価格がわからないかと思います。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つしかありません。実勢価格がいかにデータとして出ているとしても、3年前のデータでは「参考」にしかなりませんし、道路を挟んだ向かいの土地の値段を単純にそこから算出は出来ません。

本ブログでは実勢価格の他に公示価格(基準価格含む)も併せてお示ししました。
公示価格はピンポイントで住所まで記載されるので、自分の家が公示価格の地に選ばれている場合もあります。下の画像は公示価格とは別に『固定資産税路線価』の数字を地図上で表したものです。





非常にわかりやすいデータですのでご紹介しますが、286号線の西多賀のパチンコタイガーさんある周辺の図です。西多賀、泉崎、砂押町、鹿野3丁目で分れている場所ですが、ホンダカーズの北側の土地の数字が50,400円/㎡に対して、ネッツトヨタの南側は129,000円です。いわゆる路線価ですので、公示価格の金額とは別ですが単純に比率として約2.55倍です。286号線の北と南で2.55倍違うのが単純にわかります。

不動産会社さんは実勢価格を算出する際の「参考」としてこういったデータを参照します。でもこれが全てではありませんし、こういったデータを見ない不動産会社さんも多いです。

大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。 
特に最近は同居していない県外にお住いの息子さん娘さんが相続なさるケースがかなり多いです。
土地勘のない方に対しても丁寧なご説明をし査定金額のご提示をお約束します。建物が付いている場合の査定についても多くご相談頂いておりますのでご安心下さい。


実は不動産の売却は難しくはありません。
難しいのは「相場より高く、通常より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです。
賢く、お得に不動産売却を成功可能な不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。紹介されたから、とか「一括査定なら安心」とか安易に選択しては損します。


当窓口は一括査定を推奨しませんし当窓口は行っておりません。


弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市を中心に、不動産仲介をおこなっています。 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。

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