[宮城県大和町] 不動産売却の相場を知ろう『杜の丘』編【土地 建物 査定】2022年版


|| 団地とは ― 住宅を計画的、集団的に建てた区域の事  ||

このシリーズでは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅地も多くありますので、併せてご紹介いたします。

本年最後に取り上げるのは大和町「杜の丘」です。

富谷市と大和町の境目が非常にわかりづらいですが、この「杜の丘」や「もみじが丘」が大和町で、日吉台や杜乃橋は富谷市です。

現在この杜の丘や杜乃橋の北側(コストコの西側)は2023年に分譲開始(?)の「ハーモニータウンしあわせの杜」がまさに今造成工事中ですね。300戸ほどの宅地が分譲されるようですが、さてどのくらいのスピードで完売するでしょうか。楽しみです。ちなみに大和町エリアです。

さて、この杜の丘ですが、杜乃橋と同時期の1998年頃に分譲を開始しています。まだまだ新しい街なので、取引数は少ないですが少ないながらもデータを少し拾ってみていきましょう。










まずは公示価格(基準価格含む)です。

杜の丘2丁目20-6  19万6033円/坪

上記地点は「杜乃橋公園」の北西側約200メートルほどの地点です。

前年比でプラス11%ほどですのでなかなかの上昇率です。

隣のもみじケ丘や富谷市日吉台はどうでしょう。

もみじケ丘1丁目21-5 19万2727 円/坪
日吉台3丁目6-9 19万6694円/坪

ほぼ一緒、と言っていいでしょうね。とはいえ、もみじケ丘は杜の丘より10年は古い団地です。買えるなら新しい街の方が良いですよね(売り物少ないです)

ところで
この「杜の丘」だけでなく隣の「もみじケ丘」も含め一帯の第1種低層住居専用地域は「建ぺい率40% 容積率が60%」と言う特に厳しい制限がかかっています。
購入時は、坪単価が低かったでしょうからあまり気にしなかったかと思いますがこれが結構大事な事です。

”例えば” 50坪の一般住宅向けとしては程よい大きさの土地があったとしても建築できる面積が20坪(40%)しかなく、延べ床面積は30坪(60%)を超える住宅は建てられません。最近は分譲住宅であってもそのほとんどが30坪を超えるという事を考えるに、逆算し土地が大きくないと十分な家が建たない、と言う事です。

この地価が高い時代に、大きめの土地を買わざる終えないという事です。
しかし、大きめの土地はどうしても総額が高くなりますから、買える人が限られてきます。

高級住宅街なら別でしょうが、つまりは土地の価格が一定を限度に「上がりにくい」と言う事です。

実際にこの周辺に土地をお持ちの方はおわかりかと思いますが、ほとんどの土地が70坪を超えています。

この隣の「もみじが丘」も2012年頃の底値だった時は坪10万円程度の公示価格でしたが今は坪19万を超えています。実勢価格はもう少し上です。大きめの土地になれば総額が上がり一般サラリーマンの方にとってはローンを組みにくい額まで上がってしまいます。
普通に注文住宅を建てるとなるとまず3,500万円は超えるでしょう。


さて、実勢価格も見ていきたいのですが・・・

土地の取引は数件のみ。坪18万程度でした。新しい街なので件数が少ないのは当然ですね。
逆に中古戸建ての方はかなりの取引があります。実際の取引データを少し見ていきましょう。

杜の丘2丁目 土地 229.52㎡(69.42坪)2,680万円 
築年:2011年(平成23年) 1月

杜の丘3丁目 土地 410.56㎡(124.19坪)3,880万円 
築年:2012年(平成24年) 7月

杜の丘3丁目 土地 252.35㎡(76.33坪)3,380万円 
築年:2014年(平成26年) 8月

杜の丘2丁目 土地 245.08㎡(74.13坪)2,790万円  
築年:2012年(平成24年) 5月

杜の丘3丁目 土地 224.92㎡(68.03坪)2,990万円  
築年:2014年(平成26年) 6月

杜の丘1丁目 土地 249.64㎡(75.51坪)2,480万円 
築年:1999年(平成11年) 6月

一部データは省略していますが、なかなか金額で売れています。
③なんかは購入した時と同じくらいの金額なんじゃないか、と言うような数字ですね。2011年頃はだいぶ土地も安かった時期です。

あと10年もすれば戸建ての価値もだいぶ落ちてきますのでこのくらいの金額は付かないでしょうね。
土地も20万~25万程度換算で金額は付いているはずです。


さて、
この記事をお読みになられる方は、大和町杜の丘エリアや隣のもみじケ丘周辺に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

不動産のプロが見るのは、主に実取引価格、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も記事化している実勢価格(実取引額)がわからないかと思います。ぜひ参考になさって頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つしかありません。個体差より金額は微増減しますし、面積や道路付けにより実勢価格がそのまま当てはまらない事の方が多いです。

実勢価格がいかにデータとして出ているとしても、3年前のデータでは「参考」にしかなりませんし、道路を挟んだ向かいの土地の値段を単純にそこから算出は出来ません。


大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。 
高齢化のピークは、2050年台とまだまだ先らしいですが、最近も「相続」のご相談がかなり多くなっております。仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えています。

実は不動産の売却は難しくはありません。
難しいのは「相場より高く、通常より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです。
賢く、お得に不動産売却を成功可能な不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。知人友人居に紹介されたから、とか「一括査定なら安心」とか安易に選択しては損します。


当窓口は一括査定を推奨しませんし当窓口は行っておりません。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

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