[仙台市] 団地の相場を知ろう 『仙台市青葉区【桜ケ丘】』編 2022年版




|| 団地とは ― 住宅を計画的、集団的に建てた区域の事  ||

このシリーズでは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅地も仙台市内には多くありますので、併せてご紹介いたします。

さて、
仙台市の中心部から最も近い団地の一つであるのが青葉区「桜ケ丘」団地です。
市中心部から直線距離にして約5.5km。もう少し近い住宅街はありますが、いわゆる団地としてはこの「
桜ケ丘」や国見、滝道、安養寺、自由が丘、南光台、が団地と言えるでしょう。

この「桜ケ丘」ですが1965年頃より順次宅地造成がスタート。
9丁目までのある「桜ケ丘」ですが、8丁目は学校等の施設で占められ、9丁目についてもほぼ宮城学院女子大学の敷地で住宅は6世帯のみとなっている事から、実質不動産の取引されているのは7丁目までです。

バブル期の公示価格は桜ケ丘4丁目付近で坪45万円程度まで上がっていましたが、現在は坪26万円程度です。とはいえ2022年10月現在、付近での完成宅地(上下水や擁壁の問題無くすぐに家を建てられる状態の宅地)の実取引額が坪40万円を超えているのが見られる事から、だいぶ実勢価格は上がっています。

一般の方がお持ちの土地で、更地の何も整備されていない状態で坪30万円~35万円程度までは良く見られる取引額です。










ところで・・
桜ケ丘3丁目は県道264号線(大衡仙台線)の東側で水の森公園側です。

通常こういった大きな道路を挟むと環境がだいぶ変わり価格差も大きく出る事も多いのですが、この3丁目に関しては桜ヶ丘の平均と変わらない取引が見られます。この2年くらいを見ても坪30万を超える取引が何件か見られます。

とはいえ、細かい所まで見ていきますと・・・
例えば固定資産税路線価は、県道264号線を挟んだ2丁目や4丁目などと比較すると3丁目は5%~10%程度は低くなってるいます。交通の利便や環境はやや劣るからでしょう。
個人的には水の森公園に近い宅地は自然環境が非常に良いと思いますので、好きな人にとってはむしろ3丁目にターゲットを絞っている方も多いでしょう。

ちなみに、1丁目の一部を除いて全てが桜ケ丘小学校、桜ケ丘中学校の学区です。アパートやマンションが比較的少ない場所ですから、学区指定で住宅をお探しになる方は少ないように思いますが、泉パークタウンほど仙台の中心部から離れていない事から、しばらくは高値での売却が期待しても良いと思います。


さて、
この桜ケ丘ですが、個体差の出やすいエリアもあります。
川平に隣接している1、5、6、7丁目の西側です。7丁目の造成完了したのが1983年頃ですが、この頃の造成の多くが古いやり方を行っており、駐車スペースが狭かったりいわゆる「ボックスカルバート」式の駐車スペースになっている宅地や、擁壁が今の基準ではアヤシイ造りになっている宅地が多く、その場合はやはりなかなか高値での売却が期待出来ません。実勢価格を見ても、坪12万円~20万円程度になっております。

造成時期がが古いのでしょうがありませんが、道路の幅員が4メートル~4.4メートル程度の道路も多く、なかなか売却金額が上がらない事が多いです。4メートル以上であれば建築基準法上建物の建築に問題はありませんが、実際に4メートル幅の道路を見ますと車のすれ違いが厳しかったり、駐車スペースに綺麗に車を納めるのも難儀だったりします。

と、言う訳でご自宅やお持ちの土地の目の前の道路の幅には注目してください。傾斜の程度や、いわゆる擁壁の具合も注目です。
道路が広く、すぐに家が建てられそうでしょうか? だとしたら売却の価格には期待できるでしょう。


さて、
この記事をお読みになられる方は、桜ケ丘に何かしらの縁がおありの方かと思います。
当然ながら個々の土地により金額は微増減しますし、面積や道路付けにより実勢価格がそのまま当てはまらない事の方が多いです。

不動産のプロが見るのは、主に実取引価格、将来性や地域性、傾向などですが、一般の方は「一部の実取引データを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も書いた実勢価格がわからないかと思います。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つしかありません。実勢価格がいかにデータとして出ているとしても、3年前のデータでは「参考」にしかなりませんし、道路を挟んだ向かいの土地の値段を単純にそこから算出は出来ません。


大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。 
特に最近は同居していない県外にお住いの息子さん娘さんが相続なさるケースがかなり多いです。
土地勘のない方に対しても丁寧なご説明をし査定金額のご提示をお約束します。建物が付いている場合の査定についても多くご相談頂いておりますのでご安心下さい。

実は不動産の売却は難しくはありません。
難しいのは「相場より高く、通常より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです。
賢く、お得に不動産売却を成功可能な不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。紹介されたから、とか「一括査定なら安心」とか安易に選択しては損します。


当窓口は一括査定を推奨しませんし当窓口は行っておりません。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市を中心に、不動産仲介をおこなっています。 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に!
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