[宮城県富谷市日吉台]編不動産売却の査定相場を知ろう【土地建物査定】2023年版

2023-04-10

初めての不動産売却

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事　||

このシリーズでは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅地も仙台近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

今回取り上げるのは富谷市「日吉台」です。

パルタウン大富として、1988年分譲開始。現在は1200戸程度の住宅地が並び3500人ほどの人口となっています。

隣の「もみじケ丘」もてっきり富谷市かと思って実は別記事で取り上げようとしていましたが、もみじケ丘は大和町だったんですね・・・。

仙台近郊の住宅開発はその北側に集中していますが、それだけ土地が残っていた、と言う事でしょう。

富谷市全般に言える事ですが、この「日吉台」の一種低層住居専用地域は「建ぺい率40％容積率が60％」と言う特に厳しい制限がかかっています。

あまりピンと来ないかもしれませんがこれが結構大事な事です。

”例えば”　50坪の一般住宅向けとしては程よい大きさの土地があったとしても建築できる面積が20坪（40％）しかなく、延べ床面積は30坪（60％）を超える住宅は建てられません。最近は分譲住宅であってもそのほとんどが30坪を超えるという事を考えるに、逆算し土地が大きくないと十分な家が建たない、と言う事です。

この地価が高い時代に、大きめの土地を買わざる終えないという事です。

しかし、大きめの土地はどうしても総額が高くなりますから、買える人が限られてきます。

高級住宅街なら別でしょうが、つまりは土地の価格が一定を限度に「上がりにくい」と言う事です。

この日吉台も2012年頃の底値だった時は坪10万円程度でした。今やその倍です。一般サラリーマンの方にとってはローンを組みにくい額まで上がっています。

土地の価格は宮城県内の都市部、住宅地共に上昇はしていますが、この富谷市の「住宅地」についてはもうギリギリいっぱいまで金額は上がっているのではないでしょうか。

「商業地」はまた話が違いますよ。

日吉台では、毎年1か所のみ公示価格が発表されています。

日吉台3丁目6-9 19万6694 円/坪

上記住所は「みやぎ生協」や、「ダイシン」から東側に約300メートルほどの地点です。グーグルマップを出しておきます。

実取引はどうでしょうか。

直近の取引が坪30万円ほどと、なかなかの額まで上がっています。

少し条件の悪そうな土地でも坪22，23万円での取引も見られますので、ざっと1600万円～2000万円程度になるでしょう。（土地が広いので）

高くても売れるのは新しい団地ですので売り物はまだまだ少ないせいでしょうね。買った方も「高いよなぁ」と思いつつの購入だったのではないでしょうか。逆に売却する側としてはチャンスです。これが後20年くらいしたら売り物は今よりぐっと増えるでしょうから・・・

実際に今大和町側で付近の都市計画が変わり土地の造成がされていますが、同じ金額で土地が販売されていたら普通は新しい方を買いますよね。同じような現象が、パークタウン新街区「朝日」の付近でも見られていて、実際に寺岡付近だといわゆる「買い控え」が起きていますから、早く売りたい人は値段を下げざる終えない状況になっています。

そういう場合は朝日の状況が落ち着かないとどうにもならないでしょうけど、実際にすぐに売りたい方もいるでしょうから難しいですよね。

と言う訳でもし不動産業者に相談して坪20万円を切る額を提示されたら注意ですね。

日吉台は３丁目までありますが、1丁目だから、とか３丁目だからと言うのは価格に差は出ていません。

参考に、隣接町のあけの平の公示価格を見ていきましょう。

あけの平3丁目7番6 18万1818円/坪

4号線の向こう側なので単純な比較は出来ませんが、日吉台とあまり金額は変わりませんね。

何となくもう何年も前からあるような気がしていますが、コストコ富谷店がオープンしたのが2016年です。周辺は都市計画も変わり少し開発が進むような話も聞いておりますので、少しづつまた周辺は大きく変わっていくのでしょう。もう少し魅力的な大型店舗がお店が欲しいですね。

さて、

この記事をお読みになられる方は、日吉台エリアに何かしらの縁がおありの方かと思います。

当然ながら個々の土地により金額は微増減しますし、面積や道路付けにより実勢価格がそのまま当てはまらない事の方が多いです。

不動産のプロが見るのは、主に実取引価格、将来性や地域性、傾向などですが、一般の方は「一部の実取引データを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も書いた実勢価格がわからないかと思います。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つしかありません。実勢価格がいかにデータとして出ているとしても、3年前のデータでは「参考」にしかなりませんし、道路を挟んだ向かいの土地の値段を単純にそこから算出は出来ません。

大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。

ある調査によると高齢化のピークは、2054年らしいですが、最近も「相続」のご相談がかなり多くなっております。仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えています。

建物が付いている場合の査定についても多くご相談頂いておりますのでご安心下さい。

実は不動産の売却は難しくはありません。

難しいのは「相場より高く、通常より良い条件で売る」　”これが難しい”のです。

賢く、お得に不動産売却を成功可能な不動産業者はそこまで多くはありません。

当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。紹介されたから、とか「一括査定なら安心」とか安易に選択しては損します。

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弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市を中心に、不動産仲介をおこなっています。相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。

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筆者プロフィール || 笠原紀久夫

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

宮城県仙台市在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
― 写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

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