[仙台市泉区] 不動産売却の相場を知ろう『黒松・東黒松』編【土地 建物 査定】2022年版


|| 団地とは ― 住宅を計画的、集団的に建てた区域の事  ||


このシリーズでは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅地も仙台近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

今回取り上げるのは泉区「黒松」です。黒松には「東黒松」もありますので併せてみていきましょう。
「北根黒松」は青葉区ですので、別記事にていずれご紹介予定です。ややこしいですね。

黒松は昔は黒松山とも呼ばれ、大きく国有林が広がっていました。今も大きな真美沢公園が広がっており地下鉄南北線「黒松」駅から「泉中央」駅までの地上区間は「公園上」を通過しています。

黒松は泉エリア初めての大型団地としての開発が1960年頃過ぎにスタート。東黒松の分譲開始が1978年頃ですから時期は離れていますね。旭ヶ丘(1965年頃)、南光台(1975年頃)と大型の開発ラッシュが続いた時期でもあります。その後1987年(昭和62年)7月15日に地下鉄南北線「黒松」駅が 開業。一昨年のコロナ前までは地下鉄利用者数も微増を続けていました。

歴史のある町ですが、その開発から50年が過ぎ相続による代替わりが頻繁に行われており、不動産の取引も盛んに行われています。やはり地下鉄沿線は正義、でしょう。地価は安定的に高水準です。


さて、
前段が長くなりましたがまずは公示価格(基準値含む)を見ていきましょう。

黒松2-4-16 10万8000円/m2  35万7024円/坪
東黒松11-18 9万4000円/m2  31万0743円/坪

2丁目の方が少し価格が上ですね。場所としてはクリーニング店「白洋舍 東勝山店」の2件東側の地点です。
1丁目は割と勾配があちこちにあるので地価が上がりにくいでしょうか。造成時期も最初でしたのでやや道路も狭いようです。
3丁目の公示価格発表はありませんが、2丁目とほぼ同水準と思って良いと思います。道幅もほどほどの広さで狭さは感じませんね。住みやすいエリアと思います。









さて、実勢価格はどうなっているでしょうか。

ついこの間坪49万円!と言う取引も見られましたが、坪35万~40万円程度は頻繁に見られます。なかなかの金額ですね。

30万円程度の数字も無くはないですが駅にどれだけ近いかによって金額が見えてきます。駅から3分とか5分の距離であれば坪50万円に近い額が期待出来ます。80~100坪程度の大きめの土地をお持ちの方も多いと思いますがアパート需要も多い所です。

と言う訳で
一括査定等で30万を切る額の査定が出てきたら注意ですね。とは言え建物が建っていたりすると様々な要素が絡みますので個別にご相談下さい。

東黒松もなかなかの金額の取引が見られます。当然個体差は出てきますが坪30万~40万円は十分に見込めます。この辺は70坪程度の大きさの土地が一番多いでしょうから2000万は超えてくるでしょう。
通常大きめの土地は坪単価が下がりがちですが、こういう利便の良い所の大きめの土地はそうはならずにそのままの坪単価で売れる事も多いです。100坪の土地であれば3500万、200坪ならば7000万円、と単純に上がっていきます。需要は多いですから早期成約も見込めますね。

実はバブル期絶頂時期に公示価格で坪45万は超えてましたから、まだまだ上がる可能性も勿論ありますが、そこまではいくでしょうか・・・。行かないような気もしますが、仙台の相場は高い高いと言われてて上がり続けていますので天井がどこまでいくか・・・

とは言えびっくりするくらいは急に上がらないでしょうから売り時と言って良いでしょうね。
今が坪30万ちょっと(公示価格)で2012年頃の底値だった時は坪22万(公示価格)でしたので・・・



参考に、隣接町の旭丘堤の公示価格を見ていきましょう。

旭丘堤2-15-22   38万6776円/坪

どうでしょうか。
黒松駅まで直線距離で300メートルほどの地点です。実勢価格も坪50万行かずとも近くまでは見られます。やはり駅チカは正義、ですね。

最初にご紹介した通り1967年の分譲開始後50年ちょっとが経過し、初期に不動産を求めた方の相続が最近は増えてきています。同居していない方の相続が多く、古屋付の場合が多いのが特徴ですね。勿論!ですが、当窓口でも古屋付の土地・建物の売買も得意ですのでお気軽にご相談下さいね。

さて、
この記事をお読みになられる方は、泉区黒松、東黒松エリアに不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

不動産のプロが見るのは、主に実取引価格、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も記事化している実勢価格(実取引額)がわからないかと思います。ぜひ参考になさって頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つしかありません。個体差より金額は微増減しますし、面積や道路付けにより実勢価格がそのまま当てはまらない事の方が多いです。

実勢価格がいかにデータとして出ているとしても、3年前のデータでは「参考」にしかなりませんし、道路を挟んだ向かいの土地の値段を単純にそこから算出は出来ません。


大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。 
高齢化のピークは、2050年台とまだまだ先らしいですが、最近も「相続」のご相談がかなり多くなっております。仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えています。

実は不動産の売却は難しくはありません。
難しいのは「相場より高く、通常より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです。
賢く、お得に不動産売却を成功可能な不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。紹介されたから、とか「一括査定なら安心」とか安易に選択しては損します。


当窓口は一括査定を推奨しませんし当窓口は行っておりません。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市を中心に、不動産仲介をおこなっています。 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に!
―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

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