[宮城県富谷市] 不動産売却の相場を知ろう『あけの平』編【土地 建物 査定】2023年版


|| 団地とは ― 住宅を計画的、集団的に建てた区域の事  ||

このシリーズでは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅地も多くありますので、併せてご紹介いたします。

今回取り上げるのは富谷市「あけの平」です。

あけの平団地は1980年1月に造成開始、その3年後1983年8月に分譲が開始されました。
あけの平小学校の開校が1988年ですから人口が一気に増えたのはその頃でしょう。そもそもこの時期は世の中的に爆発的に人口が増えた時期でしたから、周辺は一気に宅地造成ラッシュが始まりましたね。

この「あけの平」は差別化を図る意味でもキレイな計画的な団地が作られました。割とコンパクトな造成面積だったこともあり、ほぼ全てが住宅地として作られているのもポイントですね。一番の理由は単純に立地の問題化とは思いますが、隣の大清水や、上桜木は商業施設も多いですよね。(だいぶ後からの造成ですが

富谷の団地でこの「あけの平」より古いのは「東向陽台」「富ケ丘」「鷹乃杜」「太子堂」のみです。
今年は2023年ですから、分譲開始からはや40年です。40年を迎えるころから世代交代が徐々に進み、売り土地・売り戸建ての案件が増えていきます。
増えて来るものの、一気に売る人がドカンと出る訳ではないので、供給が多くなりすぎるという事は今はないですが、付近の団地もぼちぼち古くなってきましたので、売る人が増えてくると競合し価格は「通常」は下がりますが、どうでしょう。未来の事はわかりません。個人的予想としては富谷はしばらく高地価が続くのでは、と思いますけどね

さて、
富谷市全般に言える事ですが、一種低層住居専用地域のほとんどが、建ぺい率50%(もしくは40%)容積率が60%と言う厳しい制限にかかっています。

あまりピンと来ないかもしれませんがこれが結構大事な事です。

”例えば” 50坪の一般住宅向けとしては程よい大きさの土地があったとしても建築できる面積が25坪(50%)しかなく、延べ床面積は30坪(60%)を超える住宅は建てられません。最近は分譲住宅であってもそのほとんどが30坪を超えるという事を考えるに、逆算し土地が大きくないと十分な家が建たない、と言う事です。

この地価が高い時代に、大きめの土地を買わざる終えないという事です。
しかし、大きめの土地はどうしても総額が高くなりますから、買える人が限られてきます。
つまり土地の価格が一定を限度に「上がりにくい」と言う事です。

近年最も公示価格が低かった2012年に「あけの平3丁目7-6」で坪11万ほどでしたが、今年は坪18万を越えました。近隣と比べると上昇はマイルドですが、それでもこの富谷市の「住宅地」についてはもうギリギリいっぱいまで金額は上がっているのではないでしょうか。これ以上上がったら誰も買えなく(買わなく)なります。











富ケ丘では、毎年1か所のみ公示価格が発表されています。

あけの平3丁目7-6 18万1818 円/坪

上記住所はローソン 富谷あけの平二丁目店から南東側に約200メートルほどの地点です。

実取引はどうでしょうか。
取引のほとんどは坪20~25万円の範囲内です。
30万円を超えている取引もありますが、角地であったり道路幅が広かったりと条件の良い土地でした。

中古戸建ての取引もほどほどに見られますが、築年の建っている建物に値段はあまり良い付いていないのは、土地の価格がさほど上がっていないからでしょうかね。

もし不動産業者に相談して坪18万円を切る額を提示されたら注意ですね。10年くらい前までの不動産が底値だったころは坪10万円~15万円の取引も結構ありましたが、今ではもう少し高いですから。

あけの平は3丁目までありますが、1丁目だから、とか3丁目だからと言うのは価格に差は出ていません。
最近ようやく分譲住宅の販売も増えてきましたね。とはいえ、先に述べたように、建ぺい率容積の制限が厳しいですから、泉区の将監や、泉ヶ丘みたいにギュウギュウに宅地が並ぶ感じにはならないでしょうね。


参考に、隣接町の鷹乃杜の公示価格を見ていきましょう。

大清水1丁目31-8  20万1652円/坪

HONDAやアイホームの付近ですので、住宅地ではないですが価格はさほどあけの平と変わりませんね。
この大清水の住宅地は非常に狭いエリアですし、造成が新しく街もキレイですから実際にはほぼ取引になる事がありませんが、もし取引があればはるかに高くなるとは思います。


さて、
この記事をお読みになられる方は、あけの平エリアや富谷の団地エリアに何かしらの縁がおありの方かと思います。
当然ながら個々の土地により金額は微増減しますし、面積や道路付けにより実勢価格がそのまま当てはまらない事の方が多いです。

不動産のプロが見るのは、主に実取引価格、将来性や地域性、傾向などですが、一般の方は「一部の実取引データを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も書いた実勢価格がわからないかと思います。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つしかありません。実勢価格がいかにデータとして出ているとしても、3年前のデータでは「参考」にしかなりませんし、道路を挟んだ向かいの土地の値段を単純にそこから算出は出来ません。










大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。 

ある調査によると高齢化のピークは、2054年らしいですが、最近も「相続」のご相談がかなり多くなっております。仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えています。

建物が付いている場合の査定についても多くご相談頂いておりますのでご安心下さい。

実は不動産の売却は難しくはありません。
難しいのは「相場より高く、通常より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです。
賢く、お得に不動産売却を成功可能な不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。紹介されたから、とか「一括査定なら安心」とか安易に選択しては損します。


当窓口は一括査定を推奨しませんし当窓口は行っておりません。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市を中心に、不動産仲介をおこなっています。 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

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