[仙台市宮城野区福室] 編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版


|| 団地とは ― 住宅を計画的、集団的に建てた区域の事  ||

このシリーズでは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅地も仙台市内には多くありますので、併せてご紹介いたします。

今回取り上げるのは仙台市宮城野区「福室」です。

山を切り開いて住宅地を造る場合、必ず新たに道路を作る必要があります。つまり、整然とした道路が当然のように出来上がる訳ですが、福室のような「田・畑」だった所が少しづつ住宅地になった場合、道路は基本的に元々の道路+農道+水路が基本になります。つまり、ごちゃごっちゃっとした、美しくない道路(プラス)街が出来上がる訳です。

さて、
田んぼ通常は一町、一反(一枚、一連)と数えますが、それぞれ3000坪、300坪と言う大きい単位です。むかしは広大な田んぼが並んでいたこの福室ですが、当然同じ人が所有していた訳ではなく、少しずつ少しずつ売買による住宅地化が進みました。少しづつとはいえ1つの土地が大きな田んぼのブロックの単位ですから、この田んぼのサイズ1枚分づつ住宅地化が進んだわけです。
と言う訳で、田んぼ一枚分の区画はキレイに住宅が並びますが、町全体の統一感は当然出ませんね。

最寄駅は仙石線「福田町」駅か「中野栄」駅になる訳ですが、仙石線開業が1925年6月5日です。
電車が通れば住宅地が出来上がる訳ですから、早い段階で住宅街として成熟しています。すぐ北側は多賀城市の境ですが、まだまだ広大な田んぼがありますね。いずれ将来的には住宅地になるのでしょうか。先に事はわかりません。











さて、前段が長くなりましたがまずは公示価格を見ていきましょう。
毎年3か所の公示価格が発表されています。

福室3丁目30-18  27万1074円/坪
福室4丁目18-30  23万1735円/坪
福室6丁目8-11  26万9421円/坪

3丁目30-18は「セブン-イレブン 仙台福室3丁目店」の西側約100メートルの地点です。七北田川からすぐそばですね。

4丁目18-30 は45号線沿いの「福室みみはなのどクリニック」の東側約100メートルの地点です。

6丁目の方は「福室小学校」の北西300メートルほどの地点です。これも七北田川に近いです。


ところで
この4丁目の公示価格ですが、バブル期に坪67万円(!)でした。当時の熱狂ぶりがわかる驚きの価格です。
そして2022年が上記で記載したように坪23万ちょっとです。
当ブログで再三書いている事ですが、震災後仙台市の地価は2011年比で150%アップは当たり前、中には200%アップしている地点もあります。

ところがこの福室ですが、2012に坪20万ちょっとです。

全然上がっていませんね。何故でしょう。理由を書くと長くなるとはしょりますが、実勢価格はそんなに低くないですから売却をご検討されている方はご安心を!

と言う訳で
実取引、実勢価格がどうなっているか見ていきましょう。

坪35万オーバーは当たり前に見られる数字です。
小さく一般住宅向けのサイズの土地であれば坪45万はイケル数字です。(整地されたキレイな土地の場合)
隣の高砂は特に市営住宅が多いですが潜在的に土地を求める人が多いのがこの高地価に表れています。震災後に海側を避けて土地を求める方が非常に多く出たエリアだった事も大きな理由でしょう。それにしても高いですよね。

本記事の最初に方に記載したように周辺は田・畑が広大に広がる地でした。今はもう田・畑はほとんど見られませんが、農家のおうちだったりした方は大きめの土地をお持ちでしょう。アパート用地としても人気がありますから、広い土地でも高価格帯での売却が期待出来ます。

と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの提示金額が坪30万円を切っていたら注意ですね。あまり個体差が出るエリアでもありませんので金額は少し頑張ってみましょう。勿論当窓口にもお気軽にご相談下さいね。



参考に、隣接町の原町、萩野町の公示価格を見ていきましょう。

栄4丁目12-21  34万7107円/坪
田子3丁目5-25  34万7107円/坪

田子周辺ではまだまだ区画整理が続いていますが、ここ数年ずっと人気のエリアですね。高地価です。

実勢価格は福室とほぼ同程度の水準と言って良いと思います。坪30万だったら安い!っていう感覚です。

この辺もまだまだ広めの土地をお持ちの方(相続された方)も多いと思います。道路事情の関係で一般住宅向けの宅地にはなりえない土地もありますが、アパートやマンションに適している土地も多くあります。お気軽にご相談下さいね。

さて、
この記事をお読みになられる方は、宮城野区福室エリアや、福田町駅、中野栄駅周辺に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

不動産のプロが見るのは、主に実取引価格、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も記事化している実勢価格(実取引額)がわからないかと思います。ぜひ参考になさって賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つしかありません。個体差より金額は微増減しますし、面積や道路付けにより実勢価格がそのまま当てはまらない事の方が多いです。

実勢価格がいかにデータとして出ているとしても、3年前のデータでは「参考」にしかなりませんし、道路を挟んだ向かいの土地の値段を単純にそこから算出は出来ません。


大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。 
高齢化のピークは、2050年台とまだまだ先らしいですが、最近も「相続」のご相談がかなり多くなっております。仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えています。

実は不動産の売却は難しくはありません。
難しいのは「相場より高く、通常より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです。
賢く、お得に不動産売却を成功可能な不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。知人友人居に紹介されたから、とか「一括査定なら安心」とか安易に選択しては損します。


当窓口は一括査定を推奨しませんし当窓口は行っておりません。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に!
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