[仙台市泉区上谷刈] 編不動産売却の査定相場を知ろう【土地建物査定】2023年版

2023-02-25

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事　||

このシリーズでは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅地も仙台市内には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市泉区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、お得な情報、不動産売却の方法など、たくさんご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。

仙台市泉区での不動産売却を徹底サポート！売却情報満載で安心の...

※本記事は2023年9月21日に加筆・修正を行っております。泉区は1989年（平成元年）に仙台市の政令指定都市移行と合わせて"泉市"の区域がそのまま泉区となりました。泉エリアは急激な仙台圏の人口増加に併せて昭和30年代前半から黒松団地が造成スタート。その後も大規模な団地として、南光台、将監、向陽台、鶴が丘、松森、泉パークタウン、長命ケ丘、加茂、住吉台、泉ビレジ、中山、みずほ台など開発・発展を続け...

今回取り上げるのは仙台市泉区「上谷刈」です。みずほ台を囲うように少し点在しつつあるのがこの上谷刈です。（この表現が正しいかわかりません(笑）

みずほ台もそうですが、もともとが田んぼでしたので道路が狭く美しくない町が広がっているのがこの周辺の特徴です。昔からこの辺は農家のおうちが少なからず並んでいましたが、一気に開発が進んだのがこの20年ちょっとですよね。虹の丘団地の方がだいぶ先に造成・分譲されています。

「スポーツデポ仙台泉店」からでも徒歩15分くらいで地下鉄「八乙女」に着くので利便は良いですよね。

さて、まずは公示価格を見ていきましょう。毎年３か所の公示価格が発表されています。

上谷刈1丁目5-3　　 40万9917円/坪

上谷刈2丁目2-6 　　33万0578円/坪

上谷刈5丁目21-16 　28万5950円/坪

1丁目から5丁目でだいぶ差がありますね。詳しく見ていきましょう。

上谷刈1丁目5-3 は、北環状線沿いの「しゃぶしゃぶ温野菜八乙女店」や「西松屋仙台上谷刈店」のすぐ西側の地点です。こちらは完全にお店向けの商業地ですから、住宅地として評価としての参考にはなりませんが、アパートやマンションを建てるケースもあるでしょうから、そういう意味で参考にはなります。

上谷刈2丁目2-6　こちらはちょっと離れて七北田公園そばの「中華そば専門田中そば店」や「ファミリーマート」の南側約200メートルほどの距離です。最寄り駅が泉中央駅になりますが、徒歩約15分で着きますからかなりの好立地ですよね。

上谷刈5丁目21-16 は「スポーツデポ仙台泉店」の南西側に約300メートルほどの地点です。ちょっと場所がわかりづらいのでグーグルマップを出しておきます。

宮城県内はほとんどの地点で2012年発表の公示価格が近年で底値（安値）を記録していますが、例えばこの上谷刈2丁目でも坪23万ほどでした。今後さらに上がっていくかどうか。断定はしませんが、地下鉄徒歩圏のエリアであれば基本的に上昇傾向続いていくのではないでしょうか。　仙台市のどの地点を見てもこの10年ずっと上がっていますが、いい加減利便の悪い所はそこまで上昇が続くとは思えません。

（個人の意見です。と逃げておきますが(笑）

続いて実取引、実勢価格がどうなっているか見ていきましょう。

最近の取引で坪40万を超えたケースが1件だけしかありませんでした。意外と値段が付かないんですかね。ほとんどが坪35万程度の取引でした。

意外と勾配がキツイ宅地が多いので擁壁に問題を抱えているケースが多く個体差が出やすいのは間違いないでしょう。それと、この辺の住宅地は建ぺい率・容積率がそれぞれ50％・80％と「キビシイ」制限がかかっていますので土地の有効利用が難しい、と言うのも値段が上がりにくい理由かと思います。

アパートを建てたらすぐに満室になりそうな立地にもかかわらず、建ぺい率・容積率の制限のせいで大きな建物が建てられません。

分譲住宅の専門会社さんも、制限が厳しいと「高く」買えない（買わない）ケースが多いです。

この辺のだいたいの土地は60坪以上はありますから、坪40万だと2400万円です。これに最近どんどん高くなっている注文住宅を乗せると5000万は超えて来るでしょう。5000万出すなら・・・泉中央の新しいマンション買った方がいいんじゃないか・・・なんて思うのが普通ですよね。

中古戸建ての取引も見てみましたが、こちらもなかなかの高値での取引でしたが、どの事例を見てもだいぶ短い期間での成約でしたから、もう少し金額を頑張っても良いのかもしれませんね。つまり事例以上にもっと高い金額で売りに出しても面白そう、と言う事です。

と言う訳で・・・

もし、相談した不動産会社さんからの提示金額が坪28万円を切っていたら注意ですね。（土地売りで）勿論当窓口にもお気軽にご相談下さいね。駅に近ければ坪35万以上は期待して良さそうです。

さて、

この記事をお読みになられる方は、泉区上谷刈エリアや八乙女駅周辺に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

不動産のプロが見るのは、主に実取引価格、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も記事化している実勢価格（実取引額）がわからないかと思います。ぜひ参考になさって賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つしかありません。個体差により金額は微増減しますし、面積や道路付けにより取引事例がそのまま当てはまらない事の方が多いです。

実勢価格がいかにデータとして出ているとしても、3年前のデータでは「参考」にしかなりませんし、道路を挟んだ向かいの土地の値段を単純にそこから算出は出来ません。

大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。

高齢化のピークは、まだ20~30年先らしいですが、最近も「相続」のご相談がかなり多くなっております。仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えています。

実は不動産の売却は難しくはありません。

難しいのは「より良い条件で売る」　”これが難しい”のです。

賢く、お得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。

当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）　知人友人居に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。賃貸での資産形成のお手伝いも喜んで！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。

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筆者プロフィール || 笠原紀久夫

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

宮城県仙台市在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
― 写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

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#空き家 #空き地 #相続 #固定資産税 #査定 #不動産売却 #古家 #古屋 #泉区団地相場

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