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[仙台市若林区木ノ下] 編 プロが教える不動産売却の相場事情【土地 戸建 建物】2023年版

2023-04-10

初めての不動産売却


||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事 　||


このシリーズでは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅地も仙台市内には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市若林区で不動産売却を検討されている方に向けて多くの情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、お得な情報、豊富なノウハウ、コツ、不動産売却の方法など、不動産売却を成功させるための情報をたくさんご紹介していますので、ご参考になさってください。

今回取り上げるのは仙台市若林区「木ノ下」です。
地下鉄東西線「薬師堂」駅の西口からそのまま西側に約900メートル行き、連坊駅のちょっと手前までが木ノ下です。この辺は一つの町が小さいですから、町名が多くややこしいですよね。「陸奥国分寺薬師堂」も住所は木ノ下ですが、だいぶ大きく木ノ下の3分の1くらいはこの「陸奥国分寺薬師堂」が占めています。

下の画像は前回の若林「河原町」の記事でもご紹介した都市計画情報の道路図です
誰でも回覧可能な図ですが、緑色の道路が仙台市等の公の道路です。その他の色が多いですね。



青い道路は、２項道路（狭あい道路）です。むか～～しからある道路なので、道路としては認めるけど、家を建てる場合は、道路を最低でも片側2メートル（合計4メートル幅）になるように道路後退（セットバック）しなさい、と言う道路です。この辺は地価も高いですから、1坪減れば50万は当たり前に減りますから道路後退するかしないか、道路幅の問題は大きな問題です。

このシリーズでは何となく町の歴史も紹介したりするのですが、古すぎる町だとよくわからん！という事で省略します。

さて、まずは公示価格を見ていきたいのですが、木ノ下の住所では公示価格の発表がありませんので、付近の地価を見てきましょう。

木ノ下の周りをぐるっと囲うように公示価格が発表されています。

裏柴田町29-5  73万3884円/坪
椌木通67-4 　 58万8429円/坪
二軒茶屋9-6　  61万4876円/坪
白萩町14-18　 69万4214円/坪

一番高い裏柴田町は、『仙台一高』の真隣りですので、木ノ下と地続きの隣接町です。連坊駅にだいぶ近いので高地価ですね。

椌木通67番4 は木ノ下の「聖和学園聖和幼稚園」の南側道路を挟んだ向かい側です。

白萩町の方も木ノ下の隣街ですから近いですね。白萩町の方は、昨年既に記事化しておりますのでそちらも参考になさってみてください。
ちなみに、連坊駅すぐそばの裏柴田町29-5の公示価格が  73万3884円/坪　である事は先に記した通りですが、2012年で35万7024 円でした。もはや倍以上になっている事になります。

地下鉄の影響が大きいとは思いますが、どう考えても地価が上がる事は予想できたので、お金のある方は買っていたでしょうね。でもここまで上がるとは・・・と言う気もしています。

ここ最近になってこの辺に土地を欲しい、と言う声を頂きますがもう爆上がり状態ですので遅すぎですね。

若林のエリアは昔からある町が多いせいなのか都市計画が「ゆるい」街が多いです。この木ノ下周辺もほとんどの地点が「2種住居地域」です。アパートやマンションなんかは建てやすいですから、つまりは高地価になりやすいと言う事です。（小さな土地でも有効に土地を使える）


続いて実取引、実勢価格がどうなっているか見ていきましょう。

ここ数件の取引で最も高かったのが坪90万！ほどでした。これは連坊駅まで5分以内、道路幅も広くアパートを建築するのに最適な土地でした。総額で5,000万弱ですから一般の方は買えませんね。地下鉄が出来る前はどう頑張っても坪50万いかなかったでしょうからだいぶ上がったものです。

その他、一般住宅向けの道路幅が狭い宅地の取引もいくつか見られましたが、坪60万～70万程度が多く見られました。

道の狭さ以外に高低差や擁壁を抱えている土地は少ないと思いますので個体差は出にくいと思います。なので、普通に考えて坪60万以上は期待が出来ますから、50坪土地で3000万、これくらいはいくでしょう。土地は広ければ広いほど通常坪単価が下がるのが一般的ですが、こういうアパート・マンションを建てやすいエリアはまた話が別です。坪単価が下がることなく大きな土地でも問題なく高値での売却に期待が持てそうです。

いずれにしても
問題がなさそうな土地を不動産会社に見せてもし、提示金額が坪50万円を切っていたら注意ですね。（1丁目）再建築不可能な土地もありそうですが、個別の案件についてはお気軽にご相談下さいね。


さて、
この記事をお読みになられる方は、若林区木ノ下エリアや薬師堂駅・連坊駅周辺に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

不動産のプロが見るのは、主に実取引価格、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は主にネットやクチコミで、「一部の表に出ているデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も書いている実勢価格（実取引額）がわからないかと思います。ぜひ参考にして頂き、賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つしかありません。隣同士の土地であっても個体差により金額は微増減しますし、面積や道路付けにより取引事例がそのまま当てはまらない事の方が多いです。

実勢価格がいかにデータとして出ているとしても、3年前のデータでは「参考」にしかなりませんし、道路を挟んだ向かいの土地の値段を単純にそこから算出は出来ません。


大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。 
儲けを重視するあまり、ヒドイ金額しか付けない不動産業者もいます。特に土地勘のない方は慎重に相談する相手を選びましょう。高齢化が進み「相続」のご相談がかなり多くなっております。

実は不動産の売却は難しくはありません。
難しいのは「より”良い”条件で売る」　”これが難しい”のです。
賢く、お得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）　知人友人居に紹介されたから、と安易に大切な不動産の処分・売却の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸での資産形成のお手伝いも喜んで！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。


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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
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#空き家 #空き地 #相続 #固定資産税 #査定 #不動産売却 #古家 #古屋 #若林区団地相場

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