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[仙台市宮城野区自由ケ丘]編プロが教える不動産売却の相場事情【土地戸建建物】2023年版

[仙台市宮城野区自由ケ丘]編プロが教える不動産売却の相場事情【土地戸建建物】2023年版

2023-04-10

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事　||

このシリーズでは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅地も仙台市内には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市宮城野区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、お得な情報、不動産売却の方法など、たくさんご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。

仙台市宮城野区の不動産売却情報査定相場情報などお得に賢く不...

※本記事は2023年9月24日に加筆・修正を行っています。「宮城野区」は、仙台市の北東部に位置し面積は58.19km²、人口は194,611人（2023年4月1日現在）で、東側は仙台港までと東西に横長い区です。本記事では宮城野区の不動産売却に関する市場動向や、売却に関する相場情報など多くの情報発信をし、お得に賢く不動産売却を成功させるための情報をまとめています。当窓口は、宮城野区の不動産売却に精...

今回ご紹介していくのは仙台市宮城野区「自由ケ丘」です。

隣接町の南光台は泉区ですから、なんとなく宮城野区”感”が薄い気がしますが、鶴ケ谷団地や、南光台団地とほぼ同時期に造成・分譲された隣接町と比べるとコンパクトな町です。

自由ケ丘と言えば、「東京都目黒区自由が丘」がありますが、当然東京の方が古いです。この仙台市の自由ケ丘の由来が目黒区自由が丘なのかどうかはわかりませんが、「が」「ケ」「ヶ」　これの使い分けもイマイチわからないのは、私の国語力のせいでしょうか。どなたか教えて下さい(笑

ところでこの自由ケ丘の南側に大きな沼を含むすり鉢状の「大堤公園」がありますが、そこから地続きに東側に行くと、鶴ケ谷1丁目付近に着きます。震災や大きな地震で地盤に問題が難ありと話題になったエリアですね。

ここ最近は話を聞かないので、大した問題でもなかったのでしょう。（か？）

下の写真は南光台の昭和42年時の写真です。（牧場）（仙台市HPより）

さて、まずは公示価格を見ていきましょう。

自由ケ丘27-6 22万4793円/坪

こちらは「carenex セルフ南光台SS（關兵石油）」や「仙台銀行南光台支店」の南側約200メートルほどん地点です。

参考に近くの公示価格も見てみましょう。

宮城野区安養寺2丁目29-11 21万1570円/坪

泉区南光台南2丁目12-6　 31万7355円/坪

南光台南がぐぐっと高くなっていますが、「ザ・ビッグ南光台店」のそばです。まあ、比較したら利便は良いでしょうから納得ですかね。

ちなみに、

バブル絶頂期にこの自由ケ丘は坪「44万」ほどでした。その後徐々に下がり続け最近だと2011年に坪17万と言う底値を記録しています。仙台市内は今はどこも地価高騰していますが、この辺はだいぶマイルドな上昇ですね。ただ、当然ながら実質取引額は上昇していますから、公示価格もいずれ追い付いてくるのでしょうか。

続いて実取引、実勢価格がどうなっているか見ていきましょう。

小さな町ですが、意外と取引量はまずまず多い方だと思います。町の北側の一部を除き全域が「第1種低層住居専用地域」です。

こういう土地は最近よく見る土地を2つ3つに分けて分譲住宅を建てる、と言うやり方が難しい（無理ではない）ので、金額が上がりにくいです。

実取引例として、坪40万オーバーの取引もありますが、平均値をとると坪28万前後です。つまり坪40万を出しても欲しいと言う人が居るポテンシャルはあるけど、土地の有効活用がしにくい（第1種低層住居専用地域のため）ので、金額が上がりにくい、と言う事です。

例えば、坪50坪ほどの住宅用地として程よいサイズの土地だとしたら、坪30～35万まで十分に見込める数字だと思いますが、この辺の土地のサイズは75坪くらいが多く、これが坪35万だとしたら、土地だけで2625万円です。これではまず普通の人は買いません（買えない）

では土地を半分にして37坪にして売ればどうでしょう。

これは「第1種低層住居専用地域」の制限にかかり、延床で29.6坪までの建物しか建てられません。

今どき分譲住宅でも延床は30坪を超えるのが当たり前ですから、小さな家しか建てらない事になります。

すると当然坪単価は安くなります。つまり皆さんの給料がドカンと上がらない限りこの周辺の地価は一定以上は超えない、と言う事です。

100坪ほどの宅地の区画もありますからそういう土地をお持ちの方は高値が期待出来ますが、通常大きい土地は坪単価が安くなりがちです。アパート等建築に向いている訳ではないので、やはり一定のラインは超えないでしょう。

古屋付だったり、解体にお金がかかりそうな場合でだと坪20万を切った取引がいくつかあります。傾斜も結構あるエリアなので、擁壁に問題を抱えている土地も多いと思います。そういう土地の場合坪20万までいけばよい方でしょうね。

いずれにしても

問題がなさそうな土地を不動産会社に見せてもしも提示金額が坪20万円を切っていたら注意ですね。戸建て付きや難あり物件など個別の案件についてはお気軽にご相談下さいね。

今は、2000万ほどの程よい価格の程度の良い中古戸建てが非常に少ないです。そういう不動産をお持ちの方は今がチャンス！と言っても良い時期です。お気軽にお声がけ下さい。

（チャンスなんて書くと全部の記事で同じような事書いてそうに思われるかもしれませんが、あまりチャンス！なんて事は書いてません(笑)）

さて、

この記事をお読みになられる方は、宮城野区自由ケ丘エリアや宮城野区北側周辺に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

不動産のプロが見るのは、主に実取引価格、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は主にネットやクチコミで、「一部の表に出ているデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も書いている実勢価格（実取引額）がわからないかと思います。ぜひ参考にして頂き、賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つしかありません。隣同士の土地であっても個体差により金額は微増減しますし、面積や道路付けにより取引事例がそのまま当てはまらない事の方が多いです。

実勢価格がいかにデータとして出ているとしても、3年前のデータでは「参考」にしかなりませんし、道路を挟んだ向かいの土地の値段を単純にそこから算出は出来ません。

大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。

儲けを重視するあまり、ヒドイ金額しか付けない不動産業者もいます。特に土地勘のない方は慎重に相談する相手を選びましょう。高齢化が進み「相続」のご相談がかなり多くなっております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

難しいのは「より”良い”条件で売る」　”これが難しい”のです。

賢く、お得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。

当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）　知人友人居に紹介されたから、と安易に大切な不動産の処分・売却の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。賃貸での資産形成のお手伝いも喜んで！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。

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筆者プロフィール || 笠原紀久夫

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

宮城県仙台市在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
― 写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

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#空き家 #空き地 #相続 #固定資産税 #査定 #不動産売却 #古家 #古屋 #宮城野区団地相場

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