[宮城県利府町青山]編不動産売却の査定相場を知ろう【土地建物査定】2023年版

2023-03-07

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事　||

このシリーズでは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅地も多くありますので、併せてご紹介いたします。

前回は利府駅そばの「中央」を取り上げましたが、今回は利府町「青山」です。

利府町は推定人口「約35,168人」（2022年10月現在）ほどですが、人口はしらかし台、青山、花園などの周辺団地に集中しています。団地はそのほとんどが出来てから30年程度ですので、不動産として多く登場しだすのはまだ10年以上は先でしょう。

この「青山」シーアイタウン利府青山として伊藤忠商事が1986年に造成開始、その数年後の分譲を開始していますが、宮城県では名取市のゆりが丘団地なんかも伊藤忠による開発です。

ところで

筆者が中学生の頃に、友達数人が利府に引っ越すと聞いて、「なんで利府に？」と思いましたが今思えばちょうどその頃に分譲が開始していたからですね。友人宅に電車とバスで遊びに行きましたが、あまりの遠さに何故か今も記憶から離れません。（当時は遠く感じましたが車ならすぐですね）

1985年頃の利府青山周辺の航空写真です（写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/）

しらかし台、花園がかすかに形だけわかりますが何もありませんね。この後一気に開発が始まって今の形になりますがこの頃は想像出来ませんね。

さて、まずは公示価格（基準価格含む）を見ていきましょう。

青山3丁目9番6 20万2314円/坪

上記地点は「みやぎ生協めぐみ野サッカー場」より北西側に約500mの距離です。

利府町全般に言える事ですが、この「青山」の一種低層住居専用地域は「建ぺい率40％容積率が60％」と言う特に厳しい制限がかかっています。

購入時は、坪単価が低かったでしょうからあまり気にしなかったかと思いますがこれが結構大事な事です。

”例えば”　50坪の一般住宅向けとしては程よい大きさの土地があったとしても建築できる面積が20坪（40％）しかなく、延べ床面積は30坪（60％）を超える住宅は建てられません。最近は分譲住宅であってもそのほとんどが30坪を超えるという事を考えるに、逆算し土地が大きくないと十分な家が建たない、と言う事です。

この地価が高い時代に、大きめの土地を買わざる終えないという事です。

しかし、大きめの土地はどうしても総額が高くなりますから、買える人が限られてきます。

高級住宅街なら別でしょうが、つまりは土地の価格が一定を限度に「上がりにくい」と言う事です。

この利府町青山も2012年頃の底値だった時は坪14万円程度でした。今は坪20万です。大きめの土地になれば総額が上がり一般サラリーマンの方にとってはローンを組みにくい額まで上がってしまいます。

3,500万円のローンを組むなら利府ではなく違う所に買おう、となりそうです。

では実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。

少し大きめに表示させました。画像右下部の青字で「利府-2 61,200円/㎡と書いてある地点が公示価格（基準地価）の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)

良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず38300などと数字が書いてありますが38,300円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。街中に住んでいる人は多く固定資産税を払っていますが、それぞれ細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。　

画像中央の左側は工場や事務所のある工業エリアですが、14,500円/㎡、と住宅地の半分以下の数値が並んでいます。それはまぁそうですよね。　その上部はしらかし台付近ですが、31800や312000となっており、今回の青山よりは地価が低いです。

実際の取引額で倍の差が出るとは思いませんが、不動産を価値を見る上で客観的な数字としては非常に参考になります。一本道路がずれただけで、だいぶ金額が変わる事もある訳です。まぁ、どちらに住みたいかと言われたら少しでも新しい青山の方を選ばれる方が多いような気もします。つまりそれが地価に跳ね返っている訳です。

このような資料も参考にしながら不動産の価値を見極めていくわけですが、初めてご覧になられた方も多いのではないでしょうか。

さて、実勢価格も見ていきましょう。

中には坪30万を超える取引もありますが、ほとんどが坪25万円程度です。とはいえ、やはり新しい団地ですので絶対数が少なすぎます。と言う訳で、戸建ての方の取引も見てましたが、土地取引よりも数がやはり断然多いです。しかも金額はなかなか良い数字が並んでいました。先に記載した通り、更地の状態から買うとどれを買っても3500万以上はしてしまいますから、手ごろな中古住宅を求めるのは自然の流れでしょうね。とは言えそういう傾向であれば、不動産会社の査定も高くなりますから、買う方はあまりお得には買えないでしょうね。

売る方は良い時期だと思いますよ。あと何年かすれば中古戸建ても築30年を過ぎて査定上価値が出なくなってしまいますし、売り土地がドカンと増えだすでしょう。そうしたらまず高値での売却は難しくなってきます。

参考に隣接町の公示価格（基準価格）も見てみましょう。

しらかし台5丁目13番11 4万8000円/m2　 15万8677円/坪

青葉台2丁目1番238 5万6800円/m2　 18万7768円/坪

青山と大きな差はありませんね。上の方の団地は生活が大変そうだから、と「神谷沢」周辺でお探しの方も多いです。先に理由は書きましたが、あまり地価が上がりにくい条件の団地です。上昇傾向は続くでしょうがあまり大きな上昇はないでしょうね。

さて、

この記事をお読みになられる方は、利府町青山や利府の団地周辺に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

不動産のプロが見るのは、主に実取引価格、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も記事化している実勢価格（実取引額）がわからないかと思います。ぜひ参考になさって頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つしかありません。個体差より金額は微増減しますし、面積や道路付けにより実勢価格がそのまま当てはまらない事の方が多いです。

実勢価格がいかにデータとして出ているとしても、3年前のデータでは「参考」にしかなりませんし、道路を挟んだ向かいの土地の値段を単純にそこから算出は出来ません。

大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。

高齢化のピークは、2050年台とまだまだ先らしいですが、最近も「相続」のご相談がかなり多くなっております。仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えています。

実は不動産の売却は難しくはありません。

難しいのは「相場より高く、通常より良い条件で売る」　”これが難しい”のです。

賢く、お得に不動産売却を成功可能な不動産業者はそこまで多くはありません。

当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。知人友人居に紹介されたから、と安易に選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。

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筆者プロフィール || 笠原紀久夫

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

宮城県仙台市在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
― 写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

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#空き家 #空き地 #相続 #固定資産税 #査定 #不動産売却 #古家 #古屋 #利府町団地相場

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