[宮城県黒川郡大和町もみじケ丘]編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版


|| 団地とは ― 住宅を計画的、集団的に建てた区域の事  ||

このシリーズでは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅地も多くありますので、併せてご紹介いたします。

今回取り上げるのは大和町「もみじケ丘」です。
大和町シリーズの前回が「杜の丘」でしたので思いっきり隣ですが、次回は吉岡まで飛びますのでご容赦下さい。

さて、
富谷市と大和町の境目が非常にわかりづらいですが、この「もみじケ丘」や「杜の丘」が大和町で、「日吉台」や「杜乃橋」は富谷市です。

現在、杜の丘や杜乃橋の北側(コストコの西側)は2023年に分譲開始予定の「ハーモニータウンしあわせの杜」がまさに今造成工事中ですね。300戸ほどの宅地が分譲されるようですが、さてどのくらいのスピードで完売するでしょうか。楽しみです。ちなみに大和町です。

さて、このもみじケ丘ですが、パルタウン大富、つまり「日吉台」と同時期の1988年頃に分譲を開始しています。まだまだ新しい街と思っていましたが、もうかれこれ30数年経ちますね。取引数は徐々に増えてきています。

(画像は1985年頃のもみじケ丘周辺す。国土地理院HPより //www.gsi.go.jp/


画像の中心付近がもみじケ丘ですが、何もありませんね。画像下部に見える団地は富ケ丘で右側があけの平です。こうしてみるとよく団地を造ったものだと感心します。

さてまずは公示価格(基準価格含む)です。

もみじケ丘1丁目21-5 19万2727 円/坪

上記地点は「杜乃橋公園」の北西側約200メートルほどの地点です。
前年比でプラス110%ほどですので結構上昇していますね。

隣の杜の丘や富谷市日吉台はどうでしょう。

杜の丘2丁目20-6  19万6033円/坪
日吉台3丁目6-9 19万6694円/坪

ほぼ一緒、と言っていいでしょう。とはいえ、杜の丘の方は新しい団地の為まず売り物が出ないですから同じような価格で売り物があったのなら、新しい方をオススメはしますので、実勢価格が同じという事にはならないでしょうね。

ところで「杜の丘」の回でも書きましたが、
この「もみじケ丘」も含め一帯の第1種低層住居専用地域は「建ぺい率40% 容積率が60%」と言う特に厳しい制限がかかっています。

これが結構大事な事です。

”例えば” 50坪の一般住宅向けとしては程よい大きさの土地があったとしても建築できる面積が20坪(40%)しかなく、延べ床面積は30坪(60%)を超える住宅は建てられません。最近は分譲住宅であってもそのほとんどが30坪を超えてきます。という事は土地がほどほどに大きくないと十分な大きさの家が建たない、と言う事です。

この地価が高い時代に、大きめの土地を買わざる終えないという事です。
しかし、大きめの土地はどうしても総額が高くなりますから、買える人が限られてきます。

泉区の紫山のような高級住宅街なら別でしょうが、つまりは土地の価格が一定を限度に「上がりにくい」と言う事です。

実際にこの周辺に土地をお持ちの方はおわかりかと思いますが、ほとんどの土地が70坪を超えています。

この「もみじが丘」も2012年頃の底値だった時は坪10万円程度の公示価格でした。今は坪19万を超えています。実勢価格はもう少し上です。大きめの土地になれば総額が上がり一般サラリーマンの方にとってはローンを組みにくい額まで上がってしまいます。
普通に注文住宅を建てるとなるとまず3,500万円は超えるでしょう。


では実際に地図上で公示価格を確認してみましょう。



少し大きめに表示させました。画像左上部の青字で「宮城大和-2 58,300円/㎡と書いてある地点が公示価格(基準地価)の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)


良く見ると、ラインが引いてある脇には36700などと数字が書いてありますが36,700円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。街中に住んでいる人は多く固定資産税を払っていますが、それぞれ細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。 

これくらい新しい団地で、かつ同じ時期に作られたエリアが大きいと、団地内の数字はあまり変わりがありません。つまり、団地の入り口付近の土地も、中央付近の土地も価値はさほど変わらないと言う意味ですが、一般的にバス通りなど広めの通りに面している土地は地価が高いです。まぁそりゃそうかな、と思いますよね(?)

実際の取引額でどこまで差が出るかは不明ですがこういった数字は客観的な指標としては非常に参考になります。一本道路がずれただけで、だいぶ金額が変わる事もある訳です。

このような資料も参考にしながら不動産の価値を見極めていくわけですが、初めてご覧になられた方も多いのではないでしょうか。


さて、実勢価格はどうでしょう。

戸建て売り・土地売り共に年々件数は増加しています。
土地は最低でも坪22万~ はしていますのが条件(タイミング)の良い土地は坪30万まではいくでしょう。実際坪30万を超えた取引もあります。

先に紹介したように30年を超えた団地ですので、築年が30年オーバーしている戸建ての取引がかなりありますが、なかなかの高額で取引されています。とはいえ、30年だとギリギリでしょうね。35年~40年経過していると、見た目が悪くなかったとしても解体前提の金額でしか売れなくなってきます。

査定に出してみたらなんやかんやと理由を付けられ坪20万を切る提示をされたら要注意ですね。すぐに当窓口にご相談下さいね。(笑

さて、
この記事をお読みになられる方は、大和町もみじケ丘周辺や隣の杜の丘エリアに不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

不動産のプロが見るのは、主に実取引価格、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も記事化している実勢価格(実取引額)がわからないかと思います。ぜひ参考になさって頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つしかありません。個体差より金額は微増減しますし、面積や道路付けにより実勢価格がそのまま当てはまらない事の方が多いです。

実勢価格がいかにデータとして出ているとしても、3年前のデータでは「参考」にしかなりませんし、道路を挟んだ向かいの土地の値段を単純にそこから算出は出来ません。


大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。 
高齢化のピークは、2050年台とまだまだ先らしいですが、最近も「相続」のご相談がかなり多くなっております。仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えています。

実は不動産の売却は難しくはありません。
難しいのは「相場より高く、通常より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです。
賢く、お得に不動産売却を成功可能な不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。知人友人居に紹介されたから、と安易に選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。


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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

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