任意売却できないとどうなる？任意売却できないケースを解説！

住宅ローンの返済に困った場合、滞納したらどうなるかなどをインターネットで検索すると「任意売却」というフレーズを目にします。
この任意売却とはどんな売却方法で、任意売却できないケースはあるのか、任意売却できないとどうなるかについて解説します。
現在、仙台市で住宅ローンの返済に悩んでいる方は、任意売却できない場合のリスクも知っておきましょう。

任意売却できないこともある？そもそも任意売却とは

任意売却とは住宅ローンを滞納してしまったときでも利用できる不動産売却方法のひとつです。
住宅ローンの残債があれば不動産には金融機関が設定した抵当権が付いていますが、抵当権や差押などの第三者の権利が付いている不動産は原則として売却することはできません。
しかし、任意売却では住宅ローンの残債が残る状態でも、金融機関の同意を得て不動産売却をすることができます。
抵当権や差押などはローン残債や借り入れを完済しない限り、抹消されることはありません。
住宅ローンを完済できず、本来なら抵当権の抹消ができないところを任意売却の場合は、金融機関に同意してもらい、売却と同時に抵当権を抹消してもらいます。

任意売却と住宅ローンの滞納

住宅ローンの滞納についてインターネットで調べると、任意売却が出てくるでしょう。
どうして滞納と任意売却が関わっているのかというと、通常どおり住宅ローンが支払えている状態では任意売却できないからです。
金融機関からすると住宅ローンの支払いができるのならば、売却価格より残債が減る状態まで返済を続けるか、不足分を補填できる現金を貯めてほしいと考えます。
病気や離婚、会社の倒産などやむを得ない事情で住宅ローンの支払いができない、または資金的余裕が作れない場合、任意売却を認めてくれるようになります。
それでも任意売却が認められない場合には、抵当権が実行されて競売に移行します。
競売は債権者が裁判所に申し立てて強制的に進めるもので、裁判所により公示され、入札形式にて売買されます。
任意売却は一般的な不動産売却と同じく売買相場に近い価格で売却されますが、競売では相場の6割から7割程度の価格で落札されます。
売主の意思は介在せず、相場より安い金額で売却されるところが任意売却と競売の違いです。

任意売却できないケースとは？

それでは任意売却ができないケースについて確認しましょう。

金融機関の同意が得られない

任意売却は金融機関の同意があって進められる不動産売却方法ですが、そもそも金融機関が同意しない場合があります。
最初から任意売却を認めない金融機関もあれば、任意売却ではなく完済での売却を目指す普通の不動産売却するように促す金融機関もあるのです。
また、売主が金融機関からの連絡に取り合わない、売主が売却に協力的ではないと判断されると任意売却の同意が得られず、競売になるケースもあります。
他には残債額が大きすぎたり、任意売却を依頼した不動産会社が適切な手続きを進めていないなどの理由があると、任意売却の同意は得られません。

差押などその他の借金トラブルがある

住宅ローン以外にも借金があったり、税金の滞納が続きマイホームに差押が入っていると、金融機関から同意を得られても売却できないでしょう。
先述したとおり、差押がある状態では任意売却にかかわらず、不動産売却ができないためです。
こうした借金トラブルがあると住宅ローン以外の借り入れや滞納を完済しなければならず、現実的に厳しい場合も多いでしょう。
このように必ずしも任意売却ができるわけではないため注意が必要です。

売却活動しても売れなかった

金融機関の同意も得て、差押などもなく任意売却を進められたとしても、売却自体が成立しないこともあるでしょう。
一般的な不動産売却ならば売れなければ価格を下げたり値引き交渉に応じたりしますが、任意売却では金融機関が価格を決定します。
そのため、値引きや値下げできないこともあれば、金融機関が設定した販売価格が相場よりはるかに高額なケースもあるでしょう。
また、任意売却では3か月から6か月程度の期限を決められるので、その期間で売却できないこともあります。
期限がきても競売の入札日までに売却・引き渡しできれば良いのですが、現実的には難しいでしょう。
必ず売却できるとは限らず、期限が定められ、価格も自由に設定できないので、任意売却での売却ができないことも珍しくありません。

任意売却できないとどうなる？

任意売却をすすめたけれどもできないとき、そもそも任意売却できないときにはその後は競売の手続きが始まります。
競売になるとどうなるのでしょうか。

競売の手続きの流れ

裁判所に競売が申し立てられ、その申請が受理されると裁判所から競売開始決定通知が送られ、同時に裁判所で公開されている資料に競売が始まったことが記載されます。
公示されるため、競売になってしまったことを周囲に知られる可能性もあるでしょう。
その後は裁判所の執行官と不動産鑑定士による物件調査と写真撮影がおこなわれ、調査後しばらくして物件資料が公開されます。
資料が公開されるとインターネット上でも物件情報を見れるようになります。
その後は入札、開札して落札者の決定、物件の引き渡しといった流れで進められますが、このときに引っ越しをしていないと強制的に立ち退きさせられてしまうこともあります。
そのため、競売が始まった段階で引っ越し先を探す必要があるでしょう。
このような流れで競売は進められ、競売開始決定が届いてから引き渡しまでの期間は約5か月となっています。

競売後はどうなる？

競売となって売却しても、残債が残る場合にはその残債は一括返済を求められます。
一括返済が難しく、自己破産を選択するケースも少なくありません。
しかし、任意売却では残債を返済しなければならないのは競売と同様ですが、分割での返済が認められる可能性が高いです。
そのため、毎月2万円から3万円ほどで返済することも可能でしょう。
競売の場合は相場の6割から7割程度の売却価格になることが多いため、残債が1,000万円以上になることもあります。
このように競売では売却しても残債が高額になるため、自己破産を検討する方も多いのです。
自己破産の免責を受けられれば10年間の制限で済みますが、負担は大きいでしょう。
競売ではリスクやデメリットが多くあるため、競売となる前に金融機関へ任意売却の相談をすることをおすすめします。

まとめ

任意売却は金融機関の同意を得て、住宅ローン残債を残したまま不動産売却する方法ですが、同意が得られずに任意売却できないケースもあります。
任意売却ができない場合は競売となり、任意売却に比べて残債が大きく残るので、返済に苦労し、自己破産となってしまう可能性もあるでしょう。
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住宅ローンの返済に悩んでいる方や任意売却をご検討されている方は弊社までお気軽にお問い合わせください。

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―