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[宮城県黒川郡大和町 吉岡まほろば 吉岡南 吉岡天王寺]編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版

2023-04-24

初めての不動産売却

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事 　||


このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

今回取り上げるのは大和町「吉岡まほろば」「吉岡南」「吉岡天王寺（東）」です。

1988年から始まった大和町吉岡の大規模な区画整理事業は7年の歳月をかけ1995年に完成。その後1998年に町名が新設され、「吉岡まほろば」等の住所が割り当てられました。「まほろば」と古事記に出て来る言葉で「素晴らしいところ」と言う意味があり、よくよく見ると意外と町名に限らずあちらこちらで使われています。「吉岡まほろば」って言葉のパワーとしてはだいぶ強いので印象に残る町名ですよね。

ちなみに大和町だと前回はもみじケ丘を取り上げました。よろしければそちらもご覧ください。

さて、まずはこちらをご覧頂きましょう。

区画整理前の大和町付近の航空写真です（写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ ）


画像の中央部が現在役場がある辺りですが写真では見事に何もありませんね。国道4号線の東側は流通工業団地ですが、こちらも建物はまだまだ少ないです。


では早速公示価格を見ていきましょう。この付近では毎年4か所の公示価格が発表されています。

吉岡まほろば2丁目17-13 16万4297円/坪

こちらはこの間オープンした「クスリのアオキ 大和吉岡店」の西側約200メートルの地点です。グーグルマップを出しておきます。

吉岡南2丁目20-13  14万8760円/坪

こちらの場所は「ふれあい文化創造センター・まほろばホール」や「ＪＡ新みやぎ あさひな」から西側に350メートルほどいった場所です。グーグルマップを出しておきます。


吉岡字天皇寺106番  14万4462円/坪
こちらの場所は「焼肉おはる 天王寺店」のすぐそば30メートルほどの地点です

吉岡字東車堰36-5 　 11万6694円/坪
こちらは4号線沿いの「幸楽苑 大和町店」のすぐ南隣の隣接地です。

4つの地点を見てもらいましたが、11万～16万です。そんな値段で買えるならほしいという方がたくさんおられる数字ですが、注目は区画整理地でも商業施設が近い方が地価が高い、と言う事です。当たり前、と思われがちですが、土地の価格は1宅地1宅地付いている訳ではないので、こういった客観的データは大事なポイントです。

では実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。


少し大きめに表示させました。画像左側下部の青字で「宮城大和-5 49,700円/㎡」と書いてある地点が公示価格の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)


良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず29700などと数字が書いてありますが29,700円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。街中に住んでいる人は多く固定資産税を払っていますが、それぞれ細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。　

地図中央の川は洞堀川ですが、川を挟み南側の方が1割くらいは数字が高いですね。実際の取引額でどこまで差を見るかは微妙なところですが、どちらが価値の高い土地かと言われたら、南側になる訳で一路ずれただけで、だいぶ金額が変わる事もある訳です。こういった吉岡のような区画整理地と旧宅地が混在している場所だと、なかなか査定するのも難しいんですよねえ。

このような資料も参考にしながら不動産の価値を見極めていくわけですが、初めてご覧になられた方も多いのではないでしょうか。


さて、
では続いて実際の取引額がどんなものか、実勢価格を見ていきましょう。

区画整理地については、今も更地のままの土地が残ってはいますが、さすがに全て事業者からは離れているでしょう。元の地主さんが割り当てで貰った土地をそのままにしているケースなども多いと思います。今現在（2023年4月）区画整理地内での土地売りは1つもありませんが、いずれ売りに出されれる事もあるでしょう。一番最初に区画整理が終わったのが1995年である事を記載しましたが、まだまだ新しい町ですから基本的にまだ時期的な面で売りには出ないでしょうね。

区画整理地のすぐそばだと、現在販売中の土地も過去の事例も豊富にあります。
この令和になってからだけ見ても数十件あるので、サンプル数は足りていますが、坪18万～26万の範囲でほぼおさまっています。区画整理地外ですと、水道が宅地内に入っていなかったり土地の形も悪かったりしますから、坪20万を切ってもおかしくはありません。

では今回のタイトルにもある「吉岡まほろば 吉岡南 吉岡天王寺」この辺だといくらで売れるでしょうか。

更地の状態ですぐに家を建てられる場合、坪25万～32万くらいでしょうね。

実際にはこの辺に土地をお持ちの方はほぼ住宅を建てている人でしょう。中古の戸建ての需要も多いですが程度の良い住宅はなかなか売りに出ませんから十分良い金額で売れると思います。

実際の中古戸建ての取引データを3つだけご紹介します。

①令和 4年12月29日の取引
大和町吉岡まほろば２丁目  2,830万円 4LDK 築年（2011年12月）

②令和 4年12月24日の取引
大和町吉岡天皇寺東 2,800万円  4LDK 築年（2012年11月)

③令和 4年 7月11日の取引
大和町吉岡南３丁目 2,340万円 6SLDK 築年（1992年11月）

これくらいの金額で売れれば上出来でしょうね。この数年不動産価格はだいぶ上がっていますから売れた人はラッキーですね。

あと10年くらいすると建物を解体しての取引が増えてくると思いますが、一般的な建坪30～40坪の2階建て住宅を解体し、整地するには安くても160～220万程度はかかると思います。平均すると250万くらいでしょうかね。土地としての価値は2000万だけど、解体が必要だからそこから250万引いて1750万なら買いたいなぁ、なんていう話になると思います。
（解体費用が500万を超えてくるのはマレですからそんな事を業者から言われたら要注意ですよ）


ところで、仙台市内の地価はほとんどのエリアで2011年、2012年頃に最も低い数字を記録していますが、この大和町吉岡エリアの取引を見ても、坪10万を切るという低い金額の取引も多く見られました。今なら倍でしょうから少し売り時を誤りましたね。

この数年仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰えずガンガン土地を買っていますから、一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな～』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。

と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪20万円を切っていたら注意ですね。勿論当窓口にもお気軽にご相談下さいね。


さて、
この記事をお読みになられる方は、大和町吉岡エリアなど宮城県県北に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は真偽の不明な「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格（実取引額）ご参考にして頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。


大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 正しい価値を誤ってしまうとスタートラインが間違っているということになります。
仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【　難しいのは「より良い条件で売る」　”これが難しい”のです　】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸運用や投資での資産形成のお手伝いも喜んで致します！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。（売る・買うだけが不動産ではありません）


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

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#空き家 #空き地 #相続 #固定資産税 #査定 #不動産売却 #古家 #古屋 #宮城県大和町 団地相場

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