不動産売却でかかる税金の種類とは？譲渡所得税の計算方法と節税方法をご紹介

不動産を取得したときには不動産取得税、所有していれば固定資産税や都市計画税を納めますが、売却したときにも税金を納めることがあります。
ここでは不動産売却時にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法にくわえ、節税のコツも解説します。
仙台市青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区や多賀城市、富谷市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひお役立てください。

不動産売却により課される税金の種類とは？

不動産売却に課される税金には、譲渡所得税、印紙税、登録免許税、消費税があります。

不動産売却益に課される譲渡所得税

不動産売却益は譲渡所得と呼ばれ、給与所得や事業所得などと同様に所得として扱われます。
譲渡所得には所得税と住民税、2037年までは復興特別所得税が課され、それらの総称が譲渡所得税です。
不動産を売却して得た利益なので「不動産所得」と混同されやすいのですが、不動産所得は賃貸収入など不動産自体が生み出した収益を指します。
譲渡所得は、不動産の売却価格から購入時の金額や経費を差し引いて残った金額のことです。
もちろん、計算の結果がマイナスになることもあり、不動産売却で発生した損失は譲渡損失と呼ばれます。

売買契約書に課される印紙税

印紙税とは、売買契約書や領収書などの書類を作成する際に課される国税です。
不動産売却では、郵便局や法務局で購入した収入印紙を、売買契約書に貼り付けて消印することにより納付します。
印紙税の税額は売買価格によって定められていますが、令和6年3月31日までに作成された売買契約書は軽減税率の適用対象です。
売買価格ごとの税額や軽減税率の詳細については、国税庁のホームページなどで確認できます。

抵当権抹消登記に課される登録免許税

住宅ローンを利用している場合は、売却代金で住宅ローンを完済するなどして、抵当権を外さなくてはなりません。
たとえ住宅ローンを完済していても、抵当権を抹消する手続きをおこなわない限り、登記上は抵当権がついたままになっています。
この手続きを抵当権抹消登記といい、ほかの登記の手続きと同じように登録免許税が課されます。
抵当権抹消登記は司法書士に依頼し、司法書士への報酬と合わせて登録免許税を預け、登記手続きの際に納税する流れが一般的です。
司法書士への報酬には消費税が課されるので、抵当権抹消のためには登録免許税と消費税の2種類の税金を納付することになります。

不動産売却で課される税金「譲渡所得税」の計算方法

ここでは、不動産売却にかかる税金のうち、不動産売却益に課される譲渡所得税の計算方法を解説します。

課税対象額を算出する

譲渡所得税を計算するためには、課税対象額になる売却益＝課税譲渡所得を求める必要があります。
課税譲渡所得は、以下の計算式を用いて算出します。
課税譲渡所得＝売却価格－（取得費－減価償却費）－譲渡費用
取得費とは、不動産を取得した際の代金や費用のことです。
購入時の仲介手数料や不動産取得税、購入後の増改築やリフォームにかかった費用なども取得費に含めることができます。
取得費に含められるものは複数あるため、よく調べたうえで実際にかかった費用を算入しましょう。
減価償却費とは、経年劣化によって下がった建物の価値を計上するための費用です。
土地は劣化しませんが、建物は時間の経過とともに価値が低下するため、下がった価値を購入代金から差し引く必要があります。
居住用の建物の減価償却費の計算式は「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」です。
償却率は建物の構造によって異なるため、売却する不動産の構造を確認したうえで、国税庁のHPなどで調べてみましょう。
譲渡費用とは売却時にかかった費用のことで、仲介手数料や印紙税、解体工事費用、賃借人の立ち退き料などを含められます。
しかし、抵当権抹消のための司法書士費用などは譲渡費用に含められません。
取得費と同様に譲渡費用に含められるものは複数あるため、ご自身のケースで譲渡費用になるものを事前に確認しておきましょう。
以上を踏まえて計算したものが課税譲渡所得で、これに税率をかけることで譲渡所得税の税額を求められます。
計算結果がゼロやマイナスになった場合は、譲渡所得税は発生しません。

所有期間に応じた税率をかける

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なるため注意が必要です。
所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得、5年を超えている場合は長期譲渡所得の税率が適用されます。
短期譲渡所得の税率は39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％）、長期譲渡所得は20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）です。
先ほど算出した課税譲渡所得に所有期間に応じた税率をかけると、譲渡所得税の税額が求められます。

不動産売却による税金を節税する方法

譲渡所得税は、条件を満たすことで節税可能です。
ここでは、節税のコツとして購入額、売却のタイミング、特別控除の3点をご紹介します。

不動産の購入額を示す根拠を用意する

相続で取得した不動産や築年数が経過した不動産など、課税譲渡所得を求めるために必要な取得費がわからないケースもあるでしょう。
そのようなケースでは売却価格の5％を概算取得費として計算できますが、多くの場合、実際の取得費で計算した金額より取得費が低くなってしまいます。
取得費が低いと課税譲渡所得が高くなり、納税額が高額になってしまうため、できる限り取得費の根拠となる資料などを見つけるようにしましょう。
売買契約書が見つかると良いのですが、通帳の記録や登記に記載された抵当権の額なども根拠として使用可能です。

売却のタイミングを検討する

短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が2倍近く変わるため、不動産を取得してから5年経っていない物件を売却する場合は、5年経過するタイミングを待つことも節税方法のひとつです。
ただし、特別控除には、取得から売却までの期限が設定されているものもあります。
長期譲渡所得を待つ場合と期限内に売却して特別控除を利用する場合、ご自身のケースではどちらが節税となるのか計算してみると良いでしょう。

特別控除を利用する

譲渡所得税には、ケースに応じたさまざまな特例が用意されています。
たとえば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用すると、マイホームの売却による課税譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、大きな節税となるでしょう。
相続した空き家の売却でも「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」によって最大3,000万円を控除できます。
このほかにも、譲渡損失の繰越控除など、いくつかの節税方法があります。
特例の利用には条件を満たす必要がありますが、大きな節税効果が見込めるため、不動産売却の際には積極的に活用しましょう。

まとめ

不動産売却によって課される税金は譲渡所得税と印紙税で、場合によっては登録免許税や消費税も課されます。
譲渡所得税は不動産の売却益に対して課される税金で、特別控除を利用すると節税が可能です。
宮城県仙台市（青葉区 泉区 宮城野区 若林区 太白区）、多賀城市、富谷市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ弊社までご相談ください。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―