不動産売却で減価償却?結構大事なので計算方法や注意事項を確認しておきましょう!

不動産売却の税金計算で重要な減価償却とは?計算方法や注意事項を解説!

この記事のハイライト
●不動産売却における減価償却とは経年とともに減る建物の価値の会計処理
●減価償却費は新築からの経過年数を建物の法定耐用年数から差し引いて計算する
●譲渡所得の計算で購入当時の取得費が分からず概算取得費で計算すると損をすることがあるので注意が必要

不動産に限らず、税金計算や会社の会計などでも「減価償却」がありますが、不動産売却においてもとても重要となります。
本稿では不動産売却における減価償却の計算方法や注意事項についてご説明します。
仙台市青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区や多賀城市、富谷市で不動産の売却を検討している方は確認してみてください。

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不動産売却の税金計算における減価償却とは?

不動産売却の税金計算における減価償却とは?

不動産売却のおける税金の計算の際に「減価償却」という言葉を目にすることもあるのではないでしょうか。
減価償却とはどういうものなのか解説いたします。

減価償却とは?

建物の価値は時間が経過するごとに減少するため、新築から経年とともに減る建物の価値の会計処理として減価償却があります。
減価償却費とはその減価償却を価格として数値化したものです。
減価償却費は不動産売却で譲渡所得を得たときに課税される所得税の計算の際に使用されます。
譲渡所得は売却金額から不動産を購入したときの取得費と、売却時の仲介手数料などの譲渡費用を差し引いて計算します。
この際の取得費は購入金額から、減価償却費を差し引く必要があります。
なぜなら新築から年数が経過して建物の資産価値が減少しているため、売上から取得費全額という経費は差し引けないからです。
そのため、取得費から建物の減価償却費を差し引いて計算することが定められています。
つまり「(不動産購入金額などの取得費)ー(建物の経年劣化分である減価償却費)」となります。

減価償却費の計算は取得費が判明していることが前提

減価償却費はもとの取得費用が分かっていなければ、計算しても意味がありません。
売却したい不動産は自分自身が購入し、当時の契約書など取得費用が明確なものならば問題にならないでしょう。
いつ、誰が購入したか分からないような、相続などで取得した不動産の売却ではしばしば問題になります。
取得費の検討がつかない場合は、売却価格の5%を取得費として計算することができます。
しかし、実際の購入費が概算取得費よりも高額の場合は損をしてしまいます。
なので、売買契約書など具体的なものが見つからない場合は住宅ローンの契約書などを確認してみましょう。

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不動産売却時の税金計算で重要な減価償却費の計算方法

不動産売却時の税金計算で重要な減価償却費の計算方法

不動産売却における減価償却費の計算方法について解説します。

減価償却費の計算方法

減価償却費を求めるのには、建物の構造と築年数などが必要です。
これらは建物の登記簿謄本を確認することで調べられます。
そして、建物価格も必要で、具体的にわかる資料があればそれを基準に、取得費総額は分かるけれども建物価格が分からなければ、以下の方法で求めましょう。

  • 購入当時の公示地価から土地価格を計算し、総額から差し引く
  • 契約書に記載のある消費税額から逆算し建物価格を計算する
  • 国税庁のホームページにも記載されている「建物の標準的な建築価額表」を利用する

こうして建物価格を明確にしたら、以下の計算式に当てはめて減価償却費を算出します。
減価償却費=建物購入代金(取得費) × 0.9 × 償却率 × 経過年数
ここで解説が必要なのは「償却率」ではないでしょうか。
償却率とは国税庁が定めている建物の法定耐用年数から算出した数字です。
たとえば居住用の木造住宅の場合、法定耐用年数は33年とされていて、償却率は0.031です。
これは、1年に0.031(3.1%)ずつ建物の価値がなくなっていくということで、法定耐用年数の33年経過すると価値がゼロになる計算です。
鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は70年で償却率は0.015(1.5%)で、70年たてば価値がゼロになります。
この計算方法は定額法といって、一般的な減価償却費の計算方法です。

不動産売却の譲渡所得と減価償却

減価償却費は譲渡所得の計算の際に用いられ、譲渡所得からいくらの税金がかかるのか算出できます。
納税をを怠ると追徴課税や延滞税の対象になってしまうので注意しましょう。
譲渡所得の計算方法は以下で求められます。
譲渡所得=不動産売却価格-(取得費-減価償却費)-売却時の経費(仲介手数料など)
さらに控除が適用される場合は控除費用を差し引きます。
この譲渡所得がプラスになると譲渡所得税が課税され、譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけて計算します。
その際の税率は不動産を取得してから5年以内に売却する場合には短期譲渡所得で39.63%、5年を超えて所有した場合には長期譲渡所得で20.315%となります。
このように譲渡所得がある場合や譲渡所得が出たけれども控除が適用されて相殺された場合には確定申告が必要ですが、損失となった場合は確定申告は任意となります。
しかしながら、確定申告をすることで損失がある場合でも繰越控除などが利用できるので、確定申告はおこなうほうが良いでしょう。

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不動産売却で減価償却費を計算する際の注意点

不動産売却で減価償却費を計算する際の注意点

不動産売却における減価償却費や譲渡所得費の計算の際には注意点があります。

概算取得費では譲渡所得が高額になる

不動産の取得費が分からない場合には、不動産売却価格の5%を概算取得費として計算できると先述しましたが、注意が必要です。
たとえば、売却価格3,000万円、取得費4,000万円、減価償却費900万円、諸経費100万円、長期譲渡所得の場合で計算してみましょう。
3,000万円-(4,000万円-900万円)-100万円×20.315%=0円
この計算の場合は譲渡所得も損失も発生していないので、所得税は課税されません。
次に概算取得費で計算してみましょう。
3,000万円-150万円(売却価格の5%)-100万円×20.315%=558万6,625円
概算取得費の計算方法では譲渡所得税が500万円以上必要になってしまいます。
不動産売却にともなう控除もあるので必ずしもこの計算結果になるとは限りませんが、これだけの差額が出てしまうことが分かります。
そのため、当時の売買契約書や領収書などを確認して実際の取得費を把握しておくと良いでしょう。

譲渡損失が出た場合にも確定申告する

譲渡所得が出ない、または譲渡損失の場合には確定申告が不要ですが、ここに注意点があります。
譲渡損失が発生した場合には、確定申告することで給与所得や事業所得と損益通算できるため、所得税を抑えられます。
1回の確定申告で控除できない場合でも3年の繰越控除が可能なので、譲渡損失が発生したときも確定申告を忘れないように注意しましょう。

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まとめ

減価償却費は不動産の取得費を計算するときに必要な、建物の経年劣化による価値の減少を価格として数値化したものです。
譲渡所得費を計算するためには取得費の情報が重要で、取得費が不明な場合は概算取得費5%で計算できますが、損をしてしまうこともあるため、取得費の根拠を示せるように準備しておきましょう。
弊社は仙台市青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区や多賀城市、富谷市にて不動産売却のサポートをおこなっております。
不動産売却を検討している方や不動産に関してお悩みの方は弊社までお気軽にお問い合わせください。



大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。 
儲けを重視するあまり、ヒドイ金額しか付けない不動産業者もいます。特に土地勘のない方は慎重に相談する相手を選びましょう。高齢化が進み「相続」のご相談がかなり多くなっております。

実は不動産の売却は難しくはありません。
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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

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