[仙台市若林区若林]編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版


|| 団地とは ― 住宅を計画的、集団的に建てた区域の事  ||


このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

今回取り上げるのは仙台市若林区「若林」です。

古墳や遺跡が点在している歴史深い若林ですが、現在の宮城刑務所の辺りには「若林城」なるお城もあったようですから、やはり非常に古い町と言えるでしょう。

仙台バイパス開通が1966年ですが、下の画像はバイパスの開通”前”の若林付近の航空写真です。
北側に刑務所が見えますが、バイパスはありません。結構住宅は多いですね。

(写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ 


こういったむか~しからある町は、ちょっと一本横道に入ると道が狭かったり行き止まりだったり、一方通行だったりと、難所が多いのが特徴ですよね。
とはいえ、現在では4号線へのアクセスが良く、地下鉄や東北本線も利用の出来る便利な町になりましたので売却に困る事はないでしょう。

さて、では公示価格を見ていきましょう。

若林1丁目11-14 33万7190円/坪
この場所は1丁目にある「ぱれっと動物病院」さんの北東側約100メートルの地点です。場所がわかりづらいのでマップを出しておきます。



若林3丁目5-56 40万3305円/坪

こちらはヨークベニマル等がある商業施設の目の前のセブンイレブンがまさにこの地点です。

若林5丁目4-39 31万4710円/坪

続いてこの若林5丁目の場所ですが、「ファッションセンターしまむら若林店」の東側約150メートルの地点です。

若林6丁目3-28 28万0330円/坪

こちらは有名なとんかつ屋さんの「とんかつ庄内」から4号線を東側に超えて200メートルくらいの地点です。

せっかくなので近くの「古城」の公示価格も見てみましょうか。

古城3丁目16-5-3  36万0330円/坪

こちらは「仙台市南小泉交通公園」のすぐ北側です。

さて、ざっと公示価格を見て頂きましたが数字をご覧頂いてどうでしょうか。

若林6丁目、7丁目は4号線の東側ですので、やや地価は下がります。査定するとしたら沖野等の地価も参考にみるでしょう。

一番公示高いのが3丁目の坪40万ほどですが、長町方面への距離的には1丁目の方が近いのでそちらの方が地価が上のような気がしますが、実際には最初に記載した通り道幅が狭く難所も多いので、公示価格はそこまで上がっていない、と言う事でしょう

5丁目の公示価格が坪30万くらいですがこのくらいの価格の土地販売であれば欲しい方は大勢いらっしゃいますよね。そこで実際に販売する際はプレミアムな価格を乗せる訳ですが、その実勢価格についてあれこれ見ていきます。


と言う訳で実取引、実勢価格がどうなっているかを見ていきましょう。

最寄り駅は地下鉄南北線「長町1丁目」駅になる訳ですが、徒歩15分以内の土地で坪50万を超える取引がありましたが、50万を超える取引はこの5年をさかのぼってもこの1件だけです。角地である事などは良いですが、いずれの道路も幅員が4メートルを切っている非常に悪い条件です。これで坪50万オーバー(実際には坪54万)は高い買い物でしたかね。売った人はラッキーでしたね。

この1年ほど見ても取引は結構あるので中央値を出してみました。
最初に記載した通り、若林6丁目、7丁目はだいぶ環境が違いますので除いて数字を出しますが、坪39万ほどでした。広い町なので上と下の差が結構ありますが、安い取引だと坪28万ほどの取引もありました。(古家付きで道路がせまいと言う悪条件でした。

個体差が出やすい街ですから、一概にいくらいと言うのは難しいですが、平均の坪40万で売れればよい方でしょうね。実際には坪30万円前半も結構多いです。

ところで・・・
近年では宮城県内はどこも2010年~2012年頃が底値でしたが、その時期若林区若林1丁目の公示価格は坪24万ほどでした。実際の取引を見ても、坪20万を切った取引が相当数ありましたからちょっと我慢して持っていれば倍くらいで売れたのに手放した方は売り急ぎしてしまいましたね。

仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰え知らずですので一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな~』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は基本的に成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。

ちなみに解体についてもよくご質問がありますが、一般的な建坪30~40坪の2階建て住宅を解体し、整地するには安くとも160~220万程度はかかると思います。土地としての価値は2000万だけど、解体が必要だからそこから200万引いて1800万なら買えるかな、なんていう話になると思います。
(解体で500万かかる事はマレですからそんな話をされたら注意ですよ)

建物が乗っている場合に、最大いくらくらいで売却出来るのかを出すのは一般の方ではなかなか難しいかと思いますので、そういう戸建て住宅の売却を検討されている方はお気軽にご相談下さいね。
取引事例を一緒に見ながらあれこれご提案を致します。

住める状態であれば、壊すよりそのまま売却したほうが高く売れるケースが多いです。

と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪30万円を切っていたら注意ですね。勿論当窓口にもお気軽にご相談下さいね。


さて、
この記事をお読みになられる方は、若林区若林エリアやこの若林付近に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、主に実際の取引価格、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も記事化している実勢価格(実取引額)がわからないかと思います。お知り合いの不動産業者さんがおられる場合も、まずこの記事を見てから賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つだけのものです。お隣通しの不動産だとしても個体差により金額は微増減しますし、面積や道路付けにより取引事例がそのまま当てはまらない事の方が多いです。


大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 
仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【 難しいのは「より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです 】

賢く、お得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません(断言) 紹介されたから、とか「一括査定なら安心」とか安易に処分の選択しては損します。


当窓口は一括査定を推奨しませんし当窓口は行っておりません。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸での資産形成のお手伝いも喜んで致します! 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。賃貸で資産形成のお手伝いも致します!(売る・買うだけが不動産ではありません)


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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

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