[仙台市宮城野区燕沢] 編不動産売却の査定相場を知ろう【土地建物査定】2023年版

2023-03-19

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事　||

このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市宮城野区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、お得な情報、不動産売却の方法など、たくさんご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。

仙台市宮城野区の不動産売却情報査定相場情報などお得に賢く不...

※本記事は2023年9月24日に加筆・修正を行っています。「宮城野区」は、仙台市の北東部に位置し面積は58.19km²、人口は194,611人（2023年4月1日現在）で、東側は仙台港までと東西に横長い区です。本記事では宮城野区の不動産売却に関する市場動向や、売却に関する相場情報など多くの情報発信をし、お得に賢く不動産売却を成功させるための情報をまとめています。当窓口は、宮城野区の不動産売却に精...

今回取り上げるのは仙台市宮城野区「燕沢」です。燕沢には「燕沢東」と「燕沢字(以下略）」もありますが、少し離れていてかつ大きな町ですので、別の機会に取り上げたいと思います。

さて、この燕沢ですがアップダウンの激しい町ですので、どこからどこまでが燕沢か住民以外の方にはわかりづらいですね。燕沢1丁目の「燕沢公園」の北側と南側のこの辺（グーグルマップを出しておきます）は戦後すぐに撮影された航空写真に写っていますから戦中に作られたのでしょうか。復興住宅のような位置付けの住宅地だったのかもしれません。この頃は軍需工場の社宅だったり、引揚者向けの住宅だったり、戦災者向けの住宅地があちこちに作られています。

2丁目や3丁目等のエリアはそこからだいぶ後に作られています。

ご覧頂くとすぐにわかりますが、ものすごく綺麗な区画が並んでいます。ほとんどが20～30坪程度の狭小地です。同じような街並みは、例えば青葉区宮町3丁目や青葉区中江、宮城野区苦竹でも見られますが、この小さな区割りが非常に特徴的です。車も入りにくく、接道要件を満たしていない宅地もある事から売買には難儀するでしょうね。

個人的な話をすると、この燕沢の住民も通う「仙台市立西山中学校」を私は卒業しています。なので友人知人も多く馴染み深い町ですが、当時からこの1丁目界隈は異質な空気でした。同級生や若い人はほとんど住んでいなかったと思います。少しづつ町は変わってきているとはいえ、特定空き家の要件を満たすよう案放置されている空き家も多いので今後問題になるでしょうね。

さて早速公示価格を見ていきましょう。

燕沢1丁目11-8 23万1404円/坪

こちらの場所は最初の方で紹介した「燕沢公園」の北東側に約100メートルいった地点です。

燕沢2丁目14-17 24万4628円/坪

こちらは上の方で我が母校と記載した「仙台市立西山中学校」の北側約200メートルの地点です。

燕沢3丁目の公示価格の発表はないのですが、すぐそばの小鶴1丁目の公示価格が発表されていますのでそちらを見てみましょう。

小鶴1丁目4-25 18万3471円/坪

場所的にはビッグ燕沢店の北側約200メートルの地点で、西側の道路を挟むと燕沢3丁目ですので、ほとんど燕沢3丁目と言っても良いレベルの近さです。

さて

ざっと3か所の公示価格を見て頂きましたが数字をご覧頂いてどうでしょうか。

東仙台もそうですが、東北本線沿線は、公示価格が上がりにくい印象があるのは気のせいではないと思います。交通手段が乏しかったと言うのも理由でしょうが、この頃はこういった古い駅に住宅が集中し、その結果無秩序な町があちこちで誕生していますが、その名残でもうどうにも発展しなくなってきていますよね。

では続いて実際にどのくらいの額で取引をされているのか、実勢価格がどうなっているかを見ていきましょう。

こういったアップダウンの激しい町は個体差が非常に出やすいので、高値と安値の差が非常に出るので、単純に高値だけをご覧になられて実際の査定額や売却額を見て「ガッカリ」されるケースも多いので注意ですね。

では実際に高値とはいくらいくらいか。ですが。

坪30～35万の間での売却が出来ればまず高値で売れたと言って良いでしょうね。

さかのぼって事例を見ていくと平成の初期に坪40万を超える取引もありましたが、今はまあこんなものでしょう。

平均すると、坪22万～24万くらいでほとんどが収まっています。

逆に安いのはだいぶ安く、坪10万円前半の取引がゴロゴロあります。

擁壁に問題を抱えている、と言うのが一番の理由ですが、道路幅がせまい宅地もだいぶマイナス査定になります。

ちょっとした擁壁のやり直してでもお隣さんとの関係で非常にお金のかかる工事になることが多いです。

今でも燕沢エリアはこんな玉石擁壁があちこちにありますね。

仮に坪12万くらいの土地だったとしてもだいたいこの辺の土地は70坪以上はありますから

坪13万×70坪＝910万円　

910万で家が建てられればこの辺でも安いと言えますが、実際にはプラスして擁壁の工事が400万、500万は普通にかかってきます。 910万＋500万＝1410万＝坪20.14万円

と言う訳で取引額の平均額くらいになりましたね。

でも、わざわざこんな面倒な工事、買う人も売る人もやりたくないですよね・・・

と言う訳で放置されていたり、売れずに残っている土地が多いのがこの玉石擁壁です。

玉石擁壁については何度もブログで書いてますから気になる方は検索してみてくださいね。

ちなみにこの燕沢2丁目の公示価格ですが、バブル後の1994年に坪42万！を記録しています。

ポテンシャルとしてはそのくらいあるのでしょうが、坪42万なら別の場所買いますよね・・ハハハ。

この数年そうですが、2023年も仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰えずガンガン土地を買っていますから、一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな～』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は基本的に成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。

建物付きの中古住宅として売却を検討されている方も多いと思います。

建物が付いていると最大いくらくらいで売却出来るのかを出すのは一般の方ではなかなか難しいかと思いますので、そういう戸建て住宅の売却を検討されている方はお気軽にご相談下さいね。

取引事例を一緒に見ながらあれこれご提案を致します。

住める状態であれば、壊すよりそのまま売却したほうが高く売れるケースが多いです。

と言う訳で・・・

もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪20万円を切っていたら注意ですね。勿論当窓口にもお気軽にご相談下さいね。

さて、

この記事をお読みになられる方は、宮城野区燕沢エリアや東仙台エリアなどこの付近に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、主に実際の取引価格、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も記事化している実勢価格（実取引額）がわからないかと思います。お知り合いの不動産業者さんがおられる場合も、まずこの記事を見てから賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産はオンリーワンのモノで世界に一つだけのものです。お隣通しの不動産だとしても個体差により金額は微増減しますし、面積や道路付けにより取引事例がそのまま当てはまらない事の方が多いです。

大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。

仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【　難しいのは「より良い条件で売る」　”これが難しい”のです　】

賢く、お得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。

当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）　紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。賃貸での資産形成のお手伝いも喜んで致します！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。賃貸で資産形成のお手伝いも致します！（売る・買うだけが不動産ではありません）

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筆者プロフィール || 笠原紀久夫

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

宮城県仙台市在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
― 写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

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