このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。
今回取り上げるのは仙台市太白区「四郎丸」です。四郎丸は四郎丸以下神明や、昭和や松原など字以下が付いていると言う町が40ほどありますが、今回はまとめて四郎丸としてご紹介を致します。
ざっくり振り返ると、その昔四郎丸さんの城があったので四郎丸と言う地名になったようですが、歴史は古いのでお寺や神社など結構点在していますよね。
宅地化が進んだのは昭和30年以降のようですが、田んぼや農家住宅も多いので、むか～しの感じの町が今も広がっています。
公営住宅も多くありますが、東日本大震災後に被災者の方が多くこの周辺で新たな住宅を求めたこともあり、新しいおうちも多く、古いおうち多いと言う町になっていますが、若い方も多いですよね。
1970年頃の四郎丸です。（写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ ）
西側にかすかに国道4号線が見えていますが、仙台バイパスのの開通が1964年です。住宅はあまりありませんね。本格的な宅地開発は1980年以降のようです。
さて早速公示価格を見ていきましょう。
四郎丸字吹上59番10 21万6528円/坪
こちらの場所は四郎丸小学校の東側約200メートルの地点です。
四郎丸ではありませんが、近くにも公示価格が発表されていますからせっかくなのでいくつか見てみましょう。
袋原字内手1番1 6万3600円/m2 21万0247円/坪
こちらのは「袋原市営住宅」の南西側約200メートルの地点です。ちょっとわかりづらいのでグーグルマップを出しておきます。
袋原4丁目3-8 21万4876円/坪
続いてこちらの場所は「袋原中学校」の西側約200メートルの地点です。
さて
ざっと３か所の公示価格を見て頂きましたが数字をご覧頂いてどうでしょうか。
全然差がありませんから「まぁそんなものか」と言った感じかと思いますが、西中田など「南仙台駅」に近い所の地価は坪40万を超えています。
単純な話、駅に近くなればなるほど上がっていくと言うではありますが、続いて実際にこの四郎丸の取引額データをご紹介していきます。
さて、
では問題の実際にどのくらいの額で取引をされているのか、実勢価格がどうなっているかを見ていきましょう。
実際にこの辺で土地を探すとしたら中田、袋原、四郎丸と順に探していって、四郎丸が手ごろだし四郎丸にしようかな、と決める方が多いのだろうと想像しますが、では、中田、袋原に売り物がほとんどなかったらどうでしょう。
手ごろかどうかの指標がありませんね。
と言う訳で買う人にとっては、土地の売り物が多い時期か少ない時期に買うかでアレコレ変わって事情が変わってくると言う事です。今は（2023年も）土地の売り物が非常に少ないので、売る人にとっては良い条件で売れるのは間違いないでしょうね。
とはいえ、過去何十年を振り返ってもこの四郎丸で坪30万を超えた取引は1件だけです。中田、袋原だと今や当たり前に坪30万をこえてますから、四郎丸はまだまだと言う事でしょう。ただし、販売中の売り物としては坪30万を超える物件がネット上にゴロゴロ出ています（2023年3月時点）こういった取引が成約すれば事例として残りますから、徐々に取引額が上がっていくでしょうね。
さて、30万を超える取引が1件だけと言うのは紹介しましたが、場所は「四郎丸字渡道」です。中田にだいぶ近いエリアですね。
次に多い価格帯は坪22万～25万までの間で、坪20万を切る取引も半分くらいは見られます。フラットな土地だと個体差は出にくいのですが、元々が農地だった場所は土地の方、いわゆる地形（ジガタ）や道路付けが悪い土地が多いのでそういった面で個体差が出ています。
お隣同士だけど元々が田んぼだから、水はけが悪く、地形も悪いなんて事がよくあるエリアと言う事です。
まだまだ農家住宅の大きなおうちが多いのも特徴ですが、やはりこういった土地はなかなか価格が上がらないケースが多いですが、一番は道路への接道の問題かと思います。土地が大きいと坪単価が下がるのは常ですので、その辺は諦めるしかないですね。もっと高地価になるのを待つってのもこの辺だと現実的ではないですよね。
建物付きの中古住宅として売却を検討されている方も多いと思います。
建物が付いていると最大いくらくらいで売却出来るのかを出すのは一般の方ではなかなか難しいかと思いますので、そういう戸建て住宅の売却を検討されている方はお気軽にご相談下さいね。
取引事例を一緒に見ながらあれこれご提案を致します。
住める状態であれば、壊すよりそのまま売却したほうが高く売れるケースが多いです。
と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪16万円を切っていたら注意ですね。勿論当窓口にもお気軽にご相談下さいね。
さて、
この記事をお読みになられる方は、太白区四郎丸エリアや袋原、中田周辺などこの付近に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。
当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、主に実際の取引価格、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログでも何度も記事化している実勢価格（実取引額）がわからないかと思います。お知り合いの不動産業者さんがおられる場合も、まずこの記事を見てから賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。
不動産はオンリーワンのモノで世界に一つだけのものです。お隣通しの不動産だとしても個体差により金額は微増減しますし、面積や道路付けにより取引事例がそのまま当てはまらない事の方が多いです。
大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。
仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。
実は不動産の売却は難しくはありません。
【 難しいのは「より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです 】
賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）知人友人に紹介されたから、とか「一括査定なら安心」とか安易に処分の選択しては損します。
当窓口は一括査定を推奨しませんし当窓口は行っておりません。
弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸での資産形成のお手伝いも喜んで致します！ 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。賃貸で資産形成のお手伝いも致します！（売る・買うだけが不動産ではありません）
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筆者プロフィール || 笠原 紀久夫
 | | 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数
宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。
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