[仙台市青葉区台原]編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版

|| 団地とは ― 住宅を計画的、集団的に建てた区域の事  ||

このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市青葉区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例等もご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。

今回取り上げるのは仙台市青葉区「台原」です。
仙台の中心部から直線距離で約3キロと利便の良い町ですので、ゴチャゴチャっしていて道路幅がせまかったりしますが昔から人気のあるエリアです。都市計画上「2種住居地域」と「2種中高層地域」ですので、付近は一般住宅もあるし、アパート・マンションも密集して多いですね。

台原と言えば森林公園、地下鉄、労災病院を思い浮かべますが、労災病院ができたのが1954年です。さすが古いよなぁ、と思っていましたが統合に向けて話があるようですね。

地下鉄の「台原」駅は1987年の開業です。駅チカはいつでも正義ですから地価は安定して高水準をキープしていますが、東西線の東側、六丁の目や卸町ら辺と違って元々の住宅地の中を突っ切って地下鉄が出来ていますから、商業施設などが新たに出来るなどはあまりなく、発展した感はあまりありませんよね。

1960年台の航空写真です(写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ )


ちょうど真ん中辺に「労災病院」が映っていますが、まだまだ周りは空き地だったり山が多いですね。

全然道路が出来ていませんがここからよく道路を広げたものです。


では早速公示価格を見ていきましょう。台原では毎年4か所の公示価格が発表されています。

台原2丁目1-15 63万4710円/坪
こちらは「仙台銀行 台原支店」があるまさにこの地点です。

台原3丁目31-4  39万3388円/坪
こちらの場所は地下鉄「台原」駅の北西側約100メートルの地点です。

台原4丁目12-11  54万5454円/坪
こちらは地下鉄「台原」駅の隣にあるセブンイレブンの南側約100メートルの地点です。

台原5丁目12-22  41万6528円/坪
こちらの場所は「台原小学校」の南側約200メートルの地点です。ちょっと場所がわかりづらいのでグーグルマップを出しておきます。


坪39~63万と結構幅がありますが数字を見た感じどうでしょう。

せっかくなので実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。


少し大きく表示させましたが、中央下部の仙台青葉-16 154,000円/㎡と書いてある地点が公示価格の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)

良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず108,000などと数字が書いてありますが108,000円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。街中に住んでいる人は多く固定資産税を払っていますが、それぞれ細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。 

画像中心部の大きな道路は都市計画道路「川内南小泉線」です。川内も南小泉も遠いので、この辺ではありませんが、そういう道路の名前が付いてます。この「川内南小泉線」の南側(仙台駅より)の数字が、80000~100000で、北側の北根側の数字は55000~75000と数字にだいぶ開きがあります。実取引額でそこまで差が出るかはわかりませんが、不動産を価値を見る上で客観的な数字としては非常に参考になります。つまり、台原の中では3丁目が一番安い値段になりがち、と言う話です。

このような資料も参考にしながら不動産の価値を見極めていくわけですが、初めてご覧になられた方も多いのではないでしょうか。

ところで、この台原2丁目の公示価格ですが、2012年に坪36万ほどでした。今が坪63万オーバーですか
ら、近年の土地価格上昇の影響がもろに出ていますね。売り時と言っても良い数字です。



さて、
では実際にどのくらいの額で取引をされているのか、実勢価格を見ていきましょう。

先ほど3丁目が台原の中では一番安くなりがちと言う事を書きましたが、まず3丁目だけのデータを見てみましょう。
令和になってから5件の取引事例がありますが、5件の平均が坪29.32万円です。ちなみに一番高い取引が坪37.6万円で、一番低いのが13.9万円でした。この一番低い土地ですが、旗竿地で、かつ古屋付という条件が悪い土地でした。これを除外すると坪33.1万円ですから、まぁ相場でしょうねこれくらいが。北根の方に近い場所ですと傾斜地が多くさらに道幅が狭い土地が多いですよね。

続いて3丁目以外の価格です。
坪60万!を超えている取引も結構数があるので、なかなかの高値ですね。いずれも台原駅まで10分以内の地点です。

土地が高くなっているとは言え大きな団地ですので、比較的売り物は常に出ていて事例も豊富です。
更地で、道路幅が狭くなく、かつ台原駅まで10分以内ですぐにおうちを建てられる状態で期待してよいのは坪~60万までと思いますが、広い土地の場合は少し下がって坪50万まででしょうね。(大きい土地とは坪80~200坪以上です)

ただ、台原の場合個体差が大きく出るケースも結構ありますので注意ですね。傾斜地の擁壁問題、道路幅の問題が一番大きく古屋があってもあまり問題になる事はありません。条件が悪ければやはり坪25万~35万くらいになるでしょうね。

宮城県内の多くは2012年頃に地価の底値だでしたが、この頃の台原の取引価格は坪30万を切る取引もかなり多く見られましたから今やだいぶ上がった感じですね。

2023年もそうですが、この数年仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰えずガンガン土地を買っていますから、一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな~』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。

建物付きの中古住宅として売却を検討されている方も多いと思います。
建物が付いていると最大いくらくらいで売却出来るのかを出すのは一般の方ではなかなか難しいかと思いますので、そういう戸建て住宅の売却を検討されている方はお気軽にご相談下さいね。
取引事例を一緒に見ながらあれこれご提案を致します。

住める状態であれば、壊すよりそのまま売却したほうが高く売れるケースが多いです。

と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪30万円を切っていたら注意ですね。勿論当窓口にもお気軽にご相談下さいね。


さて、
この記事をお読みになられる方は、青葉区台原エリアや、青葉区内に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格(実取引額)がわからないかと思います。不動産業者さんに相談される前にまずこの記事を見てから賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。


大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 
仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【 難しいのは「より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです 】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません(断言)知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸での資産形成のお手伝いも喜んで致します! 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。賃貸で資産形成のお手伝いも致します!(売る・買うだけが不動産ではありません)


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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

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