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[仙台市青葉区柏木]編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版

2023-07-18

初めての不動産売却

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事 　||

このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市青葉区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例等もご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。
今回取り上げるのは仙台市青葉区「柏木」です。
一般住宅とアパートマンションが混在している割と小さな町ですが、１～3丁目まであります。歩いても仙台の中心部まで行ける利便の良い町ですので、昔から高地価ですよね。

すぐ近くの二日町や、通町は「近隣商業地域」や「商業地域」の指定がされているので、高くて大きな商業ビルが立ち並んでいますが、この柏木は「みやぎ生協 柏木店」がある付近を除いて1種住居と2種住居地域です。つまりある程度、商業と言うより住宅地向けのエリアで高い建物は建ちにくい訳です。
アパートや、マンションを建てる側から見れば当然土地を有効に活用したいわけですが、高さや日影の規制はほどほどにありますので、仙台の中心部ほど有効に土地を活用出来ません。つまり地価が上がりにくいと言う事です。

とはいえ、近年は土地も爆上がりしていますから、この辺だとなかなか良い値段が付いていますよね。

1970年台の柏木周辺の航空写真です（写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ ）


写真下部に東北大学病院が映っていますが、街中なので道路なんかも今もあまり変わりませんね。

では早速公示価格を見ていきましょう。柏木では毎年3か所の公示価格が発表されています。

柏木1丁目1-26　 72万0661円/坪
こちらは「みやぎ生協 柏木店」の南西側約150メートルの地点です。

柏木1丁目4-1　88万5950円/坪
こちらの場所は「通町小学校」の南側約150メートルの地点です。ちょっと場所がわかりづらいのでグーグルマップを出しておきます。


柏木2丁目5-22 25万0000円/m2　 82万6446円/坪
こちらは「柏木市民センター」の南西約150メートルの地点です。

数字を見た感じどうでしょう。なかなかの高地価ですね、

せっかくなので実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。


少し大きく表示させましたが、中央付近の仙台青葉-54 268,000円/㎡や、仙台青葉5-22　218,000円/㎡と書いてある地点が公示価格の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)

良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず145000などと数字が書いてありますが145,000円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。街中に住んでいる人は多く固定資産税を払っていますが、それぞれ細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。　

この辺は、行き止まりの道が非常に多いのですが、行き止まりの道は評価が低いです。利便が悪いからですね。画像右側の消防署の辺りは　449000円/㎡！です。　道路幅が広く商業地域ですからだいぶ有効に土地が使えますから地価も高いのは当然ですね。少しづつ数字が違いますが実取引額でそこまで差が出るかはわかりませんが、不動産を価値を見る上で客観的な数字としては非常に参考になります。一本道路がずれただけで、だいぶ金額が変わる事もある訳です。

このような資料も参考にしながら不動産の価値を見極めていくわけですが、初めてご覧になられた方も多いのではないでしょうか。

ところで、この柏木1丁目4-1の公示価格ですが、2012年に坪46万ほどでした。今が坪88万オーバーですから、＋190％と近年の土地価格上昇の影響がもろに出ていますね。売り時と言っても良い数字かと思います。


さて、
では実際にどのくらいの額で取引をされているのか、実勢価格を見ていきましょう。

一部が近隣商業地域である事は上で記載した通りですが、坪100万オーバーです。一般の方がお持ちである事はないと思いますので参考程度の情報ですが、実際には坪100万～120万ほどです。

その他

全て令和になってから取引ですが直近10件の平均が坪68.82万円です。ちなみに一番高い取引が坪93万円で、一番低いのが34.1万円でした。この一番低い土地ですが、実質的に使える土地が少ないと言う悪い条件の土地でした。一番高い土地とこの低いの除外すると坪70.1万円ですから、まぁこれくらいが相場でしょう。勿論、条件が良ければ坪100万に近い額まで期待しても良いでしょうね。

宮城県内の多くは2012年頃に地価の底値でしたが、この頃の柏木の取引価格は坪40万を切る取引もかなり多く見られましたから今やだいぶ上がった感じですね。手放した方はもったいなかったです。

2023年もそうですが、この数年仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰えずガンガン土地を買っていますから、一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな～』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。

建物付きの中古住宅として売却を検討されている方も多いと思います。特にこの辺はだいぶ古いおうちもありますが、建物が付いていると最大いくらくらいで売却出来るのかを出すのは一般の方ではなかなか難しいかと思いますので、そういう戸建て住宅の売却を検討されている方も個別にご相談下さいね。
こういう高地価のエリアだと、見栄え良く更地にささっとした方が良い事もあります。

と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪55万円を切っていたら注意ですね。勿論当窓口にもお気軽にご相談下さいね。


さて、
この記事をお読みになられる方は、青葉区柏木エリアや、木町や東北大学病院付近に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格（実取引額）がわからないかと思います。不動産業者さんに相談される前にまずこの記事を見てから賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。


大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 
仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【　難しいのは「より良い条件で売る」　”これが難しい”のです　】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸での資産形成のお手伝いも喜んで致します！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。賃貸で資産形成のお手伝いも致します！（売る・買うだけが不動産ではありません）

仙台市の不動産売却 なら || 仙台の不動産そうだん窓口 ||  【運営：株式会社ランドプロデュース】にお任せ下さい！


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
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#空き家 #空き地 #相続 #固定資産税 #査定 #不動産売却 #古家 #古屋 #青葉区 団地相場

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